林鸿钧：房价压力测试的可能演绎

Martin

　　银监会最近作过一个压力测试，在房价下跌50%的情况下，房贷不良率上升不到2%。在银行可以承受范围之内。温家宝总理在七月份国务院常务会议中也提出要加强土地管理，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。这些迹象都显示政府对楼市的调控在短期内不可能放松，并且已经有了应对房价下跌所产生负面影响的准备。北京，上海，广州，深圳等房产调控的一线重点城市，都已经出现部分楼盘降价促销的现象。在房产商日渐积累的资金压力下，房价下跌已是大概率事件，但是会下跌多久，幅度多少，专家也有不同的意见。在这里作者不做定论，只是比照银行房贷压力测试的模式，模拟在各种下跌幅度与下跌时间下，对宏观经济的冲击多少，自住与投资者又应该如何面对？

　　状况一、楼市下跌10%以内，下跌时间在一年以内，而后房价再创新高

　　这种情况与2008年金融危机发生后的情况类似，为了降低金融海啸的冲击，在放松房产调控措施后，不到一年房价就止跌回升，并且展开报复性的上涨。前提是在未来几个月国际经济情势快速步入衰退，通货膨胀压力减轻，人民银行的货币政策由紧转松，原本的限贷，限购与限价政策也出现松动。这是房产开发商最期望的，也是目前套牢的投资者所期盼的。有了2009年上半年错失购房时机的经验，只要货币政策与楼市调控政策出现松动迹象，刚需自住者与房产投资者都会迫不及待的进场，楼市风光再起。不过因为房价的基点已经升高，期待下一波的房价重现金融危机后的上倍涨幅，会有点不切实际。

　　状况二、房价下跌10%-20%，下跌时间1-2年，而后房价的涨跌与通胀率相符

　　配合的经济环境是国内通胀压力维持5%左右高档，经济增长率也维持在8%以上，货币政策与房产调控政策持续，银行不至于承受高房贷不良率，自住购房者对高房价的抱怨降低。保障房的大量兴建弥补商品房投资下降对经济的负面影响，相信这是政府最期待的结果。在这种情况下自住者有充分的时间可以选房，杀价的空间加大。除了北京以外，其他城市1-2年的限购期间到期后，重新进入市场逐渐使房价止跌，但过去一段时间累计的庞大供给存量，使得房价回升缓慢，顶多与通胀率相符。

　　状况三、房价下跌20%-30%，下跌时间2-3年，而后房价停滞到下一个经济回升周期

　　这种情况已经超过大部分房产投资者的过去经验。配合的经济环境是通胀压力在两年后下降到4%以下，经济增长率也降到6-8%之间。超过两年的房价下跌现象已经改变大部分购房者房价只涨不跌的预期，资金压力大的房产开发商争相降价来争取有限的刚需族权群，楼市冷却使得水泥钢铁等关联产业产能过剩，对整体经济已经产生负面影响。高价时代购房者开始呈现负资产的现象，银行的房贷不良率上升，获利率大幅下跌。此时即使货币政策转向宽松，限贷，限购与限价政策逐一解除，在房价预期已经改变，房产投资者退出而自住着因为经济转差，失业率提高，购买力降低的诸多因素下，在购房与租房决策与购房的时机点上，会作更慎重的考虑。在这种经济硬著路的情况下，新婚购房成为刚需的主要来源，换房者可能会延后购房来降低购房成本，即使房价止跌，也会有较长的时间停滞不前，直到下一个经济回升周期。这种情况，在1990年后的台湾地区，1997年后的香港地区都曾经发生过。

　　状况四、房价下跌30%-50%，下跌时间3年以上，而后房价停滞到存量房消化大部分，房价与居民收入比回归到较合理水平，才会反转回升

　　房价下跌到这个程度，房产泡沫可说已经破灭，这是银监会预期最糟的情况。但银监会的压力测试只考虑到当前银行拨备达1.3万亿元，没有考虑到万一房价下跌50%，可能引发的系统性风险。此时对整体经济的冲击极大，经济增长率可能会降到5%以下过去几十年没有见到的水平，地方政府的土地拍卖收入大幅降低，不但影响地方财政，抵押品价值降低也会使平台贷款违约率提高，银行1.3万亿元的拨备恐怕也会很快消耗殆尽。至少有部分银行会有倒闭的风险，股市也将大跌，这是中央政府不愿意看到的。这个过程一旦启动，没有人知道房地产价格会在什么位置上止跌。可能等到存量房消化大部分，房价与居民收入比回归到较合理水平，房价才会反转回升。这种情况，在1990年后的日本，与金融海啸后的美国部分地区都曾经发生过。预期房价较长期下跌下，很多人宁可租房不愿买房，像现在日本的房租收益率远高于存款利率的情况，可能在中国发生。

　　这四种情况的发生概率如何？我个人主观的预测，第二种状况的概率最高，可达到50%，因为它是政府最期望的结果，所有的政策都朝这个目标迈进。第一种状况的概率其次，可达到25%，最近美国、欧洲、日本的经济增长率同步降低，若下半年步入负成长，欧洲与美国同步削减财政赤字，而美国不再执行第三次量化宽松政策的话，此时全球的通胀率才有可能降下来，中国政府才有可能放松货币政策与房产调控措施。不过因为有2009年的前车之鉴，此次政府的调控转向决策会更加谨慎一些。第三种状况的概率估计为15%，虽然调整的幅度大了一些，但还在中国经济承受范围内。第四种状况的概率估计为10%，会引起系统性风险，相信政府也会尽力避免此种状况发生。

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