揭秘你所不知道的房地产行业潜规则

Martin

　　我从事房地产销售差不多块3年了，很多老百姓会去分析我们的市场状况，包括我们是怎么赚钱的。我今天可以通通告诉大家。原因就是我对这个行业感到愤怒！


　　在销售一个楼盘之前我们会做一些前期工作，通常会积累一些意向客户，这些意向客户通常能决定我们的销售业绩。


　　开盘前以预约之名来收受意向金，这其实是开发商的一种变相非法集资，因为在未获得预售许可证的情况下，即可以摸清市场状况，又能收入很大一笔资金来弥补资金不足，从而根据市场状况来确定房价。在预约和开盘这一期间内，就是业务员和案场经理赚钱的时间。我们通常会去找中介帮忙，然后联系预约的客户或是有意向留过电话的客户，想要买到理想的房源就交保留金，就是可以帮你保留房号，到时排队装个样子就可以买到你想要的房子。保留金一般是5000—20000元不等，也要分高低档次，通常中介能拿10%左右，其余都是我们业务员和经理瓜分，这种灰色收入很难被老板查到，即使有人投诉，也只会被推到中介身上，我们是安然无恙的。


　　还没完，通常在开盘前业务员手里会选中几套房子来预约，通常会用家人的名字，主要是不想让开发商或老板察觉我们在炒房。等我们选中理想的房源以后，到了开盘的时候我们会下一张定单，我们也会照常付定金，但是我们绝对不打合同，等开完盘后价格会往上调的，当然调的越高我们心里越爽，因为代表着我们可以赚更多的差价，等每平方涨到一千的时候我们会把房子再抛给现在想买房的老百姓手里，由于我们手里的房源位置都不错，通常比较好转手，合同上打的还是开盘时的价格，但必须补足差价。一般真正要买房的好好和他沟通问题都不大，除非你不想买房。


　　开发商偷税情况严重，通常是发生在车位的买卖中，只开收据不开发票，由于现在车位通常是比较紧张的，所以卖出是价格也一直走高，几万到十几万，而且车位的买卖也十分霸王，不买车位不能买房，买房必须买车位。以后如果你们遇到这种情况的话教你们2个方法，第一就是拿出车位预售许可证，其实很多人不知，开发商为了回笼资金通常是会把未拿到销售许可的车位拿出来卖，而购房者通常只会看房子的预售许可，通常会被忽略，你若能发现然后举报，开发商会中伤的。第二就是开发票，如果不能开发票就举报，这个会非常严重。但我卖了那么多年房子却从没遇到过这样的购房者，只能说你们的购房自我保护意识太薄弱了。


　　车位的紧张通常也给我们提供了赚钱的机会，就是强卖给别人的车位，他真的不想要。所以到了后期没有车位的时候我们会找到真正想要买车位的客户，高价转让给他，我们会和之前强卖给他的客户达成约定，原价返给你，不让你花冤枉钱，他们是悻然接受的。然后就是5万卖8万，6万卖9万。由于车位没有产证只有协议，所以更改十分便利，有时候开发商都不知道，我们只需撕毁原有协议从新写一份盖章就行了。这是一笔十分可观的收入，也要感谢开发商的强卖车位策略。


　　很多人问现在市场那么不好，还有没有炒客？我告诉你们，你们可能会觉得惊叹，有！虽然不多但是十分隐蔽！怎么操作？就是不管你有没有限购，有没有限贷，在销售进入中期的时候会留出一部分房源提供给炒房者，举个例子，我现在在苏州，上海人来我们楼盘买房是限贷又限购，根本没法买。但我们在销售中期的话通常业绩也比较差，这时我们就把房子留一部分给他们，他们只需付首付（通常首付会比较高）然后打购房合同，虽然说不能贷款又不能拿房产证，但打购房合同却丝毫不受影响，也就是说这套房子是卖给你了，反正是期房也不用着急。等到房价涨起来的时候我们会拿着这些房子比市场价略低抛出，厉害的业务员也可以买出高价，通常我们会收取一定的差价，这个开发商也是默许的，然后就是公司开个证明就可以去建委合同跟名了，投资者不用交任何税，对于我们来讲只是赚点外快。这一暗招对于开发商来讲也可以回笼不少资金，而且非常隐蔽。


　　开发商饿不死，资金链难断。这么一招也是没法防，就是骗贷款。如果开发商出现了资金问题，解决的办法就简单多了。他会让公司的中层或是高层管理人员来买自己的房子，但并非真的自己来买，就是公司借员工的名字打合同、开发票，然后去办贷款，因为手续都齐全，所以银行放贷就一点没问题。贷款金额可以占到总房款的70%，有了这笔钱开发商怎么会饿死呢，然后公司帮员工每月还贷，然后这些房子再交到我们手里进行销售，合同也要进行更改，这个过程是比较复杂的，最长是要等到交房办产证可以结束，最快就是上面腐败一下，一般很快能办下来，但对于我们销售的话难度比较大而已，其中也出现一房两买的情况，但这种情况通常是不被察觉的，十分隐蔽。到最后房子肯定是能到真正购房者手中的，所以这种一房两买不会造成不良后果。


　　再说说中国的银行，胆子也够大，真的不怕风险！而且现在执行政策的力度十分有限，像农行还有些小银行做贷款还是比较宽松的，对国家的政策部知道他们是怎么理解了的，外地人社保交了半年，甚至有社保就能贷款。让你们诧异的是，上海人在苏州买房居然可以在上海办贷款，前提就是要交纳总房价的2%给上海某些银行。或许你会觉得不太可能，上海的银行怎么如此大胆，据业内朋友透露说，是银行上面的领导默许的，如此一来房价如何会跌？开发商拿着老百姓的血汗钱在冒风险，你们不在我们这个行业中很难看到这种危机的。


　　如果你选择去销售中心看房，我可以给你传点经，让你处处伤到他们软肋。如果销售人员给你讲的天花乱坠的时候，请记住问这样一句话，这个写进合同吗？你要记住，合同都是开发商自己拟定的条款，根本不可能给你更改，所以坐下来谈的时候就让他们拿出合同条款来进行阅读。等付完钱再看合同的时候，你已经是上了刀俎的鱼肉了。对于绿化率、景观、容积率等说辞一定要进行记录，如果合同没有的话，只能说明在开发商资金不足的时候他可以进行偷工减料，而这却不违反合同。看房子的时候一定要让他们把价格公开，不能要一个含糊的均价或是约数。要让他们提供多套房源共你选择，价格要一一列出来。通常业务员会以销售火爆来告诉你还剩下哪些房源，通常这些都是难以消化的房源，一般会提供一套到两套共你选择，再你要第三套的时候他们一般是不会给你的，这个时候就会出现销售暗语。销售暗语根据不同的销售团队来制定。一般销控表格会在案场经理手中，当客户问第一套房子的时候我们通常会说，这套房子可不可以介绍，如果房子在的话，回答当然是可以介绍。当客户看了一套又一套的时候，这时候请注意了，暗语来了，不是可不可以介绍了，会变成有没有卖掉或是还在吗。这时的答案都是一致的，对不起卖掉了！


　　中国的房地产行业让很大一部分人富了起来，但请你们记住，当房子不只是满足你们居住需求而腐化出其他价值的时候，请你们慎重对待你们的血汗钱。


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