温州楼市崩盘论调查：抛售的极少 急售的多硬伤

Martin

　　“温州楼市开始崩盘！最近几天某报上出现大量房产转让广告，每天5个版，数千套房产在转让！”8月13日中午，温州某报社部门负责人张波(化名)的一条微博发出后不久，便被网络迅速转载。多家媒体分别以《温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声》、《温州楼市开始崩盘，房地产多米诺骨牌即将倒下？》等为题作了跟进报道。
　　在刚刚过去的这个周末，晨报记者赴温州实地调查，面对面地采访了发微博者、当地数十家不同区域的中介，实地探访了20套房源，并与多位房东接触，了解“急售”的真正原因。记者发现，尽管温州楼市的确在降温，但“超低急售”仍属个案，而在所谓的急售房源中，多数属于置换型业主而非资金面临断裂的企业老板。
　　个别房东“跳水价”急抛
　　在温州楼市，二手房绝对是成交主角，新房与二手房的比例在2:8左右。记者对温州楼市的调查于是从二手房市场展开。据温州鹿城区一家知名中介的负责人介绍，的确有“大跳水”抛售的业主，但在今年门店的交易中仅一例。
　　业主沈方(化名)在该中介挂了一套130多平方米的房子，一个多月前，挂牌价为2.9万元/平方米，后来他又将挂牌单价直接下调了4000元。一周后，这套房子以2.45万元/平方米的单价出售。“这个价格相当于两年前的市场价。”门店负责人小陈说，现在的卖家如果不降价15%以上，很难在短时间内将房子卖出。
　　小陈从侧面了解到，沈方有一家规模不算大的企业，最近急等钱用，“如果不是企业资金周转出现困难，肯定不愿意贱卖房子。”
　　“超低价”只是降到市场价
　　不过，房价“大跳水”的案例，今年在温州市场上也属少有。“今年即使有房东自称低价急售，实际成交价最多也就低于市场价10%，很少出现比市场价低15%以上的。”“今年三四月份以来，成交量逐渐下降，而急售的例子也在逐渐增加。从我们掌握的情况来看，这类房东往往会自称挂牌价已经远低于市场价，但评估下来会发现，所谓的超低价也就是和市场价几乎持平，而且买家还未必认可。”21世纪不动产温州区域分部策划部经理陈伟表示。
　　陈伟所描述的这一市场情况还是比较有代表性的。“两个多月前，有位房东来挂牌，他的房子在新田园板块，当时他的挂牌价在3.5万元/平方米左右，两个月后则将单价降低至3.2万元。”其实，目前市场实际成交价也就在3.2万元/平方米左右，而多数买家的心理价位可能只有3万元/平方米。
　　高档楼盘价格不降反涨
　　对于温州楼市“不少高端二手房源正扎堆待售”的说法，陈伟也不认同。他表示，与其他房源相比，从今年上半年到现在，高档物业实际上不降反涨。
　　“涨幅并不多，约在3%-5%之间。”陈伟说，温州市区二手高档楼盘不超过10个，如鹿城广场、中瑞曼哈顿、中央公馆、金色尚品等。“像同人花园、中央公馆等高档楼盘本身挂牌量就很少，因此成交量也比较低，价格仍然坚挺。”
　　“从下半年的新盘情况来看，高档楼盘的价格可能还会有所攀升。”温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚表示，下半年温州市区新推的一手房源将超过50万平方米，其中大多数都是高档楼盘，估计下半年温州一手房均价将明显高于上半年。
　　[对话当事人]　　“崩盘论”首发者：业主“实在急了”非同寻常
　　8月19日，晨报记者在温州某报社办公室见到张波本人，他确认“崩盘”微博是自己所发的。据张波介绍，8月13日中午，他到图书馆查阅资料，突然发现报纸5个版的房地产分类广告中，出现大量“急卖”、“急售”、“特价”、“大甩卖”等醒目词汇。
　　比如，在14日报纸的分类信息“住宅”版，记者果然看到“低价急售”、“实在急了”、“别墅直降500万”等字体加粗的广告。张波还在上面画上了大大圆圈。
　　“‘实在急了’、‘直降500万’，这些说法以前绝对没有出现过，还有就是‘急售’的字号也做得比以前大，这是要加价的。 ”张波说，13日报纸的住宅转让广告共有1200条，其中很多带有“急售”等类似字眼。
　　“手头有几套新城好房便宜出售，请兄弟予以推荐，谢谢！ ”为证实自己的说法，张波特地把手机上的一条短信翻出来给记者看，他说前些天，因有朋友认为他做新闻人脉广，特地发了这条短信来咨询。
　　张波还说，自己从事新闻工作已有10年，一直都很关心楼市信息，觉得这次非同寻常。他总结道：“综合这些情况，我发了大家在网上见到的那条微博。 ”
　　[实地求证]　　记者探访20套急售房源没碰到缺钱卖房的老板
　　近期有一种说法，称不少温州当地“急抛楼盘”的卖家，多为面临资金困境的中小企业主。 8月20日，记者实地探访20套房源后，发现很多业主是由于置换、出国、转变投资方向等多种原因而将房屋挂牌出售，由于资金紧缺而卖房的业主仅仅是少数。
　　多为正常置换和投资
　　在温州市区小南路的一家中介门店内，一位中介向记者推荐了一套荷花大厦的房源。“这个小区的房龄相对比较新，市场上的单价要近4万元，而这套房子很着急卖，单价只要3.5万元，现在买非常合算！”
　　记者随后跟随这名中介实地看房。房东表示，自己已经看中了另一套大面积的婚房，而且已经付好了定金，所以想把手头这套房子尽快卖出去。
　　在小南路上的另一家中介门店里，业务员向记者推荐了一套双莲小区的房子，单价在3.5万元。看房时，房东表示，由于母亲已经80多岁了，爬楼梯非常吃力，因此想将这套房子卖掉，然后重新买一套电梯房。
　　在温州西城路的一家中介公司内，一名中介向记者推荐了一套单价比市场价低3000元的房屋。“这套房屋的单价只有1.78万元，而市场价其实超过了2万元/平方米。”这名中介表示，业主之所以降价抛售，是以为他刚买了一套商铺，还差50万元现金。
　　不少急售房源没有产证
　　记者注意到，不少号称低于市场价的房源，实际上因隐秘的原因而降价。至于这些特殊原因，中介不会将其标注在广告中。
　　记者根据温州当地报纸的分类信息拨打了10个标着“急售”字样的售房广告，发现其中不少房源竟然没有拿到产证。“的确有业主在产证还未到手时，就悄悄把房子挂出来出售。”一位资深中介称，“这些房子存在着这一硬伤，多少会对价格有一点影响，但很多中介在广告中不仅对没有产证一事只字不提，反而利用这一点，将房子包装成低价急抛房。”
　　原文地址：http://sh.house.sina.com.cn/news/2011-08-22/0741128684.shtml