中国房地产要在2011年崩盘？

Martin

近日，一张“中国房地产崩盘时间表”在网络上流传甚广，还引起了中央电视台等媒体的关注和讨论。该时间表将2005年以来中国房地产市场的走势与1985-1991年的日本房地产市场相比较，发现本币升值、房价上涨、房价下降和地王诞生等走势中日两国基本雷同，只不过相差了整整20年。由于1991年日本房地产崩盘，这是否意味着2011年中国房地产也会出现崩盘呢？

虽然说历史总是惊人的相似，但中日两国在人口结构和城市化率方面存在巨大差异，这导致中国房地产市场很难在短期内彻底崩盘。当然，目前中国房地产市场确实存在泡沫，按照日本的经验，2011年左右，中国房地产市场注定要经历一次正常的调整，但还不至于崩盘（比如房价下跌30%以上）。

自从2005年人民币走上升值之路以来，关于中国重蹈日本覆辙的讨论就没有停止过。从表面上看，中国启动人民币升值确实带来了资产价格泡沫，但日本最大的失败教训是在本币升值的同时采取了宽松的财政和货币政策，而中国在人民币升值期间（特别是2006-2008年上半年）一直采取的是紧缩的财政和货币政策，这阻碍了资产价格泡沫的进一步吹大。

目前的风险在于，在2008-2009年金融危机期间，中国实施了过度宽松财政和货币政策，而且人民币升值预期也不断增强， 2009年房价和地价出现了大幅飙升，银行系统的坏账风险也在上升，这一点和1987-1989年的日本非常相像。值得欣慰的是，从去年第四季度开始，中国政府已经部分退出经济刺激计划，而且也通过金融、土地和税收等手段对房地产市场进行调控，提高多套房的首付比例、打击开发商的囤地行为和控制商业银行对房地产商的授信额度等等。未来随着出口的复苏和通胀率的上升，加息势必会给房地产市场带来冲击。

当年日本的泡沫经济之所以崩盘就是因为在1989年左右，日本政府推出了一系列财政和货币紧缩政策。比如，从1989年5月开始连续提高利率，从3.25%提高到1990年8月的6%，而且从1990年4月到1991年末对日本银行实施严格的窗口管制。最具杀伤力的是日本政府在1991年制定了“地价税”，决定1992年起，凡持有土地者必须缴纳土地持有税，以打击土地市场的投机行为。这对中国的启示是，目前中国实施的一系列宏观紧缩政策以及房地产市场调控政策，在未来两年无疑会给房地产市场带来调整的压力，但这种调整并不意味着房地产市场会出现崩盘。

中国目前的城市化率为45%，由于包括了并非在城市定居的农民工，这一数字还有所高估，而日本1985年左右的城市化率在70%以上，已经基本完成了城市化。再加上中国人“居者有其屋”的传统观念很难改变，这意味着中国房地产市场确实存在大量的自住需求需要满足，这是房地产市场难以崩盘的最有力支柱。

另外，中国房地产市场上的投资需求也需要满足。某种程度上，投资需求才是刚性需求，自住需求只是潜在需求。房地产市场的旺盛投资需求与中国国内投资渠道狭窄有关，与投资房地产的税收成本较低有关，但也与人口结构有关。日本当年之所以出现泡沫破灭也因为人口的老龄化，日本1987-1992年间人口平均年龄接近50岁，投资热情已经衰退，而目前中国人的平均年龄大致在32岁左右，正是投资热情的高峰期，这也导致房地产市场即使出现调整，投资者也不会过于悲观从而助推房价非理性下跌。更何况中国房地产市场的供给受到政府土地垄断和开发商囤地捂盘的制约，而需求却受到城市化的推动，这必然会带来供不应求的预期，只要有供不应求预期就一定会有泡沫，而且还不容易彻底破灭。这一点同股市不同，因为房地产既是投资品又是消费品，背后有真实需求的支撑。

此外，从常识出发，如果高房价已然成为了一个社会问题，甚至大多数普通老百姓都在担忧房地产市场的崩盘，都自制图表来分析房地产市场的风险，那么房地产市场就不一定会崩盘，因为都在翘首等待房价下跌时赶紧入市。这一点与股市似乎也不同，股市在泡沫时期，大多数投资者可能并不盼望崩盘，只是希望股价越涨越高，只有这个时候市场才容易突然崩盘。

当然，房地产市场短期难以崩盘并不意味着政府可以高枕无忧，增加有效供给和抑制投机需求是政府不容回避的责任，不能继续纵容房地产泡沫，否则房地产一枝独秀的发展将恶化资源配置结构、拉大收入差距以及制约消费增长。长此以往，将导致严重的经济和社会问题，这一点毋庸置疑。