陈思进：房价收入比是衡量能否安居乐业的普世标准

Martin

　　前几天在新浪网读到一篇文章，标题为“房价收入比没有国际标准”。粗看这篇文章感到颇有新意，推断似乎也挺严谨，但我对其中的不少观点不敢苟同。

　　首先，文章论述“由于世界各国情况不同”，所以并没有什么“国际标准”能用来判断房价有无泡沫，特别是“房价收入比”对于中国来说根本无效，因为“安居乐业”是中国人根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。

　　其实制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国的家庭年收入之差异，才并未用一个具体的数字，来判断全球的合理房价。而这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。

　　比如，在地广人稀的北美，多年来房价收入比一直保持在2、3倍间，不能超过3倍，这符合北美人的生活方式，他们最多只能将税后收入的30%用于房子上，这是他们安居乐业的基本保证，也使得他们的住房拥有率达到60%到65%。但由于这些年的次贷推高了房价，令美国房价收入比突破了3，到2006年7月房市破灭之前更高达了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”，轰然下跌，迄今尚未见底。

　　而加拿大由于滞后效应，这两年不降反升，特别是温哥华和多伦多，房价一路飞涨。按最近的统计，多伦多平均家庭收入66，790加元，比去年还低了2.2%，但平均房价已然突破46万，房价收入比接近7倍；而温哥华更离谱，平均家庭收入和多伦多差不多，比纽约低了一半，但平均房价却超过多伦多一倍，比纽约还高！那还有安居乐业可言吗？

　　反观欧洲，由于欧洲各国情况差别很大，在北欧，房价收入比向来保持在2到3倍；其他西欧国家由于人口密度比较大，于是他们的房价收入比多年保持在3到4倍之间，但西欧人没有拥房情结，所以他们住房拥有率远低于北美，一般保持在50%上下，有些欧洲国家的住房拥有率甚至低于35%，大多数人都租房而居，他们照样“安居乐业”。而东欧和俄国，“房价收入比”就非常高，结果好些东欧、俄国人便用脚投票，移民到能让他们“安居乐业”的地方。

　　再来看中国，也正因为考虑到中国人的隐性收入，目前还未征收房地产税等因素，“标准房价收入比”比欧美都要高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于中国来说，房市就存在泡沫了，那也就无安居乐业可言。

　　有鉴于此，“房价收入比”之标准对各国的确有所不同，但一旦确立了一个标准，就可以非常准确地判断出房价是否有泡沫。

　　在中国，因为“安居乐业”是中国人根深蒂固的观念，才使中国的住房自有率高达89%！远超世界各国。但是从老百姓（包括“房奴”们）抱怨高企房价的程度来观察，因为绝大多数百姓是向银行贷款之后买下的房子，在房价收入比超过6倍后，很显然用于房子上的的开支，已影响到他们的日常生活质量了。那“安居乐业”之“乐”在何方？

　　人啊，往往颠倒了手段和目的！

　　“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子后，撇开影响生活质量不说，每时每刻提心吊胆利息上调（每月还款额上涨。如去年以来央行为了抗通胀五次加息，每百万的十年房贷多交15万；而前三次加息令20年百万房贷月供增加400元），恐惧失业后无法付房贷，更担心房价下跌心中不爽，哪里还有“安居乐业”之“安乐”？

　　举例来说。“新浪热居”就上海年轻人的居住情况展开了一项调查，其中有一位80后颇有感触的说，他在2008年金融危机时，瞅准房价略有下调的好时机，用父母和自己的积蓄凑足50万，在莘庄购入一套面积118平米的房子。五个月之后，周边的房价大涨三成，他颇感欣慰。然而养房的艰难，使“我总担心万一自己哪天失业了，还不出房贷了，那银行是不是就来收房子了……我感觉自己目前生活在水深火热之中，三年以来压力与日俱增。”目前他每个月还款2800元左右，占工资三分之一，不久前的加息更使他压力倍增。

　　这就好似洗澡，水温在3、40度的时候很舒服，但高达50度就难受了，到达60度以上短时间还能撑，撑久了就要晕过去。“房价收入比”也一样，3倍以下很舒服，如北美；超过3倍就要晕倒。眼下的美国就是例子，倒下之后还未醒来呢。超出房价收入比和宽松信贷之下所“圆的住房梦”，往往是噩梦。

　　因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，更适合中国！

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