温建宁：中国经济“去房地产化”大局初定

Martin

　　如果房地产市场在多次调控的作用下出现了拐点，那应该是中国经济转型发展的契机。而经济转型已难以从经济内部找到突破方向，只能从外部来寻找解决人内心浮躁感的途径。而在大力推进文化产业为国民经济支柱的过程中，我们当能寻求到凝聚精神、提升心智的最大核心价值。

　　温建宁

　　温家宝总理近日在广西南宁考察时说，目前房地产市场调控和保障性住房建设正处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。他希望各地方政府应重视保障性安居工程建设中的三个问题，保证建设资金的投入，提高规划和设计的水平，尽快建立完善法规，真正改善中低收入家庭基本居住条件。总理这一表态表明，在政府的施政纲领中，住房不再是富裕阶层的专享权利，而是惠及大众的民生工程和阳光工程。

　　笔者以为，中国的房地产市场历经多次艰难的调控，正从简单的量变进入深刻质变的过程之中。过去，房地产商只把注意力集中在先富起来的那部分人，小众富裕人口的高端奢华享受是其最大追求，“为富人建房”就是业界主导性的商业法则，品质的高低更多体现为价格的高低。结果，房价攀升节节走高，但建造成本却相对固定，于是乎，一本万利甚至无本万利的暴利，催生了百富排行榜上因房而富、因房而贵的诸多超级富豪。

　　不断抬升的高房价，满足了“新贵阶层”财富保值增值，也吸引了炒房客趋之若鹜投机盈利，却深深伤害了中低收入家庭遮风挡雨的基本住房需求。蜂拥而入的投机和投资因素交叉作用，把房价的非理性增长推向了风险凝聚的极致，同时，则把高位购房人打入了为房奔波而难以解脱的“房奴”境地；也把工薪阶层推入了望房兴叹、一辈子难以圆梦的“死胡同”。

　　终于，保障性住房建设把关注点聚焦到了民生疾苦上，政府在资金和政策层面的强力保证，使得今年以来房地产调控成效显著。尤其是，经过前两次的试验和探索，房地产调控渐渐走向了实质层面。因为抓住了保障房供给这个影响价格的中心环节，坚挺异常的高房价开始趋于疲软，房地产市场只涨不跌时代正在成为过去时。这也说明，市场经济条件下，无论是房地产商，还是国有垄断企业，谁要是忽视民众购买能力，谁要是漠视大众消费需求，最终都会遭受市场无情的淘汰，以及消费者集体选择抛弃的惩罚。可见，巩固房地产市场调控成果何其重要。

　　今年3月，笔者应邀参加一个高端论坛时，提出过两个现在看来很有前瞻性的观点：中国经济“去房地产化”；房地产内部“去杠杆化”，并分析认为大力培育文化产业将成为新的支柱产业，是从物质到精神找准中国经济发展新动力(310328,基金吧)的突破口，替代和消除房地产拆迁导致的社会和谐问题。

　　具体而言，中国经济“去房地产化”，这是由调整经济结构、转变增长方式和进行产业升级三大历史任务所决定的。如果房地产这个过往多年的支柱产业岿然不动，经济结构调整就很难从根本上彻底完成，国民经济产生革命性历史变革将不可能成为现实；如果不改变钢筋水泥称雄这种低层次、粗放式、能耗巨大的生产格局，精细型、低能耗、高技术含量的生产方式就无法成长起来，实现经济增长方式的转变最终将是一句空话；如果不搬除房地产“一业独大”这个资金密集的“拦路虎”， “百业兴旺”的资金需求只能不断失血，实现产业升级就会因为道路曲折而遥遥无期。

　　更进一步，房地产内部“去杠杆化”，则由宽松货币政策稳健化、积极财政政策保守化和地方收入来源税收化三大政策趋势所决定。这主要有三个原因。第一，货币政策转型，是经济转型的首要前提。如果货币政策依然宽松、或者向支柱产业定向宽松，那么宽裕的资金供给，自然会大幅度流向房地产业，延续和催生房地产泡沫走向危险程度，甚至房地产业的高回报又会吸纳更多实业资本，经济运行的不平衡性将更加严重。而越是滞后经济的调整期，经济转型的绝对难度和成本将越来越高。第二，4万亿刺激计划之后，积极的财政政策的边际效应已逐渐下降，期待财政政策继续积极去发挥超常作用，实在已是很不现实了。第三，房地产的支柱产业地位被动摇和淡化，意味着地方政府收入，尤其是买地性土地收入锐减，都会导致地方政府财政收支困难。作为主要的补偿机制，文化大发展大繁荣带来的收入可以解决地方政府税收收入问题。

　　可是，由于今年不仅相当一部分人误判了房地产的走势，连房地产内部的大型房地产商也几乎毫无二致地错判货币政策收缩的烈度和强度，以至于丧失了主动跑量回笼货款的有利时机，遂造成了资金供给异常紧张的格局，一些企业不得不以高利贷苦度难关，这非但导致建房成本大幅度提升，而且还陷入了资金断裂、甚至被迫降价也滞销的囚徒困境。

　　继第二套房贷款利率上浮之后，首套房贷利率眼下也开始上浮了。在笔者看来，这正好是房地产内部去杠杆化的政策表现形式，如果只是简单将其视作金融机构房价预期下降而对房地产风险溢价上升的追求，那就是看不到中国经济去房地产化的转型实质。

　　经济未来要走上良性发展的路径，离不开两种驱动和两大转变。第一，内需驱动，从储蓄到消费。包括了让居民能有钱消费，让居民有钱敢消费和让居民有钱会消费等几个方面。第二，财富驱动，从国富转向民富。这需要把就业放在优先发展的位置，把提高居民收入放在最为核心的位置，把社会保障体系建设放在着力推进的位置。本次考察中，温总理一直在询问就业、物价和社会保障等情况，正好体现的是财富驱动中民富的重要性。

　　笔者以为，如果房地产市场在多次调控的作用下出现了拐点，那应该是中国经济转型发展的契机。而经济转型已难以从经济内部找到突破方向，只能在内部奠基础，练内功起步的同时，从外部来寻找解决人内心浮躁感的途径。而在大力推进文化产业为国民经济支柱的过程中，我们当能寻求到凝聚精神、提升心智的最大核心价值。

　　（作者系上海金融学院公共经济管理学院博士）

原文地址：http://opinion.hexun.com/2011-10-25/134520590.html