2002广州房价为何跌一半

Martin

　　从1998年到2003年，当全国各地的大城市形成房价上涨的潮流，涨声一片的时候，广州却成为了当时一个非常特殊的例外。在那段时间里，房价不但没涨，甚至还曾连续多年下跌。因此，当人们评论那几年疯狂上涨的房价时，总不忘强调，广州提供了另一个不同的范本。

　　以往当人们谈到广州的房价在那些年里为什么如此表现的时候，多是以一句“广州的房地产比较成熟、理性”这样的话就交待过去。

　　但事实是怎样的呢？本文试图将上世纪末广州房价的形成及曾经的走势过程进行一个全程的交代与还原，借以探讨到底是什么原因让广州的房价如此“成熟而理性”，未出现大的上涨——详尽的事实说明：巨量的土地和房产供应是广州房价不高并大跌近一半的最重要因素。

　　如果说对一个城市而言，中心城区的土地以及房屋的供应限于客观条件的限制总是比较有限的话，从国内有关地区的经验看，迅速扩大的郊区住房供应完全可以起到一个平抑房价的作用。这一点在广州表现的最为突出。从广州的经验看，大量的郊区低价楼盘的抛出，使得本来极高的市区房价也得到了极大的降低（相比之下，杭州的房价高昂，可以认为是其市郊土地供应明显偏少造成的）。

　　事实上，与国内其他城市相同，在起步阶段，广州的房地产其实也曾经历过一段房价暴涨的过程。

　　由于临近香港，广州比其他国内的内陆城市都要先知先觉，是大陆城市中市场经济观念最早落脚的地方。

　　比如要获得房产就得通过市场交易！这样的观念最初在国内绝大多数地区都不被接受，但在广州却很早就已经被人接受了，因此也引发了国内最早的一波炒房浪潮。上世纪90年代中期，广州老城区的房价一度被持续炒高到每平米八九千元的高位（如果考虑到当时人们的收入水平，这样的房价水平比如今的上海或者杭州的价格都要高）。主要因当时广州的地产开发主要集中在老城区极其周边，包括天河一带也仅仅是刚开始开发，供应量十分有限。

　　之后广州的房价又是怎样发展的呢？

　　首先，高昂的房价造就的房地产开发的暴利，使房地产成为当时在广州大家都趋之若鹜的投资行业，大家争相进入。大量的房地产公司争抢着在市区狭小的范围内找地，但供应量的微弱，造成普遍的拿地困难。

　　但是，不久之后，许多房地产商便发现了另一条途径：不用都集中在中心城区范围，完全可以在广州近郊的几个区县拿地，如番禺、花都、增城，甚至周边的南海、顺德都可以以很低的成本拿到巨幅土地。原因在于这些地方当时还都是早期的县市管理的模式，县市一级政府有很大自主权。土地管理政策相当宽松，土地资源又极其丰富——那时对耕地改为建设用地并无非常大的限制。

　　洛溪的成功

　　1988年一件事情大大影响到了广州的房产市场——南珠江上的洛溪大桥通车了，直线连接了番禺与广州两地。也就在第二年的5月，番禺洛溪新城地产有限公司组建，开发洛溪大桥南的沙岛。

　　洛溪新城位于当时的番禺市（2000年，番禺撤市改区）最北部，就在洛溪大桥南边的桥脚，是当时的番禺市距离广州主城区最近的一块地块。洛溪新城的总占地约3000亩，占地即使放到今天都可称得上庞大，属于霍英东投资修建洛溪大桥的补偿用地，因此地价相当便宜。在开发初期，洛溪新城的销售并不成功。当然这很大程度上由于广州人传统的住房观念。与那时的上海相仿，当时的广州人也是“宁要河北一张床，不要河南一间房”——甚至珠江南的海珠区都不受青睐，何况还要再横跨到更南面的南珠江的南面了。

　　但是，随着时间的推移，洛溪新城还是逐渐为人所认可了。主要还是由于它的价格，最初售价还不到两千元每平米，在当时算得上是非常便宜了。并且，虽然洛溪新城为离城区较远的郊区，但是，当时广州大道修通，再加上有洛溪大桥。这样即使乘公交车前往广州的新中心天河一带也就只需半个小时左右就可到达了。

　　当时，洛溪新城主要由普通多层住宅及少量别墅组成，因价格低，管理费低，吸引了不少广州的工薪阶层和外地来广州做小生意的人置业。

　　那个时候人们的消费能力还比较低，特别是外来人口数量还相对较少，购房还未形成风潮。主要是城市的白领阶层才刚刚冒头。随着经济的快速发展，很多人的月收入已经可以达到5000元左右的数字了。但是，这种收入水平大都是刚刚才拿到手，所以人们都还没有多少积蓄。1995年广州城市居民家庭人均可支配收入为9038元。也就是那一年，广州市的国有企业开始实施企业经营者“年薪制”，经营者的年薪最高达40万元，最低为7200元，相差61.25倍。与此同时，大量外企开始登陆广州，带来众多白领工作职位（以上数据主要来自于《广州城乡经济社会一体化现实路径研究》）。

　　除洛溪新城之外，在洛溪位置，另一个重要的楼盘是丽江花园，由香港粤海投资和番地联联合于1991年开发。丽江花园的开发商十分有经验，一开始就展开与洛溪新城错位进行竞争的态势。丽江花园原位置为一片池塘水田，但建设规划非常成功，配套完善；楼盘内环境进行了精雕细琢，建筑风格多样，而且在小区中进行了大量的园林绿化，并积极发展社区文化的建设。

　　经过数年的苦心经营，丽江花园已成为广州最著名、并享有极高口碑的一个小区楼盘，吸引了大量广州白领阶层入住，并被称之为“丽江文化”。

　　起初购房者和炒房者来到洛溪只是看中了其房价便宜。但居住之后，人们很快便发现其相对老城区的巨大优点：建筑容积率低，因此住房相当宽松，环境更是优美。当时广州市老城区的人口密度非常高，比现今的城中村也好不了多少，每平方公里的人口密度差不多要达到４万到５万人。

　　老城区肮脏破败的环境，高密度因而特别拥挤的小区，污染、空气质量恶化，这些缺陷在对比中一并显现了出来。人们普遍渴望能够找到一个美丽、宁静、环境质量高的居住之所。而洛溪一带的楼盘让很多人眼前一亮。

　　这些优势很快便吸引了广州的中高收入阶层，尤其是新兴的白领一族，使得到郊区居住成为了一种风尚。与此同时，人们在老城区购房的意愿反而大减。随着需求的降低，广州老城区的房价也慢慢跌落下来。

　　数据足以说明。上世纪九十年代中期，广州河北一带老城区的房价都在七八千元每平米以上。据广州房地产协会会长陈敦林透露，广州的房价在上世纪最贵的1993年，住宅均价超过了7400元每平方米；但是到2003年，老城区黄沙一带的房价已跌到每平米四千元还乏人问津。同样是在上世纪九十年代中期，中信广场的周边天河北一带刚刚开发，并成为广州的头号旺地，早先其楼盘价格通常都在八九千元每平米，但到1999年，同地段的芳草园最低已将价格降到四千余元每平米。

　　而同样是在1999年，广州楼市总共400多万平方米的预售量，洛溪桥南一带就占了近60万。

　　华南版块崛起

　　洛溪新城、丽江花园等郊外楼盘的成功大大刺激了房产商的神经。人们纷纷将目光盯上了番禺。这时，又一件影响重大的事件发生了——1999年9月华南快速干线一期通车，更加方便了番禺与广州市区之间的交通来往。蜂拥而至的开发商很快将紧邻华南干线的南村镇所拥有的２万多亩的空地（很多是农业用地，如果放在今天基本属于很难征用的土地）一下子就瓜分完毕。当时番禺还没划入城区，还叫番禺市，其土地的管理相当宽松，土地供应量大，而且拿地的成本很低。

　　当时番禺一带的地价是每平方米120元，折合每亩约8万元，个别楼盘拿的价钱甚至更便宜，每平方米90元，折合每亩仅为6万元。地价便宜，而且供应充足，使几乎每一个拿地项目的规模都超过了千亩。包括祈福新村7500亩，雅居乐4500亩，其他还有广地花园、华南碧桂园、南国奥林匹克、合生创展、星河湾、锦绣香江等。基本每一个楼盘的面积都赶得上一个城镇的大小，这就不仅仅像是在建设一个居住小区，更多像是在造一个城市——这也就是当时在国内名噪一时的开发商“造镇”的炒作。

　　为了让人们形象地了解这些楼盘占地面积的概念，我们不妨看看其他城市的土地出让情况是怎样的。如杭州，近几年里杭州土地出让最多的一年，也不过仅仅是4500亩；而温州甚至更少，近几年每年出让的土地总面积一直在三四百亩的规模里徘徊。也就是说，广州的一个楼盘的占地面积，就已经超过了杭州、温州一年的土地出让总面积了。由此也可看出，在那几年里，广州土地出让规模是多么的庞大。

　　于是，当时被人们广泛鼓吹、曾红极一时的所谓“大盘”的时代到来了。这是一种全新的开发模式，几乎称得上空前又绝后。在那之前，上海万科城市花园占地只有500亩就已经被认为是巨大楼盘了，而华南板块个个都是数千亩的大盘，如此巨大的面积在全国其他地区都从来没有出现过。

　　星河湾在2001年4月底开盘，只在短短８个月的时间里，总成交量就达到14.88万平方米，销售额达到6.7亿元，位列广州十大楼盘销售金额的第二名，而祈福新村更是已经连续数年在这个排名榜上占据第一的位置了。自2001年-2005年，广州的楼盘销售排行榜前10名中，来自华南板块的楼盘一般都要占到３到４席，最多的一次居然占到６个席位。华南板块的成功也引起了全国各地开发商蜂拥而至的参观学习潮，各大楼盘接待的外地开发商均数以百计。一时间，“中国地产的样板田”、“中国房地产业的一面旗帜”等一顶顶高帽戴到了广州地产的头上，受到了全国各地开发商的热烈追捧，

　　在华南板块成功的背景下，大盘开发的模式一下子在全国声誉鹊起，许多人都来广州学习这种大盘开发的模式。但是，很明显，他们都不太成功。原因在于，在大多数热门的大城市那里，再也无法拿到如此巨量的土地了。

　　因为，在2002年前后，国家相关部门便收紧了土地管理和土地供应的绳索。

　　除了价格便宜之外，华南板块之所以能够成功，还与其创造性的推出了屋村巴士的做法有关。作为距离主城区有20分钟高速车程的郊区楼盘，华南板块一个天然的劣势就是交通。虽然也可以买车，但在当时买车人毕竟还是少数。而屋村巴士高速直达来往于社区与主城区中心各重要商业网点，而且大多数发车频度也都还叫人满意，这样就解决了业主出行与归家的不便，使得居住的便利性大增。

　　这些举措使广州的购房者们很快便接受了这类郊区房产项目。

　　如今的房地产开发都分一级开发和二级开发，将土地分为未整理前的“生地”和整理后的“熟地”。但是，那个时候的华南板块却不是这样。当时的番禺区政府财力还相当弱小，所以制定的政策是土地转让可以，但是一些基础的建设，如供电、供水、排污等，以及一些社会公共的，如商业、文化、生活等方面配套设施建设都不由政府帮助建成，也就是说如今的一、二级开发在当时基本都必须由开发商自己完成。

　　最初华南板块所处地方几乎都还是一片荒坡野岭，所有这些建设都需要开发商独立完成，这也使得这些楼盘在开发中都采取一种“小而全”的封闭方式。楼盘办学校、办医院、办会所，俨然在经营一个个“小社会”。

　　在总占地7500亩的祈福新村，无论是超市还是菜市场，还有学校，相关的城市配套基本全都有；它还建有两个污水处理厂，并投入10亿元建设了一家医院。还有屋村巴士四通八达。仅祈福新村楼盘本身就为当地居民提供了7000多个就业岗位。

　　由于拿地便宜，为吸引人购买居住，几乎所有开发商都花大量工本用在了小区楼盘内的建筑设计上。具体来说，几乎每一个楼盘都拥有数量较大且集中的绿化，并且设计师精心雕琢，使之呈现丰富的景观表现，营造安宁的社区环境；另外很多楼盘都配置室内游泳馆、网球场，有的甚至设置了室外的攀岩场和高尔夫训练场；在建筑外观和质量上，也都精益求精，注重新设计、新工艺、新材料、新结构的应用。

　　实际上，当时广州的楼盘供应不仅仅集中在洛溪和华南板块。同期，在广州老城区的四周，特别是南面，东面，海珠、珠江新城，以及向东一直到东圃一带都有大量楼盘在建。如今很多人都在炒作所谓的广州“地产五虎”。在这五虎当中，参与大规模开发洛溪和华南板块的仅有雅居乐、碧桂园、合生创展三家（合生创展也没将开发主力放在华南，而是放在广州东部的骏景花园等地区）。其他两家恒大地产和富力都没有参与过这两大板块，而主要将力量集中在广州其他地区。由此可见当时广州的土地和住房供应是多么的丰沛。

　　除此之外，比华南板块稍晚一些时间，属于增城区管辖范围内的广园东板块又异军突起了。其土地开发和储备规模据称比华南板块还要大，总开发面积达到了近4万亩，同时开启大盘开发的模式。

　　可以说，正是因为这样一些大量供应的郊区楼盘的出现，在一段时间内大大压抑了广州房价的上涨，使得在很长一段时间内，广州的房价都被认为是国内最物有所值的。

　　当然，虽然一度广州的房价得到很大抑制，但这显然并非政府有意为之的结果。而更像是一次在政府未干预情况下的无心插柳，特别是没有在供应方面进行限制。

　　主要原因是，当时的农业用地使用还未受到太大限制，而当时那些不受广州市政府严格控制的下属区县又都有权力在短时间放出巨量土地，这是最关键的。但是，当后期，广州的郊区区县不再拥有如此大的自主权，一并受到广州市政府严格控制。并且中央的国土资源部门开始严格控制农地的审批之后，广州各地方再也无法放出同样巨量土地了。与此同时，广州的房价也随之开始急速上涨。

　　基本上，广州的房价就是自土地受到严格限制后的2004年开始加速上涨，到2007年底，所有房价基本都上涨了一倍左右，并且，曾经在广州一度消失的万元楼盘重新变得俯首即是了。然后在当年，也就是2007年底，为了平抑房价，政府宣布扩大土地的供应，使得广州的房价在短期内又出现了极大下挫；再后来金融危机来临，为保房价，政府宣布限制土地供应，广州的房价便再次如直升机般起飞。

　　但是，总起来说，由于供应还相对较为充足，广州的房价相对于其他有着同样雄厚购买力的城市而言，仍属较低的。

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