曾辰骐——收入倍增计划——房产投资日志

曾辰骐

1月17日晚失眠兴奋中+3点总结

11点钟和李进老师群聊，让我从低沉转而失眠的兴奋中，太强大了！

聊天记录我全部copy下来了，可以共享给没有看到的童鞋。

根据李进老师的指导，我总结了3点，已经写在了我的调研表里：
1、先找到低于市场价的房源，再测试客户；
2、注意发帖的标题和内容，尤其是标题，勤刷新；
3、整合房东和房客，在房东还没找到房客时，我们通过测试早就准备好了！

标题一定要醒目，言简意赅，目前想到的话术是：“标题：急！低于市场价出租XX小区XX房！”

至于怎么发帖和刷新，明天再好好研究下，想办法规避网站的限制。

最后，强调一下我们的目标：找到漏洞，做上海租赁市场的第一达人！

曾辰骐

自从被李进老师点醒之后，我马上开始了新一轮的行动。之前没有把重点放在寻找房客上面，这几天则开始在网上陆续发帖，希望引起客户的注意。在帖子的编写上，则是斟酌再斟酌，除了在网上翻看中介写得好的帖子，互相之间还要讨论并不断修改。

18号晚上发了一条证大家园的精装三房出租信息，第二天一早就连续接到了3个中介的电话，希望帮我出租这套房子。肖然的情况比我还牛，同样的一套房子挂出来，她一连接了6个中介和1个个人！

新的问题来了：当我们把房源信息挂出去之后，往往吸引到的是中介而非个人；中介会给我们带来客户，但中介费又是必须要给的。这就和我们之前所设定的模式产生冲突了。

基于这个情况，我想到了以下两点：
1、中介的资源是一定可以而且也应该利用起来的；
2、通过中介把客户找到后，我们如何从中赚到应得的手续费？

昨天晚上我看到了一套真正低于市场价的好房子：
http://sh.58.com/zufang/8573403903877x.shtml

当我今天一早给房东打电话，想要沟通支付定金的时候，心里却犹豫了。我在犹豫这套房子是否能够给我带来预期的收益，准确的说，我并不能确定这套房子一定可以以一个合适的价格（4,500左右）在年后1-2周内租掉。那么，我现在支付定金，就意味着有一定的风险。但这套房子的价值，我又是可以很清楚的看到的。

到底要不要拿？在什么时间拿？希望能从李进老师这里得到一些建议。

曾辰骐

1月31日的YY语音会议之后，特别是在李进老师的启发之下，我有了全新的思路和动力。第二天中午我就到4号线大木桥路地铁站附近一口气看了3套房子，其中有一套我特别满意的，房东标价2500，我在网上发布2800：http://sh.58.com/zufang/8716855241608x.shtml。

帖子晚上8点左右发出来，当晚就接到了3个客户的来电想要约时间看这套房子，这也是我 第一次发出帖之后接到这么多个人客户预约看房的电话（非中介）。之所以之前发了四五篇帖子都没有这一次这么成功，主要原因如下：
1、地段：离商业中心较近且紧邻地铁站。
2、房型：一室一厅、两室户、两室一厅的房子是最受客户欢迎的，目前在市场上属于相对稀缺的资源。
3、楼层：这年头不喜欢爬楼梯的懒人越来越多了，有电梯的好过没电梯的。
4、装修：温馨舒适，以六七成新以上为佳。

从价格上看，2800的相对高价并没有把客户吓到，反而让客户通过照片就能感到了物有所值。

现在这套房子里面还有租客在居住，看房的时候是租客开门让我看的，问题就出在这里了：我在看房的时候，并没有很强势的要求租客必须当场打电话给房东！而到了晚上当我再打电话给这个租客要求提供房东联系方式的时候，他说房东已经约了一个人明天谈条件准备签合同了，这个时候我才突然意识到问题的严重性。但越是着急，越是没有好的办法，那个租客干脆不接我电话了。今天下午我用公司电话终于联系上他之后，他说房子已经被他的一个同事租掉了！

我当时的心情，是极其懊悔又愤怒的，在电话里我甚至狠狠的对那个租客说：“要是房东知道他的房子可以租到更高的价格而你却没让他租到，他会恨死你的！”后来等我冷静下来回过头一想，房东未必会恨他，反而还会因此感谢他，真正恨死他的是我；或者说，我恨的是我自己，没有在第一时间把握好机会，导致鸭子从锅边飞走了。

在有了这样一次血的教训之后，我总结出了房产租赁的第一要诀：速度！看房要快、约房东要快、找客户要快、把握住好的机会更是要快！一旦慢了一步，鸭子就有可能飞走。

周六准备再看几套房子，同时和之前联系过我的客户说明之前的房子已被租掉，但我可以给他们推荐性价比更高的房子并约当天看房。看房的时候我会将打印出来的协议准备好，随时准备签约。

曾辰骐

今天的看房可以用两个字总结：不顺。

上午带两个客户分别看了我自己那套3个月还没有租掉的房子，本来有个客户已经看得差不多，中午打电话给我说准备定了，当我发短信给他告诉他签约时间和要求之后，他回复说“情况有点变化。如果有人比我先租，不用管我们，该怎么办就怎么办。”我详细问了下原因，得到的回答是：“有个人觉得房间里的床太小，还不如现在住的地方。”另外一个客户又觉得楼层和价格都太高，难以接受，看样子这套房子还要继续空下去。

总结：带客户看房的过程是充满各种变数的，如何运用有效的方法把这些变数尽量消除，尽快成交，是我们还要进一步加强的功课。

下午本来计划在世纪大道附近看4-5套房子，结果其中一套竹园高层房子的联系电话已停机，另外一套精装修的两房一厅房东下午来电说暂时不出租了，最后只看了两套很普通的两室户，除了交通方便点以外，没有其他亮点可言。

节前我挂出来的一套证大家园二期的精装三房，今天终于等到了第一个客户。中午和房东电话沟通了我的做法，房东也表示非常愿意我帮他寻找优质租客。于是，从世纪大道看房回来后我就直奔证大家园带客户看房，并且针对各种可能发生的情况都一一想好了对策，无奈客户还是看不中，之前想过的各种方法也全都没用上。

总结：一套房带10个客户去看，可能只有3个客户能看中，最终能成交的就更少了。如何在有限的时间里提高成交率，也是我急需加强的地方。

曾辰骐

今天的会是对我们过去一周来的行动做一次全面的回顾，并为大家指明了未来行动和前进的方向。之前在实际操作中遇到的问题，在大家的分享和brain storming之下，都找到了圆满的解决方案。

Question：我们找房源和房客的速度快不过中介怎么办？

Solution：

1、  多看房，建立房东和房客的资料库，当里面的信息足够多时，可以很容易的匹配房东和房客的需求，尽快找到适合的房源并成交；

2、  想办法从中介手中获得房源，即想办法通过中介和房东联系上。

Q：如何从房东手中把佣金收到？

S：

1、  给房东两个选择：“高价+佣金”or“低价无佣金”；

2、  让房东先付钱再带房客签约。

Q：如何解决“临门一脚”的问题？

S：

1、  找2个客户一起看房；

2、  找2套房子让客户看，先看差的，再看想成交的；

3、  在看房过程中多问客户觉得怎么样，尽量避免自己说太多。

李进老师的问题：如何让客户下决心签约？

S：尚未有答案，需要在下周重点突破。

考核成绩的指标：

时间	房源数	房客数	发帖数	成交数	所用时间
第一周
第二周
……

按照这个表格，将每周的成绩进行整理并量化。

下周要完成的功课：

1、  了解平安、花旗、渣打无担保贷款的利率、期限及政策，为包租融资做好准备；

2、  2月7日（周二）中午12:30和李进老师看华沁家园的毛坯房；

3、  周六去世纪大道撬中介的房源，主要撬高层带电梯的精装修房，周日有时间再去撬肇嘉浜路东安路一带的电梯高层公寓；

4、  周日到我家楼下的中介开始兼职；

5、  买一本《小强升职记》，学习里面关于时间管理的内容。

曾辰骐

在经历了整整3个月的空置期之后，我那套东沟六村的3房终于在今晚租出去了！虽然价格不算很高，但这算是我第一套通过自己谈成的交易。之前带过两个客户来看，最终都以失败告终。总结之前失败的原因，主要有以下几点：
1、一来就说房子，没有拉进与客户的距离；
2、带客户看房时说得太多，不考虑客户看房时的感受；
3、过于体现出急于成交的心态，容易让客户产生反感。

下午向肖然和黄晨炜电话取经后，晚上带客户看房时我改变了方式：
1、和客户见面后先聊工作、生活，不谈房子，让客户感觉很自然；
2、看房时让客户多说，自己少说，用提问的方式引导；
3、让客户在轻松愉悦的氛围下自然成交。

另外，今天把《小强升职记》打印出来了，准备按照书里提到的方式管理自己的工作时间，把之前没有意识到白白浪费掉的时间找到并合理利用起来。

曾辰骐

周六下午本来计划和黄晨炜一起撬世纪大道的房源的，结果发现几乎所有能看的房子钥匙都在中介手上，房东要么住在很远的地方，要么不愿意过来，之前我们精心策划的行动竟然1完全排不上用场！无奈之下，我们只好改变策略，我继续跟着中介去看房并拍照，同时记下来每套房的具体地址。

从下午3：30到6:00，我总共看了世纪大道附近6套精装修的两室户，价格从3300-4000不等。总的来说，房源的品质都还不错，而且所处地段很好，价格也容易租得上去。下周计划抽半天时间到房产交易中心去拉一下房产信息，重点是把房东信息和联系方式拉出来。这样我们就有了第一手的房源资料。

周日中午等阿姨把卫生做完之后，按照上周的计划，我去到我家楼下的中介，以兼职的名义浏览了中介公司的房源系统。虽然里面真正的好房源不多，但好在所有的房源都有房东的联系方式，就这一点就是我们现在还没有办法做到的。由于现在房产市场惨淡，整个下午只有两个客户上门，一个是来挂房子的，还有一个是来找出租房的。

据中介里的人说，他们另外一家店前不久已经关掉了，如果再这样下去，他们店很可能也要关门了。可以看出，现在中介们的日子都很不好过。

回顾一下本周的功课，基本都按照原定计划完成了。下周要完成的功课如下：
1、 把从中介处收集到的房源信息整理之后，筛选出比较好的房源挂到网上。
2、 周二或周三到房产交易中心把周六看的6套房源信息拉出来。
3、 周四晚上沙龙分享。
4、 按计划继续推进华沁家园的项目。

曾辰骐

今天上午本来计划一定要拿下世纪大道一套房子的钥匙，结果到现场把合同亮给房东看时却遭到拒绝，拒绝的理由是她的房子根本不愁租不出去，否则她早把钥匙放在附近中介那里了。

下午肖然看房后和我得出了同样的结论：世纪大道的房子流动非常快，根本不愁租。租金在3000元以下的一室一厅，基本挂牌后一天之内就能租掉，两室一厅也最多不过一周时间。如此供不应求的市场，只要房屋条件稍微好一点的房东，一出来就租掉，基本不存在我们之前所设想的烦恼。

类似世纪大道这样的区域，之前有过全面了解的还有徐家汇大木桥路东安路一线。对于这样的地区，以租赁管理的形式让房东给钥匙是比较难的，目前我们可以操作的方式如下：
1、在价位较低的时点（如年前）用定金+押金的方式吃进几套房子，把钥匙拿到手；
2、同时在网上发布诱饵吸引客户，在1-2周内转租脱手。

本周看房情况总结如下：
时间        房源数        房客数        发帖数        成交数
2月19日        4        1        1        0

今天马丁宣布了任务：3月21日之前必须要转租成功3套房子。按照目前的进度，任务相当艰巨。下周我们的名片印出来之后，所有工具全部备齐，就不得不加快行动了。

曾辰骐

20-24号这周一直在北京出差，周二晚上YY语音后我静下心来总结过去一周的经验和教训，结合YY语音上李进老师所说，重新制定了 “搜索+诱饵，房源+房客”双线并行的策略。

昨天下午我开始在网上搜寻房源信息，考虑到之前在世纪大道做得并不成功，我开始把区域又收回到了我家附近，主要集中在6号线巨峰路地铁站附近的两个小区，虽然房源很少，但还是找到了两套。晚上我做了一个诱饵挂在58、赶集和百姓上，挂上去之后的效果让我大吃一惊——今天一天总共有15个客户来电，10个客户同意周六晚上8点看房！

从客户的反应来看，不愿意付中介费的其实占比并不高，15个来电客户中只有2个不愿意（不愿付中介费的客户，不要也罢！）。更多的客户关心的是网上发布的照片和真实房源是否一致。我的对策是，不要在这个问题上和客户纠缠太久，也不要直接告知真伪，而最好从其他角度引导客户做出愿意看房的决定。比如告诉客户自己在这一带有很多类似的房源，多看几套有助于做出正确决定云云。

有了客户之后我马上给房东们打电话，除了个别房东在看房时间上有些问题外，基本对我带客户看房是持欢迎态度的。我在电话中并没有直接问房东拿钥匙，我的计划是周六晚上带客户看完房之后，在房东对我带客户看房的效果满意的情况下，自然而然的提出拿钥匙的要求。相信这样做会比一个客户不带自己硬找房东拿要容易。

欲知成果如何，待周六晚上带客户看房之后就会有新的总结。