中国居民住房历经30年变迁

Martin

　　2010年，中国的房价疯了。

　　这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。

　　房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。

　　不光是北京，倒退几个月，报纸和电视上，乃至街谈巷议里，人们的话题离不开“房价”、“月供”和频频刷新纪录的“地王”。土地已经变成最值钱的东西，一句新民谣在人们口头流传：楼市月有地王出，各领噱头十几天。

　　房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1.9万元，半年后一看，变成了2.9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50%左右。

　　今年48岁的穆图，一年前卖掉自己在北京昌平区的经济适用住房，希望在北京城里买一套小一点的住所，结果，从2009年年末一直看到2010年5月，房价一路飙升，距离他的心理价位已越来越远。这让这个经历过中国住房改革全过程的中年人万分感慨。回想30年前，中国人的住房由单位分配，到今天北京、上海、深圳的房价甚至要“赶美超英”，这期间的变迁，真是沧海桑田啊！

　　1978：酝酿变革

　　1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。

　　随行的国家建委副主任张百发回忆，邓小平先是“问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，他又“自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。

　　当时不像现在，房子尚未成为商品，中国大多数父亲也还没有替儿子买房的打算。不过，这一年发生了几件事，预示着中国人的住房生活可能要发生一些难以预料的变化。

　　这年秋天，邓小平访问新加坡。他特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地的住宅小区。访问结束当天，他又突然走进当地一个普通房间，认真看了每个空间，特别是洗澡间，并不住称赞。

　　再早些时候，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达邓小平关于解决住房问题的指示，希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。

　　1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相通的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。

　　上海华光仪表厂会计杨希鸿的家，就是这些房子中的一间，13平方米，挤着3口人。3.6平方米，在当时是上海一个普通职工的生活空间。在一个不到1.2米高的阁楼上，杨希鸿的女儿上下了十几年。

　　不仅在上海，1978年的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的统建住宅没建造过哪怕1平方米。

　　住房窘迫到什么地步？学者杨绛后来回忆，她和钱钟书在学部办公室住了将近3年，“南北二墙各裂出一条大缝”。后来，人们发现胡乔木给国家领导人李先念写的“要房信”，一字一句地请求为顾颉刚、蔡仪等著名学者解决全家蜗居之难。而普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。

　　这一年还发生过一些不怎么起眼的事情。一个叫王石的27岁“国家技术员”从广州第一次来到南方小镇深圳。他看到，路轨旁有丢弃的死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞，沙头角的中英街还只是“一条弯曲的石板窄街”。15岁的农村孩子潘石屹在甘肃天水一个山沟里读中学，每天饿着肚子苦读到深夜，完全看不出日后有身家几百亿的迹象。

　　同年，29岁的冯仑成了西北大学经济系的学生，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在这里学习。此时离他们分别对中国房地产发展产生影响还早得很。

　　1980年：开发

　　进入1980年才8天，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。

　　说是公司，其实只有5个人，除了总经理，还有财务、出纳、两个技术员，他们的资产是4部旧单车，一间平房和几张桌子，4万元港币的开办费是从香港商人那里借来的。

　　成立公司的目的只有一个：和香港商人合作建房子。此前，因为缺少资金，46岁的骆锦星正为解决两万平方米干部住房发愁，偶然听一个香港朋友说，你这个局长是在端着金饭碗要饭，为什么不可以你们出地，港商出钱，合作建房，利润分成？

　　这话把骆锦星吓了一跳。在当时，出让土地是要犯国法的，但得承认，这个提议挺让人心动。为了找一个合理合法的理由，经历过“文革”洗礼的骆锦星，与深圳市委政策研究室的一帮人经过冥思苦想，突然记起了“马恩列斯”，希望从“祖师爷”那里找到理论根据。

　　还真让他们找到了。翻了几天后，他们在《列宁选集》的“住宅问题”这一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”

　　骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告，后者也引经据典地表态：“《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”

　　有了这一表态，找投资并不用费多大事儿，一位香港老板骑着自行车到深圳来，坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了──这一天是 1980年1月1日。

　　从这一天开始，1980年成为中国房地产业突飞猛进的一年。就在当月，北京的《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。随后，围绕着福利分房是否应该坚持的问题，报纸上也发生了激烈的争论。与此同时，《人民日报》则罕见地报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息。这批住宅同时面向集体单位和个人出售。

　　4月2日，邓小平在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

　　这一讲话在一定范围内传达后，有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。不过，到10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全国第二家房地产公司──北京城市开发总公司，拉开了开发北京的序幕。

　　这一年还有一个文件应该被记住，因为30年后的人们对它谈及的内容一定不会陌生，那就是《全国城市规划工作会议纪要》。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。

　　1984年：“房地产”

　　一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。比如，1984年的时候，一些外国人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是改到长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。

　　美国《纽约时报》记者莫里斯敏锐地发现，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京，正在努力往东拱身子：“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。”

　　变化不只发生在北京。今天，如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起寻找它们的共同之处，你会发现，这些房地产企业都出现在1984年。

　　这一年还有一件大事发生。1月24日下午，邓小平的专列在南方绕了一圈之后，到达深圳。当他站在建成不久的罗湖国际商业大厦足有22层高的楼顶，眺望着新城区在建的高楼时，一个骑自行车的年轻人途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群。他后来回忆说：“我好像感到干大事情的时候到了。”

　　这个年轻人就是王石，他在4个月后成立了“深圳现代科教仪器展销中心”。也是在这一年，在一家仅有几个人的小型集体企业——北京怡达公司担任副总经理的高干子弟任志强，卖了3年油条之后，被上级单位没收了公司的经营权。他鼻子很灵敏，开始琢磨要修房子捞一笔。同一年秋天，浙江一个铁匠的儿子楼忠福想方设法当上了他所在的建筑公司的经理，他立马贷款160万元，开始向房地产业进军。

　　与他们相比，25岁的冯仑刚获得法学硕士，并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进。

　　他们在和这个时代一起进步。1984年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。

　　10月里，主管房地产业的中央机构对组建房地产公司──那时候还叫“城市建设综合开发公司”──作了明确规定，认定它们“具有独立法人资格”，“实行自主经营，独立核算，自负盈亏”。

　　在同一个月，起码有3份中央发布的文件，确定了“推行住宅商品化”的思路，国务院的一个暂行规定表示“大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设，建设周转资金由建设银行贷款、企事业单位集资等多种渠道解决”。

　　市场运作早就开始了：往前推两年，深圳一家报纸上出现了全国第一个房地产广告，占了足有四分之一个版面。当然，不应该忘记的是，作为一个行业，“房地产”是在1984年被命名的。国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

　　1987年：拍卖土地

　　1987年眼看就要过去之际，深圳举行了一次拍卖会。现场来了不少大人物，包括中共中央政治局委员、国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长。此外，28位香港企业家和好几个经济学家，以及60多个记者也闻风而至。因为很多香港人不懂普通话，这次拍卖用的是“双语”：两名深圳当地官员，一个讲普通话，一个讲粤语。

　　如果这还不足以说明这次拍卖的规格之高，那么，香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌也可以用来作为佐证。槌声一响，闪光灯闪成一片，一块8858平方米、紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。

　　那时候，人们还并不知道什么是“地王”。区区525万元人民币，就让在场的人奉上了“沸腾的掌声”。在当时的人眼里，对一块土地来说，这是天价。

　　深圳，也是全国，首块土地的50年使用权通过拍卖的形式找到了主人。

　　整个拍卖过程只持续了17分钟，不过，有人认为，这是为此后深圳“一夜崛起”速度奠定基础的17分钟，也是中国迎来土地真正成为“黄金”时代的17分钟。人们的激动之情不难从次日报纸的头版窥见端倪：“这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期。”

　　新时期是来了。第二槌在1988年的福州敲响。接着是在上海，这一次，货币单位换成了美元，数字也涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。

　　至于第一块拍出的土地，一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，151套住宅，不到1个小时就全卖光了。虽然房价只有每平方米1600元，但开发公司还是凭借这笔买卖，净赚了400万元。

　　1993年：泡沫

　　这一年，人们见证了房地产的泡泡涨大到巅峰那一瞬间，然后又眼看着它一下子破了。这一年，许多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴儿而行。

　　讲到房地产泡沫，就要讲到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，海口市那个著名的“三角池”。1988年，随着新“特区”的成立，来自内陆的人一下子挤满了这个张贴着招聘、应聘信息的地方。

　　此时已经进入体制改革委员会工作的冯仑，顶着“中国经济体制改革研究所比较制度研究室副主任”的帽子，也来到了海南，其实就是下海，整天开着海南省委借给他的破面包车乱跑。

　　冯仑眼前的海南热闹异常，杂乱得像个大县城，但他同时发现“每个人都充满激情，充满希望，两眼放光。海南不相信眼泪”。

　　恰好，在深圳没有折腾出名堂的潘石屹随老板刚刚来到海南。老板在海口承包了一个砖场，他被委以砖场厂长的“重任”，管理300多名“民工”，谁知一年多以后，砖场倒闭，砖场老板卷款离去。最失意的时候，潘石屹住在海南简陋的招待所里，除夕夜想到值班室看看春节晚会，却被服务员毫不客气地拒绝了。

　　1989年，北京首次公开出售了商品房，尽管黄金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只卖掉了250套；天津、无锡和济南纷纷建起了城市住宅示范小区，引得许多人参观学习；1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活；到1991年，万科已经成为首个上市的房地产企业。

　　一幕又一幕的财富大戏，颠覆了人们的致富理念。当海南开发的热潮刚兴起时，无数怀揣梦想的人们以及几百亿的资金流入海南，房地产在不经意中成了点石成金的捷径。

　　1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。

　　据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。

　　这场来势凶猛的房地产狂潮首先是从海南岛开始的。当时，这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子，最多的时候居然有5600多家。1992年4月13日的《海南日报》讲了一件事：某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人大概算了算，发现人口只占全国0.6%的海南，商品房却占到了全国总数的10%。

　　1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69%。

　　早在1992年年底，英国《经济学人》就警告过：1993年的某一个时候，蓬勃发展的中国经济将会出现危险的过热势头。外国佬的话音未落，意犹未尽者仍在做着暴富之梦时，1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

　　紧接着，第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。数千家开发商卷款逃离。

　　这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。

　　1985年，海南人邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡，先开服装厂，后开房地产公司。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的10亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”

　　投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。在事业顶峰期，他的资产一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼以及10辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车。他曾经以为自己手里的钱一辈子也花不完了，每天往裤兜里塞进两叠现金，左右两个裤兜，一边1万元，唯一的念头，就是在回家之前花个精光。

　　但一觉醒来，他却一无所有了，变卖家产也还不清欠款。他和中国的房地产业一起，在起步阶段就接受了这样的一次狂风暴雨的洗礼。

　　1998年：终结福利房

　　在1998年以后，单位分房这件事，人们只能听别人说说，或者是在影视作品中见到了。从这一年起，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成了回忆。

　　这年的1月，搞房地产的商人王石被国务院总理朱镕基叫去，询问对房地产市场走势的看法。这被后来的分析家们认为是一件耐人回味的事情。

　　2月28日，朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并亮明了自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”

　　1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。

　　这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。

　　在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘。可当她听到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，3年后，这里就是你们的房子。当时我很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”

　　为了搭上福利分房的“末班车”，许多城里人连婚姻都开始功利起来，有的人还没女朋友，立刻到乡下相亲找个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”。

　　福利分房成了闪电结婚的催化剂。当时，27岁的广东湛江人邹小伟与父母住一起，由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。他和现在的妻子还刚认识100多天，根本没想着结婚，但如今听说福利分房要取消了，他与女友一商量，决定“为了房子”结婚。

　　当时流行的一则笑话则是这么说的，某单位分房方案中规定，已婚者加3分。某君心底一算，自己就差一分，情急之下，在一家杂志上刊登如下征婚广告：现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！

　　当年那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐，省吃俭用存了10多万元，又向亲戚朋友借了一些，2005年终于在南京近郊选中了一套住房。她发出了这个年代人们最常听到的那种感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”

　　告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。

　　2003年以后：房价与财富

　　2003年，关于房地产和财富这个话题，人们增添了不少谈资。

　　先是最新的《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”公布后，人们惊愕地看到，涉及房地产业的富豪竟有35个，前10名富豪有6个是靠房地产一举暴富的。紧接着，富豪榜的大人物、上海农凯集团公司董事长周正毅“落马”，与他相隔不久，还有另两名房地产商人也因为经济犯罪而被“法办”，由此，他们所代表的房地产商人通过非法手段谋利的路径也被曝光，让普通人清楚地看到了财富和权力是如何勾结着掠夺社会的。

　　在福利分房结束后的几年里，房地产热已经热到了何种程度？这一年的建材价格可以拿来衡量一番：水泥、钢铁等的价格有时候一个月要涨出3个价格来。

　　原先对贷款颇有顾虑的中国人，才过了没几年，就把“按揭”这个外来词语挂在嘴边。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。那段时间，中国和美国的两个老太太的故事广为流传，燃起了许多人的消费热情。最流行的版本是这么讲的：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了；而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。

　　2001年，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的称呼第一次出现。当年8月18日，一个吉利的日子，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子；第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉2000万元。从此，武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪儿，涨到哪儿”的名声开始流传，一些地方的领导为了迎接温州炒房团，甚至亲自布置接待方案，把他们奉为上宾。而在房价高涨叫苦连天的普通人那里，他们的名声则不怎么光彩。

　　房价的上涨早就让一些人感到担忧。2002年元旦的前一周，已经成为清华大学经济管理学院教授的魏杰接受了中央电视台的专访，并发表题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，认为房地产已经产生了超过1993年的泡沫，而“2002年将是中国房地产业的冬天”。

　　魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话为他在普通人那里赢得不少声誉，但这并没有阻止房价在此后几年继续疯涨。

　　关注过上海市中心的住宅区“申江名园”的人能轻易看出房价上涨的速度。2001年10月一期开盘时，这个繁华之地的房子价格是每平方米6000元，2002年年底二期开盘时是每平方米7000元，到2003年，每平方米的价格变成了1.1万元，随后是2004年的1.6万元，以及2005年的2.4万元。不到3年半，价格涨了300%。

　　在杭州，有人讲了这样一个故事：2001年，一对儿兄弟做生意赚了30万元，每人分15万元，哥哥炒股，弟弟买了栋楼，2003年10月一结账，哥哥的钱还剩下6万元，而弟弟的楼卖了56万元，还觉得卖贱了。

　　从这时候开始，人们就得习惯在高房价底下讨日子。从这一年开始，那些没有房子的人，将眼睁睁地看着房价突破一万元、两万元，看着一次又一次地宏观调控最终换来房价新的增长。他们会逐渐习惯“房奴”、“蜗居”这些此前闻所未闻的词语，并且把买房的计划一再推延，目标地也离城市越来越远。

　　5月15日下午，一直还在看二手房的穆图，再次来到东三环一家经常光顾的房产经纪公司，尽管这里的二手房交易量已大幅下降，但房价相比上月不降反升，自己心仪已久的那套住房又涨了七八万元。穆图在博客中慨叹：“照这样下去，俺们全家人即使不吃不喝再奋斗两辈子，在这座城市也买不起一套住房了。”