曾辰骐——收入倍增计划——房产投资日志

曾辰骐

时隔两周之后，今天开始出去看房。下午看了一套位于淮海中路吴兴路的老公房，90平米的3房，租金6000元。因为是一楼，有一个公共的花园。通过和里面的租客聊天，询问这套房子的情况时发现，这套房子是3个产权人共有的，每个人有一间房的产权，关系非常复杂。所有条件都必须3个人同时答应，且签约时必须3个产权人同时出现并且都要在合同上签字后才有效。看完之后我去了淮海路上的志远地产，让他们帮我查这套房子的信息，查询到的结果是租金4000元，2间房出租。由此可见，这套房子的报价还是合理的，但最大的问题是产权，以后会引起很多麻烦。我又询问了这套房子装修之后可以租的价格范围，在10000-12000左右，又核算了一下装修成本，因厨卫需要重装，装修成本预计不会低于7万元，要两年才能回本。综合评估后，决定放弃。

在志远地产我还查询到了另一套我4月初看过的房源信息：一套位于淮海中路吴兴路的老公房，90平米两室两厅带10平米小花园。当时中介报价8500，核算过成本之后发现这是个不错的机会。今天在志远地产处查询到了这套房子最终租出的价格：8000元，合同签3年。由此可见，信息平台的构建是多么的重要！没有通过多渠道准确了解信息，就不会做出正确的决定，从而导致失败。

今天还询问了中介上个月底我退掉的那套宛平南路的房子是否已经租掉，中介告诉我前两天这套房子以2600的价格租掉了。由此可见，这套房子的真正市场价格要低于我拿进时的价格（2900），也就是说，当我拿进这套房子的时候，就已经意味着亏损和失败！

回想起我当时的状态，在看到这套房子后根本没有去向其他中介求证，也没有到市场上去发现这套房子的真实价值，而是头脑一热就把定金付了，导致这套房子两个月没法租出去，最终以退租告终。这个失败的案例也给我永远的敲响了警钟：一定要重视信息平台的运用，在没有经过多方求证的情况下不要轻易拿房！

随着现在我接触到的中介越来越多，渠道越来越广，已经是时候要搭建起属于自己的信息平台了。针对这个平台的运作流程，我的初步构想是：

1、 中介每带我看完一套房之后，打电话给2-3家周边的中介询问这套房子挂牌价格；

2、 打电话给2-3家涉外中介，询问这套房子精装之后对外出租的价格范围；

3、 核算整体成本；

4、 综合评估以上数据后，决定是否拿房。

从今天起，我将严格按照这个流程来操作未来的所有房子，提高拿房的准确度及利润率，同时有效控制风险，把损失减少到最低。

曾辰骐

5月12日中午法租界南昌路的房子正式挂牌出租。一周内总共有8位客户上门看房，成交数0。看房情况总结如下：

5月13日：

沐尚房产小满带一个美国女生看房，预算10000，不喜欢厨卫。

5月15日下午13:30：

1、富瑞地产，Cally，香港女生，对房子内部表示满意，但因为经常出差，觉得搬行李上楼梯不方便；

2、Homeland，一对美国夫妻，预算在8000左右，嫌厨卫太小，之前已经看了几个月的房子，一直没定下来。

5月16日下午14:30：

1、志远地产，一个美国人，和女朋友一起住，拍好照片回去和女朋友商量；

2、Home Channel，一个华裔加拿大人，现在住的地方有90平，觉得房子有点小。

5月17日中午12:30-13:00：

1、Homeland的客户是个法国男生，对房子和价格都很满意，但因为个子太高，卫生间会碰到头；

2、沐尚房产的客户是个美国男生，想要老式木地板的房子，对地板不太满意。

5月17日晚上18:30

Homeland，一个在渣打银行工作的香港人（与另一家中介La Vant的客户是同一人），没看中。经了解，客户预算在6000-9000，但更倾向于找10000以上的房子。另一个原因可能是因为晚上光线不好，导致看房效果差，所以以后坚决不再开放晚上6点以后的看房时间。

可以看出，客户不满意的原因是各不相同的。如此纷繁复杂的心理变化，要全部掌握是非常困难的。唯一有可能做到的，只有让客户的心全部往一处想：这是套好房子，一定要马上定下来！

晚上在二期学员的会议上李平分享了她带客户看房并成功下定的经验，对我很有启发。总结下来，就是事先设定好场景，让客户沿着场景一直走下去，最终水到渠成。分解之后可以分为如下几个步骤：

1、  先询问客户“打算什么时候起租”，了解客户租房的急迫程度，做好准备；

2、  根据之前询问到的结果，如果客户必须要1周内找到房子并起租，则要求客户“一定要带好定金过来看房，看好之后要马上付定金，不然这套房子转眼就没有了。如果你还拿不定主意要考虑的话，那我们今天就不要看了，我带其他客户过去看”，给客户营造一个房子很抢手，必须要竞争的场景，引客户入戏。

3、  到现场后观察客户的反应，只要客户没有表现出强烈的不满，就要让客户赶紧把定金付了，切忌等待和拖延。

明天下午有2个中介带客户要去看南京西路的房子，准备马上用起来，效果如何，一试便知。

曾辰骐

今天中午成功租出了南昌路的房子，6500成交，付三押一，租客是一对情侣。

通过这套房子，我总结出了如何Push下家的两大法宝：

法宝一：场景设定

场景设定是在房子挂出去之后，中介打来第一个电话时就要开始做的事。我的做法是：电话里就告诉中介，现在这套房子我已经接了不下20个中介的电话了，都是在预约看房的。为了避免浪费大家的时间，请中介在和客户沟通的时候要求客户提前带好定金再预约上门看房，否则就不要来看了。在经过和将近20个不同中介用以上方法测试后，中介基本都会同意按照我的要求来做。

在前期就把场景设定好，可以把一些只是来随便看看的客户和中介直接筛除，留下真正有意向的客户，从而大大提高成交命中率。

法宝二：现场跟带

现场跟带的动作，是在客户已经决定要来但还未见到客户的时候就要做的。比如，可以让中介在看房之前先带客户在附近转转，介绍一下周边情况，让客户熟悉周围环境，增强客户作为“主人”的意识，为即将开始的看房做好前期铺垫。

当客户到了门口准备看房时，这时需要我们表现出十二分的热情，就好像是欢迎一位远道而来的客人一样，让客户从心里感受到：这个房东非常热情和周到，以后和他交往一定会非常愉快。

当客户进到房子里开始看房时，就要开始向客户逐一展示房子的“标签”，也就是最有卖点的地方。比如，能放下很多东西的大衣橱、充满设计感的灯饰、高清3D液晶电视、操作简便且安全的厨具等等，都要一一为客户展示并操作，最好还要让客户亲自操作一遍，以强化他即将作为这间房子“主人”的感觉，真正把他带入到一个美好的场景当中，让他感觉到自己已经住在这里了。

以上所有的工作都做好之后，就等着客户直接下定了。

可以改进的地方：

客户在还价时，我们要表现得比较犹豫，让客户一点一点的还，不要一下子就同意客户的条件。这样让客户的感受会更好，会让他感觉这是他努力争取来的条件，而不会让他觉得吃亏了。

曾辰骐

昨天晚上在百姓网上置顶了一套法租界带花园的洋房，房东开价9000，我对外报价15000：http://shanghai.baixing.com/zhengzu/a203571785.html。帖子置顶之后，今天总共接到5个电话询问这套房子的情况，其中4个中介，1个个人，最后成功预约到2个客户明天下午3点上门看房，其中就包括那个个人客户。

把下家这边的问题全部搞定以后，我马上联系同联，约房东明天下午3点看房。我的要求是，最好让同联直接把钥匙拿过来，这样可以避免让客户和房东有直接接触的机会，但中介最后没有搞定钥匙。所以，我和同联打好招呼，让他们先和房东说好，客户看房的时候尽量不要说话，主要由我来负责带客户看房。客户看完确定意向之后，我再和房东联系。

我之所以想拿这套房子来这样操作，主要有以下原因：

1、  这套房子在市场上已经挂了近半个月，因为种种原因一直没有成交；

2、  房子本身是有很多卖点的，精装修、60平米花园等等，都是很容易吸引客户的地方；

3、  房东和中介都想尽快脱手，中间有很多可以操作的空间，不管是转租、包租和托管，都有可能。

明天下午带客户看房的时候我会根据实际情况，充分了解房东和客户的心理状态，从而尽可能选择一种对房东、房客、中介和我来说都是最好的方式来操作。

晚上把南昌路那套房子正式签掉了，在签合同的过程中我又发现了许多值得总结的地方：

1、 客户为什么要选择我的房子？

客户的回答是：1、地段好；2、环境好；3、房子装修和设施都很好；4、价格合理。客户还表示，她都不希望搬走，想一直住下去，真正是把这里当成自己的家了。

以后我们在做平台宣传的时候，如果能够充分聆听到客户内心的声音，用一种能够满足客户内心诉求的方式进行宣传，我们对外宣传的内容就会很有力量！

2、 从客户身上还能找到哪些共同点？

在签合同的时候，客户的男朋友发现我也姓曾，和他一个姓的时候，就好像见到了家人一样，都忍不住使劲握手，一下子就亲热了起来。我也感觉好像是在上海找到了自家人一样，那种感觉真的非常棒！

同时，客户的男朋友和中介还聊到了在静安买房子的事，至少可以表明，他们在内心深处还是有买房的打算的。这也是我可以和他们再进一步深入下去的共同点。

3、 找到一个新的下家渠道

今天过来签合同的还有客户公司的HR，是个年轻的小姑娘，很活泼很健谈，以后客户每次从公司划账付房租也是通过她来操作的。所以，我以后和她接触的机会是很多的。她又在公司负责HR和行政，公司里所有外籍人士要租房子都会通过她来寻找房源和签约。可以说，只要和她建立起良好的关系，就等于获得了一个稳定的下家渠道，以后我这边的房源可以不通过中介而直接推荐给她。最终的结果，是公司、她和我三方都能从中受益。

既然已经有了如此给力的渠道，也有了好的下家，接下来再拿房出房就是不费吹灰之力的事了。

曾辰骐

今天中午吃完饭回到办公室休息的时间，我开始在网上找个人房源，打电话给房东。第一个电话打给了一套租金22000，法租界豪装老公寓的房东任小姐。她是房东的代理人，房东长期不在国内，合同可以长签。第一通电话打给她的时候，先问她愿不愿意在我这里放把钥匙，被她拒绝之后我又试探她，说我们这里也提供房屋租赁托管服务，可以把房子交给我们负责打理和维护，她也没有马上同意。

挂了电话，我把之前我爱我家的租赁托管宣传短信稍作修改后，发给了她。过了10分钟之后我又给她打了一个过去。这次我说我已经把房子的照片和基本情况都发给客户了，客户很感兴趣，想再了解一些关于房子的细节，包括门牌号，是否有花园露台等等。也许她是感受到了我的诚意和实力，我的问题她都一一给了回答。这时我又再问，您是否对我们的租赁托管服务感兴趣？这回她没有再次拒绝，而是回答说，在你有客户的前提下，我可以考虑做！于是我马上和她约好，等客户回复之后我会联系上门看房，同时我们经理也会上门对房屋进行估价。

第一枪成功打响之后，我就迫不及待给李进老师打电话汇报，把我的计划说了：请李进老师扮演外籍客户，找张顺或李平扮演我的同事带客户上门看房。带客户看完房离开之后，我会留在房子里向她介绍托管并估价。根据我的经验，这套房子的价格要谈到18000以下，同时还要有一个月的免租期我才会考虑托管。所有的条件我都会在现场向她一一说明。

在和李进老师讨论的时候，我们发现目前我们要操作托管，最大的问题在于签约主体上。目前市场上所有的托管都是以中介公司的名义和房东签租赁委托协议，而我在和房东介绍的时候已经说了我们是一家涉外中介，所以在签约时就必须以中介的名义操作。如果能够解决这个问题，托管的最后一个障碍也就不存在了，距离进军托管市场指日可待！

总结今天打电话的成果如下：
1套有托管意向，持续跟踪
2套已租，Pass
1套转租，Pass
所有的房源和通话记录已全部录入系统。

曾辰骐

昨天中午一回到上海，把东西放到公司之后立马就出来了。先去了淮海中路1487弄上海新邨，找一套李平中午看过的房子，打算问里面的装修工人拿上家的电话，未果（后来发现是自己没有找到地方，今天再去就顺利拿到电话了）。因为今天和三个上家约了带“客户”看房并且要谈托管，第一家的时间是下午4点，所以就赶紧往那边去了。

其实这次角色扮演的方案我在北京出差的时候就已经策划好了，由李进老师扮演客户，由李平扮演带客户看房的中介，即我的同事，我则是中介公司的经理，负责和客户谈托管。因李进老师当天身体不适，所以角色又有所变化：李平扮演客户，肖然扮演中介。角色分配好之后，下午4点就正式开始我们的作战计划了。

先是由我和上家联系好，我先进到房子里，和上家慢慢聊起来。两分钟后肖然再和李平进来，以看房的名义和上家一边看一边聊。看完之后她们先走，我留下来和上家沟通托管的事，主要交流的内容如下：

1、 分析房屋的现状，告诉上家这套房子的优缺点；

2、 告诉上家目前类似房源的市场价格，这个价格要尽量接近我们想要托管的价格；

3、 告知我们的估价及托管条件，把球丢给上家让其考虑并决定。

按照这样的流程走下来之后，昨天的3套房子里有2套房子的上家都同意接受托管。未成的一家是因为上家自己就是搞房产投资的，有自己的公司在负责出租房产的管理，也算是遇到一位同行了。同意接受的托管的2家，所存在的问题都是一样的：上家出价太高，已经明显高于市场价了。今天早上我给其中一位上家回电，告诉她目前22000的价格太高，如果交给我们托管，价格是15000-17000之间，结果她马上就说不需要了。由此看出，在没有下家的情况下冒然和上家谈价格，其结果必然会以失败告终。

今天中午在和李平讨论后，李平给到的建议是：在我们还没有客户的时候，目的是要先控制房源，所以不要谈太多和价格有关的东西，而是要想办法让上家把托管协议签下来，我们把钥匙拿到。至于价格，就交给市场去调教，但要和上家保持良好的沟通。

晚上和李进老师对过答案之后，结合李平给到的资料，把房屋租赁委托协议重新修改了一版，重点是把“免租期”删除，换成“房屋空置期间不支付任何费用”。明天上午我就准备带着这版协议过去找上家具体谈了。不管最后能不能谈成，托管谈判的第一步我算是正式迈出去了，以后的路一定会越走越宽、越走越顺！

P.S. 今天下午拿到了一个装修公司老板的电话，他们公司目前在法租界做包租装修，目前有好几套房子正在装修。他们的模式是先和上家包租10年，投入大成本装修后再以高于市场价的价格租给外国人。他们找下家的方式也是通过和多家涉外中介合作，付1个月的佣金给涉外中介，渠道其实也非常单一。因此，只要我们有足够多的下家资源，就可以与他们建立起长期合作关系。通过托管的方式，从“二房东”的手中还能赚到钱，确实太神奇了！

看房途中遇见猫咪一只，脱了鞋踩上去果断蹂躏一番~~haha~~

曾辰骐

昨晚熬夜把托管协议改好，今天就一早出门把协议打印出来，直接去了周四约好的房东处谈托管。

和房东见面寒暄几句后，就开始介绍我们的托管业务，并且把协议拿给房东看。从交谈中我了解到，这个房东自己开了一家外贸公司，平时工作时间比较自由，可以经常过来。他在日本还有一处房产，也是用托管的方式交给当地的中介机构在打理，所以对托管业务也比较了解。当我介绍到我们的托管是从房屋正式出租之日开始生效，在此之前我们是不支付任何费用的时候，房东的反应是：这和委托给中介出租的道理是一样的嘛！虽然我又解释了，说我们的托管是给您提供一条龙服务，并不像委托中介出租那样简单，但最后房东还是说先让我们把客户找到，带过来看了有意向之后再考虑签托管协议，协议可以先留在他这里，他再仔细研究一下。于是，第一个托管Case就这样黄了……

总结这个Case黄掉的原因，主要有以下几点：
1、周四在一开始介绍托管时就讲错了，一来把一个月的免租期讲出来，导致房东的理解出现了偏差。一旦开始没有把方向走对，之后就很难扳回来了。
2、手上没有足够多的下家资源，导致房东对我们的能力心存怀疑。还是李进老师那句话：掌握下家，上家自动靠拢，这是雷打不动的真理。
3、对托管业务的内容和流程还不熟悉，在介绍上还缺少包装。除了自己要对托管有全面深入的了解以外，印制一些精美的宣传单页，在介绍的时候直接发给房东也是可以考虑的方案。

接下来的一到两周里，我需要重点突破以下两点：
1、要对托管业务熟悉到脱口而出、介绍起来滔滔不绝的程度，让房东充分感受到我们做托管的专业性；
2、要尽快找到获得下家的渠道，不能再依赖于中介，而要着力去开拓新的渠道。

感恩日记：

感谢今天拒绝了我的房东。因为他的拒绝，让我看到了自己在托管业务上还有很多需要提高的地方，也使我意识到了要做好托管，必须先要找到下家渠道；没有下家，托管就无从谈起。如果没有他的拒绝，也许我现在还沉迷于自认为不错的感觉中，而自我感觉良好、不思改变才是最可怕的。

也感谢今天中午带我看房的中介小熊。虽然我是带着“间谍”的心态，为了探寻到这套房子的真相才让他带我看房的，但他没有拒绝我的要求，而是带着我到房子对面的中介借了钥匙，让我把房子的每一个角落都看遍了。没有他的付出，我不会这么容易就看到了这套房子的真相，我从心里感谢他为我付出的劳动和时间。

曾辰骐

房源：陕南村169号1楼精装两室两厅两卫，150平米

上家：任小姐，目前手上只有这套房子，报价22000-25000

中介：肖恩房产，一家涉外中介，找到一个下家

下家：一个美国人，两个人住，6月5日付了意向金，条件是18000元包发票， 签2年

以上是这个Case所涉及到的全部因素，下面详细描述整个Case的经过：

5月28日
在58同城上看到任小姐发布了这套房子的信息，租金22000。我以涉外中介的身份打电话给她，她同意让我带客户过去看房，也同意接受托管。

5月30日
和肖然、李平分别以中介、客户的身份过去看房。回来之后给任小姐打电话，说这套房子我们可以接受的托管价格是15000，被对方拒绝。

6月1日

在百姓网上发布置顶广告，租金18000，到今天下午共接到超过5个中介来电预约看房。

6月4日

一家涉外中介肖恩房产带了一个美国人过来看房，我事先打好了招呼，看房过程由我全权负责，中介不要说话。当天下午3:30带客户足足看了20分钟，让客户慢慢体验，结果客户一看就中了。

6月5日

10:00 肖恩房产来电话，说客户晚上就过来付意向金了，18000包发票，签2年，我的回复是基本没问题，我可以去和上家谈（太无敌了~~）。

11:00 给任小姐打电话，说之前那个台湾客户有意向，想15000租（其实就是李平），但我没有收她定金，觉得价格太低。结果被直接拒绝，得到的回答是：客户太没诚意，而且现在已经有中介在和她谈了，询问底价未果。

18:00 让肖然给任小姐打了电话，用16000、17000去试探，得到的反馈是，这套房子是要25000租的，比之前委托给我的价格又高了3000！

6月6日

9:30 回复肖恩房产，说因为房东跳价，18000基本谈不下来了，让他赶紧去给客户看别的房子。

10:00 给任小姐打电话：

问：您陕南村的房子还在吗？

答：还在。

问：您还有其他的房子吗？价格比这个低的，因为我这边客户的预算达不到这么高，最多只能出到15000-18000。

答：暂时没有。

问：前天带过来的客户看过您的房子，因为价格太高预算不够，所以只能带他再去看别的房子，已经签掉了，我觉得挺可惜的，都没有能够帮您成交。如果我这边还有客户看中这套房子，价格是否可以协商？

答：价格可以协商的。

问：您能不能告诉我您能够接受的价格范围？这样我们在和客户谈的时候也比较好拿捏。

答：最好是可以长签的。

问：您希望签两年还是三年？

答：都可以的，第1、2年价格23000，第3年25000。

问：好像和之前委托给我的价格不一样呢？

答：现在有好几家中介都在和我谈，我都是按照这个价格来谈的。

通过刚才的一番问话，到现在才终于把上家的底探出来！由于上家的底价太高，已经远远高出客户所接受的价格，除非半个月之内这套房子都还没有租掉，上家的心态有所改变，否则这个Case基本就算崩掉了！

回顾这个Case的整个经过，发现自己在这个过程中犯了几个致命的错误：

1、  在没有探听到上家底线的时候就在网上随便发帖，没有思考这个帖子发出去之后的结果；

2、  只想赚到差价，想通过压价来让上家成交，导致上家的反感。

3、  在和上家沟通价格的时候没有做任何状况，直接拿着真的Case过去谈了。

所以，以后再谈类似Case的时候，一定要特别注意以下几点：

1、  从一开始和上家接触的时候就要做状况，用一些虚拟的Case引导上家尽快报出底线。

2、  不要急于表现出要通过压价来赚差价，要一步一步，和上家慢慢沟通，先取得信任，再谈价格。

3、  在网上发帖时也要做状况，在不同的网站上，用同一小区或同一地段的相同房型做出不同的价格，把真实想要成交的那套房子掩护好。

经过这个Case之后，我需要尽快把从发帖、看房到Push成交的整个流程及话术整理出来，做成一个模板。一旦有了模板，类似我所犯的错误就可以在最大程度上避免了。同时，也让二期的学员可以直接上手操作。

感恩日记：

感谢这个Case里所有的人：房东、中介、客户。虽然最后被我谈崩掉了，但没有这次的失败，就不会有以后的成功。还要感谢肖然和李平的鼎力支持，有这样给力的团队，真好！

对不起，请原谅，谢谢你，我爱你~~

曾辰骐

上周五和李平去看长峰馨园的房子，在等物业的时候我们顺便去了旁边一家酒店式公寓，找前台借了2张房卡就上去看房了。

这家酒店总共205个房间，3种房型：单间、50平米小套间、80平米大套间，其中套间还分带厨房和不带厨房的。通过前台了解到，酒店的入住率通常在50%左右，也就是说，有100间左右的房子常年处于空置状态。这些房间都是可以长租的，租赁方式和普通住宅一样，租金月付给酒店。看完之后我们立马就萌生了一个想法：把这些房子当做我们的房源，把酒店作为我们的上家，只要找到下家愿意来租，很容易就实现无中生有了！

今天一早我打电话问了酒店的销售，得到了不同房型的报价及付款方式：

单间：6500元

50平米小套间（带厨房）：7000元

80平米大套间（不带厨房）：7500元

80平米大套间（带厨房）：8000元
以上价格均为包水电煤的价格，一周免费两次打扫、清洗床单，游泳及健身设施免费使用。

付款方式：押二付一，退房即退还押金

目前可以承诺的优惠是每间房在此基础上减200元，但需要向上面申请。如果客户数量多，价格还可以再谈。

以普通住宅为参照对象，我做了酒店式公寓的SWOT分析：

优势：

1、房源足够多，基本不用担心房子一出来就被租掉的情况发生；

2、对房源的控制更加有效，不必考虑看房的问题，只要有客户，随时都可以看房；

3、增值服务多，差异化优势明显。

劣势：

价格较普通住宅偏高10-20%，在同一区域缺乏竞争力。

机遇：

和酒店合作出租空置房间，在长期租赁市场上还是一个空白。

挑战：

1、不能通过中介渠道找下家，而必须自己开发新的渠道；

2、需要探索与上、下家合作的新模式。

和李平商量之后，准备先做如下工作：

1、先到百姓、58等网站发帖，测试有多少客户来电；

2、找到一些非中介渠道，如公司HR、涉外旅游网站等发布消息；

3、积累了一定数量的客户之后，再找酒店销售协商价格。

曾辰骐

从4月开始一直到6月，我们有80%以上的时间都花在了包租上，当中有经验、也有教训，现在是时候要对包租做一次全面的总结了。

1、 收益与成本

之所以做包租，很重要的一个原因是我们当初认为包租有利润收益高，可以用最快的速度占有市场。经过两个月的密集包租操作之后，目前真正有利润实现的房子其实只有3套，有一套空置了一个多月都没有租掉。由此，我逐渐发现了包租有一个非常重要，但却被我们忽视的重要特点：收益与成本的不对称性。

以我自己的房子为例，3套有利润实现的房子都是在1-2周之内租出，但利润总共也只有4800元。而那套一直没有租出的房子，每个月的空置成本就高达5500元！由此可见，不管之前有多少套房子赚到了利润，只要有一套出现空置，损失就足以抵消之前的全部利润。

所以，包租是有风险的，而且风险很高，收益与成本严重不对称。

2、 利润率与周转率

目前我做包租的利润率通常都在35%左右，我也了解到市场上一些二房东做包租的利润率可以达到100%以上。差别在于，我的房子可以在1-2周之内走掉，而这些二房东精装修的房子通常都需要2-3个月的时间装修后再出租，房子的周转时间是不一样的。以我们现在的情况，我们是不可能投入大量时间和成本进行装修来提高利润率的，所以，保证房子的高周转率就成了我们在包租时需要考虑的一个非常重要的因素。

根据我的经验，法租界和南静安区域成本在5000元以内的一房一厅经过重新修饰之后，能够在1-2周之内租掉，这样的房子是可以考虑包租的。而成本超过7000元的房子，通常都需要一个月甚至更长的时间才有可能租掉，一旦包租之后无法迅速脱手，风险就会很高，所以这类房子我们的操作方式应该以托管为主而非包租。

3、 时间点的把握

眼下，高端租赁的热潮即将结束，马上就要进入7、8月份高端租赁市场的传统淡季了。即使目前我们手上有合适的房子，也很难再像前两个月的时候可以快速出租了。在这样的时间点上，我们就需要尽快把手中的房子脱手后转到委托上。相反，在年前租金处于低谷而租赁市场即将火爆之前，包租的风险相对较小，收益又相对较大，这个时候就可以考虑通过包租来获得房源。

综上所述，包租虽然能够让我们获得房源并带来利润，但同样伴随着风险。我们在操作包租时，一定要充分评估这套房子的收益以及可能出现的风险，才能做出正确的决策。