2012是否真的是中国楼市的世界末日

Martin

　　日前，一名独立的经济学家大胆预言推测：中国房地产泡沫可能在２０１２年破裂。这一论调一出，引起了各方的强烈反响，包括政府官员，地产开发商，社会学者，购房者和炒房客等都对房产泡沫论发表自己的意见，每个人都站在自己的立场和角度来看待中国房产泡沫问题，都期望事情按照自己的愿望发展。世界有这么一个规律，无论多么疯狂的集体非理性，最终都会回归理性，只不过疯狂的时间和程度不同导致最终结果不同而已。

　　房地产市场有没有泡沫，估计大多数人应该都认为有，只不过对泡沫化的认可程度不同而已。从房地产本身的数据看，越来越离谱的租售比反映了真实的居住需求和高涨的房价之间的反差，国际的租售比警戒线是用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为１：２００到１：３００之间，而中国的楼市现状是远远超出了警戒线，比如说北京的燕郊地区一些房产的租售比达到了１：１２００，这意味着什么，这代表这套房产若是要通过收租来收回成本的话需要１００年的时间，中国的物业权才７０年，能活到１００岁的人也只是少数，即使加入中国经济发展状况较好的因素，这样恐怖的租售比也代表着楼市的泡沫确实不少。

　　从实际收入水平来看，中国房价迅速上涨的同时中国民众的收入水平并没有对应幅度的提升，反而差距越拉越大，按照目前的情况，不少人工作一辈子不吃不喝都无法实现买一套房子的愿望，这与西方发达国家一般工作五六年的积蓄就能购置房产的差距太大，而且还是在中国人消费观念不浓，喜欢储蓄的情况下。

　　房地产开发商当然支持这个泡沫，超高的利润使得越来越多的企业参与到这场地产财富游戏中，最后中央政府不得强令央企退出房市，地王频出的背后是大量的囤地炒地现象，新楼盘的供应并不多，而且为了赚取更多的利润，地产开发商捂盘惜售，坐地跳价，和炒房客一起引导着民众恐慌性购房潮的出现。

　　相对于２００７年的那场地产泡沫。这次房价的上涨幅度更大，比当时的最高峰还要高出很大的一个比例，覆盖的面积更广，那次房产泡沫基本集中在京广沪深等一线城市，而这次包括二三线城市全线上涨，而且涨得是莫名其妙，以至于有人感叹：”中国的房子都被谁买走了？”在房价涨得越厉害的城市，自住购房和投资购房的比例差距就越小，不少地方达到了１：１，也就是至少有一半房子是投资者买来投资的，这些住宅楼真实的投资收益价值在这样恐怖的租售比下显得太微小，这不是泡沫是什么？

　　中国去年为了促进经济发展的中央政府和地方政府的数万亿投资，加上被引导出的大量的民间资本，还有国际游资的炒作，一起吹大了这个房产泡沫。由于中国人购房观念的刚性需求，中国城市化进程中特殊的地域差异和多阶段化，这次房产泡沫可能成为历史上最大的房产泡沫之一，不过可能也是最坚强的房产泡沫，因为在中央一系列的楼市调控组合拳的打压下，房价并没有软着陆的迹象，反而逆势上扬，越发不可收拾。不过，无论怎么样，政府的调控最终会见效，不管是报复性上涨，还是逆势上扬，都是强弩之末了。

　　在一个国家的发展历程中，经常会有一些经济泡沫出现，尤其是在经济迅速发展，国民财富迅速累积的时候，曾经的美国，中国香港，日本都在发展的历程中有过巨大的房产泡沫，并由此导致严重的经济危机，严重损害社会经济体系。只不过中国这个泡沫来的过早，吹得过大，所以破裂的时候危害会更大，房产市场还在不断上演最后的疯狂，但是疲态已现，难道真的赶上２０１２全面爆发房产泡沫破裂的危机？到那个时候，或许真的就是中国房产市场的世界末日。