特价房潮袭来 北京房价大规模下降为时不远？

Martin

　　进入8月份以来，随着北京商品房成交量的持续下滑，开发商为了以价换量，开始在市场上推出特价房，像“特价房直降4000元”、“新推5套特价房总价降10万”，“部分户型总价直降20-30万”等促销广告，不断冲击着人们的眼球。

　　在这些特价房楼盘中，作为通州为数不多的百万平米大盘之一的华业东方玫瑰，开发商就在8月初项目二期A9楼的销售中推出了60套特价房，这些特价房的均价为14000—15000元/平方米。华业东方玫瑰一次性推出这么多特价房源进入市场的行为，像是一记重磅，不但吸引了新的购房者，同时也激怒了老业主。

　　华业东方玫瑰的推特价房的行为很快就遭到了A4号楼老业主的声讨，他们向开发商提出了“现金补差额款，甚至无条件退房”等要求。就在华业玫瑰东方推出特价房的前几周，这些业主刚刚以19300元的单价购买了华业玫瑰东方。

　　而像华业玫瑰东方这样通过推特价房的手段来吸引购房者眼球的楼盘并非个案。同样位于通州的月亮河公园，近日也推出了3套特价房，并且采用网拍活动，原价26000元/平方米的精装小户型，起拍价约每平方米20000元/平方米。

　　对于开发商的上述行为，北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰在接受和讯网采访时就坦言，与此前开发商采取低价入市或者变相降价甚至明降等优惠措施不同的是，特价房是在市场低迷的状态下，开发商不得已的一种降价行为，“谁都知道，它会引发像华业玫瑰东方那样的老业主闹事行为，按照目前的实际情况来看，遇到这种麻烦只能靠开发商自己处理，没有相应的规章制度。”李文杰表示。

　　一手特价房以大兴、通州为主 开发商意在试水

　　其实除通州的华业玫瑰东方、月亮河公园外，更多的特价房出现在北京郊区，像大兴、房山、顺义、昌平等区域也推出了一些特价房房源，而城区中仅有朝阳区的中广宜景湾，推出三居特价房，均价为33000元，单价直降5000元。

　　事实上，首先掀起这次特价房潮的，是7月份珠江维拉小镇率先推出的特价房。今年7月，珠江拉维小镇曾推出近40套特价房，号称单价直降万元。由于当时特价房的宣传具有很大的吸引力，在一定程度上带动了项目的部分销售，为珠江维拉小镇取得了两周认购率达80%的销售业绩。

　　对于近期市场上不断出现的特价房房源，业内人士普遍认为，这些房源主要以郊区为主，其中通州和大兴区域尤甚，其中主要的原因显然是受到了库存压力的影响。相关数据显示，目前郊区住宅库存量达5.2万套。和讯网也从伟业我爱我家(博客,微博)所提供的数据看到，通州6月份、7月份以及8月上半月的一手房存量房分别为13391套、13816套、13549套，而大兴这三个月的数据则分别为12943套、15531套和15511套。可见，这两个区县近3个月的楼盘消化量相当低，而大兴还呈现出不断增长的态势。

　　伟业我爱我家市场研究院数据还显示，截至2011年8月，北京市一手住宅待售量达到110171套。从区域结构来看，新增一手住宅待售量郊区成主力。北京五六环之间的新增供应量最为显著，新增11614套，占待售增量的78%。伟业我爱我家相关人士认为，由于成交量持续低位，库存量还将保持一定高位。

　　而对于此次开发商推出特价房的行为，业内人士一方面认为，目前特价房集中出现在郊区供应量过大地区，短期内开发商特价推盘趋势从郊区蔓延至城区的可能性不大。此外，伟业我爱我家资深分析师孔丹则还分析说，目前开发商推特价房，目的不是为了降价促销，更多的是为营销做宣传，吸引消费者的目光。

　　一手房价下跌降低二手房业主预期

　　然而上半年北京二手房的降价行为似乎并没有像一手房市场那么敏感。伟业我爱我家副总裁胡景晖(博客,微博)对和讯网分析说，由于定价机制不同，每次房地产市场的降价行为通常都是由一手房市场向二手房市场传递。

　　胡景晖认为，由于上半年开发商包括银行贷款在内的诸多融资渠道受阻，限购令又加大了他们的销售压力，考虑到现金流的资金状况，开发商的降价意愿比较明显。而二手房业主除非是为了改善居住条件或者有房产以外更好的投资渠道，否则降价的压力不大。“二手房是从今年7月中旬才开始有明显的回落。”胡景晖说。

　　根据21世纪不动产机构为和讯网提供的数据显示，6、7月份北京二手房降价幅度环比较最大的区域当属CBD中区，其典型项目建外SOHO、银泰中心、阳光100等，降幅高达10.37%。此外海淀中心区、朝东区、朝青板块也有一定的降幅。而郊区由于通州一二手房的存量都较大，因此与其他郊县相比，通州二手房的降幅最为厉害，6、7月份的环比降幅达到6.24%。

　　胡景晖分析表示，由于目前北京的一手房项目80%以上是在五环以外，而二手房则80%集中在五环以内。因此所体现出来的结果就是一手房的降价项目主要集中在通州、大兴等区域，二手房降价比较明显的则主要体现在主城区，“这种现象不足为奇”。

　　下行压力加大 下半年北京楼市深跌成必然

　　尽管从年初至今，北京共有99个新开商品房项目入市，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格，其中不乏万科、远洋、绿地等大型房企旗下的项目。而5月份以后，这一趋势也开始逐渐明显，甚至到8月初开盘时，绝大多数项目基本全部低开。

　　然而链家地产市场研究部通过调查所得到的统计数据显示，目前北京楼市推出特价房促销的楼盘数量仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，因此降价仍属于点降阶段，还未步入普降期。多数业内人士认为，上半年北京楼市大规模的普遍降价并未全面展开。

　　不过在面对北京房价下半年的走势究竟会如何的问题时，包括李文杰在内的多数业内人士的判断都保持了高度一致，他们认为房价下降将成为一种必然趋势。

　　孔丹认为，目前市场上自住型购房需求占到了90%以上，这部分购房群体资金实力相对有限，对房价异常敏感，房价如果不回落，或者回落幅度较小，根本无法激发起消费者真正出手购房的意愿。而下半年的新建商品房和保障房的供应来量会逐步加大，各项目之间的竞争也会愈发激烈，一些纯新盘项目必将会依靠降价来赢得市场。

　　孔丹称，尽管6月至7月供应高峰带来的大量郊区新盘的持续成交，但这是8月上半月北京商品住宅成交量稳步回升的最主要推动力。随着供应高峰的结束，北京楼市近两三个月来较为平稳的市场成交量或将由于缺少新增供应的支撑，开始逐步下滑。未来房地产市场待售总量依旧庞大，而市场的下行压力仍将随着调控政策的持续而日益增大。

　　胡景晖也表示，随着开发商融资渠道越来越窄，融资成本越来越高，其资金链肯定会越来越紧张。胡景晖判断说，开发商的价格战极有可能会在金九银十这两个月份打响，“错过了9月和10月这两个传统的销售旺季，开发商全年的销售也就再没有什么希望了，因此下半年‘以量换价’将会成为开发商的必然选择。”

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