刘植荣：房价下跌拉开序幕

Martin

　　通过中外房价对比，我们知道中国目前的房价高得离谱。通过住房空置率和未来人口数量剧减这一事实，我们知道中国未来的住房需求会急剧下降。由此，我们可以得出结论，目前房价的下跌，房地产的调整，那是必然趋势。但中国房价怎么降、降到哪里，却也是考验决策智慧的一道难题。

　　最近几年，高房价把中国百姓压得喘不过气来。近一个月来，一些城市的房价出现了下跌的拐点。国家统计局发布的数据显示，今年10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。另据11月21日《人民日报》的报道，位于上海青浦的"万科尚源"今年7月推出的精装房最低备案价每平方米16400元，如今降至11200元，降幅逾30%。

　　上海房价降三成是不是就到了低价位呢？比较房价的高低要有个参照物。我们姑且以美国房价作参照物，看看中国房价是高还是低。

　　根据美国统计局的数据，2011年9月份，美国全国新房交易价格中位数为204400美元（含地产价格）。美国住房室内使用面积中位数为177平方米，地产面积中位数为1416平方米。如按70%的出房率计算，那177平方米的使用面积就相当于253平方米的建筑面积。另外，美国住房还有平均50平方米的车库，加在一起的建筑总面积就是303平方米。美国住房多是独立房屋，也就是我们所说的别墅，该地产上的花园、游泳池等都属赠送。

　　美国联邦政府对年收入低于15万美元的家庭购买首套自住房给予补贴，收入越低，补贴得越多。2010年，美国共有210万家庭获得政府的购房补贴，平均每户得到房补7429美元。如果把政府补贴部分从房价里剔除，个人支付的房款还剩196971美元。

　　美国2010年家庭净收入中位数为49445美元，就是说，普通家庭用4年的工资即可购买一套建筑面积为303平方米的住宅。其实，就是这个价位对美国人来说也是偏高的，美国历史上的房价通常是居民年收入的2至4倍。

　　我们再回过头来看看上海居民的住房负担情况。根据国家统计局发布的数据，2010年上海城镇非私营单位职工年平均工资为71874元，我们按夫妇俩都在政府部门或国有企业工作计算，一年的收入就是143748元，目前303平方米的房价就是3393600元，约需24年的家庭收入，是美国的6倍。中国私营单位职工和农民收入远远低于非私营单位，上海全市家庭收入的中位数肯定要比143748元低得多，那购买一套住房所需要的年限实则更长。

　　如果我们把住房标准降到美国的三分之一，即面积为100平方米，那上海收入较高的家庭也需要8年的工资。由于房价与当地居民收入成正相关关系，收入高的地区，房价也高，收入低的地区，房价也低，上海居民的住房负担大致也是中国其他地区的住房负担。

　　我们再从另一个角度分析中国人的住房负担与国外相比究竟有多重。联合国认为，合理房价应是3到6年的收入可以购买一套舒适的住房。根据国家统计局发布的《2010年国民经济和社会发展统计公报》，全年农村居民人均纯收入5919元，城镇居民人均可支配收入19109元。中国城乡人口几乎均等，我们可以知道全国人均年收入为12514元。根据《2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，中国平均每个家庭户的人口为3.1人，那家庭总收入就是38793元。如果用4年收入买套美国那样303平方米的住房就需要155172元，平均每平方米512元。当然，中国的房价高也有一些其他因素，比如城市化进程、传统意识等等。但即使剔除这些因素，现在的高房价恐怕依然是与普通百姓遥遥相望的。

　　美国住房有2%左右的房产税，但这与他们的收入相比也算不上是个大负担。正因为有房产税，在某种程度上限制了炒房行为，使美国房价几十年来基本保持平稳，人们一般不会购置多余的住房空置。2011年9月底，美国共有住房132353000套，住房空置率仅为2.4%。

　　从媒体曝光的一个又一个的"鬼城"（空置率很高的住宅区）来看，中国房产投资过热，投机炒作造成大量住房空置。国外政府定期公布住房空置率，以此引导人们的房产投资和住房消费。中国不统计住房空置率，这也是造成房产盲目投资、房价大起大落的一个原因。

　　进入21世纪，我国在人口问题方面同时出现两个趋势：一个是少子化；一个是老龄化。在假定没有非正常死亡的情况下，每对夫妇应该生育两个孩子才能保持我国人口总数不变。但中国人的平均生育年龄约是25岁，按照目前"一对夫妇一个孩"的计划生育政策，意味着我国人口会快速减少，这就会导致房屋空置率以惊人的速度增加。根据预测，2020年前后中国人口数量开始下降，再加上现在一些家庭把儿子、孙子的房子都给买下了，从那之后"鬼城"会日益增多。

　　通过中外房价对比，我们知道中国目前的房价高得离谱。通过住房空置率和未来人口数量剧减这一事实，我们知道中国未来的住房需求会急剧下降。由此，我们可以得出结论，目前房价的下跌，房地产的调整，那是必然趋势。但中国房价怎么降、降到哪里，却也是考验决策智慧的一道难题。

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