曾辰骐——收入倍增计划——房产投资日志

曾辰骐

项目所在区域：黄浦区方浜中路至大境路地块，地铁10号线豫园站附近

动迁时间：7月1日正式启动

动迁人数：约3000户

动迁后需求：

1、  动迁地块附近区域租房或买房；

2、  动迁分房后的租赁与买卖。

行动：

7月22日上午带着夏晖和李翔扫了一遍陆家浜路地铁站附近的中介，我自己扫下来的结果，有两家中介有意愿合作：

1、  制造局路德佑地产。这家是进门店之后聊完直接就说愿意合作的。

2、  制造局路21世纪。这家当时进去聊完之后，业务员说要考虑一下。第二天21世纪总部的人来电话，说可以与我们合作。

另外一家西藏南路汉宇地产，表示要同时收上下家的中介费。先拉到待定清单里，暂时不考虑。

总结：

1、 租赁市场

目前了解下来的情况是，动迁户对租赁房源的要求相对比较急迫。但由于不了解市场行情，给出的预算往往难以找到符合他们需求的房源。就我自己了解到的行情，动迁地块附近3000-3500的房子通常都是一室户的老公房，条件不算很好；而动迁户的要求往往要在这个价位找电梯房。客户需求与市场行情难以匹配，这就需要我们对客户进行调教，多带看，让他们在实际看房的过程中不断去修正他们的预算，使之与市场接近。

另外，这个区域的合租房也比较多。根据我的了解，动迁户通常不太接受合租房，因为都是一家人住，还要搬很多东西进来，要烧菜做饭，一间合租房无法满足他们的需求。不过，和李平姐聊过之后，发现合租房其实也是可以向动迁户推荐的，如果动迁户一家几口住，就可以租下整套，再进行合租。

2、 买卖市场

在这个项目进行的过程中，我们开始接触到越来越多的买卖客源，以动迁之后还想要住在附近的客户为主，目前我手上也有大概3-4个客户。对于买卖市场，目前我们要做的只是与中介保持合作，通过中介找到房源带客户看房，不要在买卖件上花太多时间。

下一步行动及思考：

1、  把周日没有开的会后会补上，内容：

（1）把各自接触过的中介进行分类；

（2） 明确下一步我们可以先找哪些中介合作。

2、到国货路一带以拆迁办的名义扫盘，重点找可以进行分隔的三房。

3、如何在项目推进过程中打好团队战，即我们每个人要扮演什么样的角色？

曾辰骐

南京西路那套房子到现在已经空了将近2个月了，原本我已经对它不抱任何希望了，只想顺其自然就好了。7月15日，我突然接到房东的电话，她说她有个朋友的房子在延安中路，比她这套房子还要好，因为她觉得我人很好，所以想把她朋友的这套房子也介绍给我。我当时的第一反应，是非常的感激，一边向她道谢，一边请她把我的联系方式给到她朋友。

过了两天，房东的朋友林小姐就来电话约我上门看房。看房的时候，没想到房东阿姨也过来了，我们就一边看房一边聊，聊得非常开心。现在里面的租客是外国人，林小姐不会英文，所以我就主动帮她去沟通，询问房子的情况，住得舒不舒服，感觉房子好不好等等。我也从租客那里得到了客户对房子的第一手信息。

当天晚上，我给林小姐打了电话，制造了一个状况：本来想把这套房子介绍给我朋友住，但不巧她刚刚租了一套房子。正好我还有个做涉外中介的朋友，跟我关系很好，我就帮您把房子挂到她那边去了，她会全力去帮您找满意的客户过来，争取在8月10日租客搬走之前帮您把房子租掉。在电话里林小姐表示很满意，就立即同意让我帮她出租。

第二天，林小姐又来电话，说这套房子她也不想找其他人租了，就只通过我这边来帮她租掉，相当于不需要我付出一分钱，就拿到了这套房子独家委托权。随后她又帮我联系了租客，确认租客在家的时间，并把租客的电话给了我。接下来，我要做的就很明确了，就是在8月10日之前尽快帮她找到客户把房子租掉了。

现在回过头来想拿到这套房子的过程，是缘起于南京西路那套没有租掉的房子，和我之前一直以来的为人处世，让房东阿姨感受到了我的真诚与可靠。房东阿姨的先生是房管局的，她身边有很多朋友因为这个关系，都有不少房子在出租。因为林小姐和她是很好的朋友，我才得以认识林小姐从而获得这个机会。所以，我要感谢这套一直没有租掉的房子，因为我的坚持，坚信它总有一天可以租掉，没想到它却为我带来了新的机会。

所以，这是一个既意外、但又在情理之中的机会。我会好好把握住，不仅仅是为了要尽快帮林小姐租掉同时为我赚取非工资收入，更重要的是我需要通过这套房子，在她们的心里把我的个人品牌形象塑造得更加完美！

曾辰骐

时间：7月29日10:00-17:00

地点：黄浦区陆家浜路、西藏南路、国货路、方浜中路地块

小区：黄浦丽园、雅士公寓、明华大厦、蓬莱家园，以三房为主

队长：曾辰骐

队员：珍珍、夏晖、李翔

分工：
夏晖、李翔：以个人身份在国货路沿线找中介带看；
曾辰骐、珍珍：以拆迁办和客户身份，在陆家浜路、西藏南路沿线找中介带看；
最后集体到方浜中路拆迁地块进行踩点。

时间安排：
10:00-13:00 在不同小区扫盘

13:00-14:00 午餐

14:00-16:00 会后会

16:00-17:00 拆迁地块踩点

行动：

夏晖：
1、首次以二房东的身份去和中介交流，看到黄浦丽园一套三房122平米的分隔房，6800元，共分隔了9间。这套房子8月1日房东就要收回，让里面的租客全部搬走，收回后再找人包租。
2、在看房过程中认识了一个老乡中介，想给她介绍这一带包租的房子。
3、会后会上她说起这套房子的时候很兴奋，马上就想要动手去拿房，被我当场泼了一盆冷水。
4、珍珍告诉她应该如何找中介核实市场信息，包括：1、整租的市场价、2、单间的市场价，要找不同中介去double-check。每打一通电话之前要先明确，这通电话的目的是什么。

李翔：
1、以个人身份看了雅士公寓一套复式的房子，150平米8500元，可分隔5个单间，硬装不错。
2、会后会上我们一致认为，虽然这套房子的房型很正、房东不住在附近等符合分隔房包租的要求，但价格是明显高于市场价的，已经偏离了这个区域的正常价格，所以不适合做分隔房。

曾辰骐 & 珍珍：
1、看了明华大厦一套之前租给人办公的3房，160平米8800，办公装修，且房东只愿意租给办公的，唯一的收获是找到了放钥匙的地方，在小区物业处。
2、在约看金南新苑一套房子的时候，由于之前我没有和李平沟通好角色，导致我在打电话给中介借钥匙的时候说自己是李经理的同事，李经理给房东联系过让我过来借钥匙。结果中介说房东没有接到过电话，开始怀疑我们的真实性，我就一口咬定：李经理给房东打过不止一个电话！最后中介说，让你们李经理给他打电话说明一下情况。
3、以中介身份借钥匙失败后，让珍珍以客户的身份到中介门店去要求看这套房子。约到之后我再出去和她碰头，这时我们就要变成公司的同事。中介没有金南新苑房子的钥匙，带我们看了蓬莱家园的一套精装修三房，8000元，房东是一名温州投资客。虽然装修很好，但房型不适合分隔。而且这个小区也比较高端，基本没有分隔房的市场。

拆迁地块踩点：
1、和一位老阿姨聊天，她有买房的需求，想买80-90平米的两房，买在黄浦区。最后留了一张传单给她，让她有需要的时候联系我们。
2、从这位老阿姨口中了解到，在这个区域做房源推广的最佳时间是晚上7点左右。这个时候太阳落山，居民们都出来乘凉的，乘凉的时候大家聚在一起就要谈论拆迁和房子的事。

成果：
1、了解到这个区域三房的价格范围，要找到适合分隔的房子目前在这个市场有一定难度，但可以找到。
2、了解到了拆迁地块居民的活动时间，知道了每天晚上7点左右是最佳推广时间。
3、通过我一边泼冷水、珍珍一边给方法刺激的方式，激发出了夏晖要进入包租市场的热情和决心。
4、第一次以团队行动角色扮演的方式扫盘，虽然有很多不顺的地方，但算是走出了第一步。

下一步行动：

夏晖：
打电话了解黄浦丽园：1、三房整租、2、单间分租的价格。

李翔：
打电话了解雅士公寓或附近小区精装三房：1、整租、2、单间分租的价格。

珍珍：
打电话了解黄浦华庭：1、毛坯三房整租、2、单间分租的价格。

曾辰骐：
1、汇总以上调查结果
2、安排并部署8月5日晚上7点去拆迁地块进行房源推广的计划

曾辰骐

今天中午终于把空关了整整4个月的南京西路那套房子租掉了，租客是两个在东华大学做交换生的法国男孩，合同只签一年，第二年基本肯定他们会回国。租金前3个月6200，付三押一；后9个月6500，月付。其中，后面一个条件是我在现场和租客谈出来的。原本租客答应6200付三押一，我在电话里也同意。但今天又仔细想了想，每个月170元的物业费还要我承担，差价一下子就被压缩了，很不划算，我就决定现场签约的时候一定要和租客当面谈能否让他们来承担物业费。正好在现场签合同时租客提到因为他们每个月都要向家里要钱付学费和生活费，让他们一次性要3个月的房租会有难度，所以想每个月付。显然我不会同意6200每月付这个条件，于是我开始谈我的条件：月付可以，但需要他们承担物业费，因为价格比之前低了300块，况且付款条件也和我昨天收到信息的不一样。租客想了一下，就说从第4个月起每月6500，月付。综合考量了一下，觉得这个条件应该是双方都可以接受的，最终同意按照这个条件签约。

回想从当初为什么拿这套房子，到空关4个月后租掉，这套房子带给了我太多太多的思考与教训，在此一一总结出来：

1、 拿这套房是因为这是我第一套成功付一押一的房子

这套房子是我第一套成功付一押一的房子，是我在签约现场和房东谈出来的。因为当时特别兴奋，所以就理所当然拿进来了。然而，事实证明我关注的点错了，被贪婪的心魔所占据。我一心只盯在付一押一上，却忽视了这套房子存在的种种硬伤：楼道又窄又暗、楼梯太陡、要爬4层、厨房太小、没有油烟机、卫生间小且装修太旧、没有洗衣机、有两个卧室却只有1台空调、朝南的视野被一栋高楼挡住……等等等等，都是我在看房和签合同的时候所忽略掉的。也正是因为这些硬伤，导致了这套房子虽然面积很大（近100平米），却租不到一个好的价格。

2、 因为空置，让我看到了短租市场的价值

在这套房子空置了3个月后，在李进老师的提点之下，我才开始去想是否可以先短租。于是，我把房源信息挂到短租网站“游天下”上，第二天就有租客联系我并且在网上支付了定金，成交过程非常顺利。我短租5天，收到2100元 ，平均一天超过400元，比长租的回报率要高很多。如果这套房子一直以这种方式短租下去，基本就不用担心空关造成的损失了。

然而，短租的钱并不是这么容易赚的。这单生意之后，不是遇到客户预订之后跑单，就是客户在网上找我我没有及时回复导致客户流失。由此我才知道，第一单的成功只是偶然因素。真正做短租是需要投入更多时间，做更多细致、周到的服务才能吸引到客户的。按照长租的方式经营短租，显然是行不通的。

不过，短租作为我们长期包租的一个backup，依然有它的价值。当我们在淡季拿进一套房后，可以通过短租的方式先挂到网上吸引客户，在没有长租掉的时候一方面通过短租弥补空置期的损失；另一方面，那些对短租真正有需求的客户也可以被我们找到，从而也扩大了我们接触客户的面。

3、 通过房东认识了她的朋友

大约在6月底，这套房子的房东主动打电话给我，说她有个朋友在延安中路有套房子准备要出租了，问我有没有兴趣想租，于是我就约了她的朋友林姐看房。第一次看房的时候，房东也过来了，在交谈的过程中我尽量把我身上的优点全都表现出来，让她又进一步对我有所了解、增加好感，这样，她的朋友对我也就百分之百的信任了。

在后来的接触中，我了解到原来林姐在其他地方还有2套房子在出租。她对我本人也是非常的认可，主动提出来说不到其他中介处挂牌，只找我来帮她租掉这套房子。虽然最终因为时间的关系这套房子通过其他渠道成交了，但我相信，这个房东依然还会和我成为朋友。未来当她的房子要再次出租时，她一定会在第一时间想到我。

综合以上三点，如果单从投资回报率和差价上看，这套房子显然是很差的。但因为这套房子的背后，带给了我太多太多的机会与思考，所以，这套房子依然有它不可替代的价值。我会想爱我其他房子一样，爱这套房子，爱它教会了我许多从其他房子身上根本学不到的宝贵经验！我更爱它，因为它的背后还有好多故事可以为我所挖掘，进而为我创造财富！