中国房市未来走向分析 专家称：部分开发商能撑8个月

Martin

　　近日，一位房地产研究员向《每日经济新闻》表示，“由于2009年楼市火爆，所以多数房企目前并不缺钱”。在该人士看来，2009年房地产企业在融资渠道的再融资，多数是为企业的发展储备资金，所以即使面临当下被称为“史上最严厉的调控”，多数房企还是不差钱。

　　而在中国指数研究院副院长陈昇看来，不差钱的房企却仅限于大型的、融资渠道梳理清楚的开发商。陈昇昨日(5月17日)在接受《每日经济新闻》采访时表示：“中小开发商，在楼市持续低迷的情况下，最多撑6到8个月。”

　　　　百强房企代表销售放缓

　　据中国指数研究院的一份报告，2010年1~4月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长32.8%和55.4%，增速较2009年全年和2010年1~3月继续回落。报告显示，百强代表企业的业绩增长也出现明显放缓的情况，万科、中海地产、富力地产、金地集团等百强代表企业前四个月累计销售面积同比出现下降。

　　另据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政开始，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。同比2009年14663套，下跌幅度达到了53.3%，而环比疯狂火爆的3月14日至4月13日期间成交的11322套，也下跌了39.5%。

　　作为二线城市的代表，杭州楼市在上周末刚刚结束的房交会上同样成交惨淡。杭州人居展组委会发布消息：为期4天的人居展共成交商品房33套，其中商品住宅16套；预定商品房31套，其中住宅19套；二手房成交61套。

　　然而成交量下滑并未带来房价的下跌。据最新公布的数据显示，4月份至5月上旬，北京、深圳、广州、上海等楼市，房屋销售价格比去年同期上涨了一成多甚至六成多，从月份环比看，价格整体也呈上扬趋势，楼盘打折促销的情况凤毛麟角。

　　在二线城市的杭州、武汉、南京等，成交量明显下降也没有“撼动”房价。杭州一位开发商坦言，尽管成交量下滑，但还未到打折促销的程度。该人士表示，目前杭州房价最多出现9.7折，而因为杭州房产政策细则尚未出台，“目前下降房价很可能吃力不讨好。”

　　对此，中国房地产协会副会长朱中一在接受《每日经济新闻》采访时表示：“相对2008年，目前房地产企业的资金要宽松得多，因此市场观望期要长一些，但这个期限有多长，开发商降价销售什么时候会出现，还有待观察，近期不会出现。”

　　　部分中小开发商最多撑8个月

　　去年是多数开发商的丰收年。由于销售回款和广泛融资，几家大型房企当年现金增幅同比上涨15%至587%不等，平均增幅高达217%。

　　相关机构认为，尽管当前楼市调控限制了对开发商的国内市场融资，但由于当前国际金融危机已有所缓解，外资投行在看好中国经济长期增长及对人民币升值的预期下，资质较好的房企在海外市场的贷款及高息债依然顺利。

　　该机构称，大型房企今年以来通过股权、债权、基金、信托等各种方式获得的资金，若年内能顺利落实，则能达到300余亿元，优质房企如龙湖、恒大、碧桂园等近期也纷纷拓展海外融资渠道。

　　中指数研究院陈昇对此向记者表示：“融资渠道梳理清楚的大开发商，可以通过增发、项目股权、基金等模式融资，因此暂时不差钱，短期内也不会因为资金压力而作出降价促销的举措。”

　　有相关人士认为，对当前市场调控，房企的支撑能力要远远优于2008年末，预计在不降价的情况下，2010年充裕的资金流可以保证房企3到6个月左右的正常企业运营。

　　陈昇的看法则更为乐观：“大型房企的坚持时间估计可以更久。只是一些中小开发商，由于销售情况的低迷，本身资金的压力，估计最多6到8个月的时间便会挺不住，率先出现降价促销的行为。”

　　“每个房企都是个例，很难作整体判断，有些房企资金压力大，有些房企资金压力小。各个开发商所开发的楼盘也不一致，以开发郊区为主的开发商就可能要比以开发主城区为主的开发商率先降价。地区、项目、公司实力的不一致，都会导致房企对降价行为采取的时间与方式不同。”中房协副会长朱中一表示。

　　根据某大型房企高管的观点，目前很多房地产企业存在融资结构不合理，对银行依赖度过高的问题。银行出于风险的考虑，往往喜欢锦上添花而不是雪中送炭。单一融资结构的房企，在本次严厉的宏观调控面前极有可能率先降价，该高管认为，“没有开发商是不惧调控的”。