十个问题助你安度动荡楼市

Martin

　　过去4年来，美国楼市一直处于低迷状态。这种低迷何时会结束呢？

　　近年来，事实证明，房地产和任何其他市场一样地不稳定、不可靠。据First American LoanPerformance指数显示，2000年1月至2006年4月间，美国平均房价涨了近一倍。此后，该指数下跌了约30%。该指数在拉斯维加斯市区跌了53%，在迈阿密跌了39%；在迈阿密，约有四分之一的供房家庭拖欠还款或是房子处于止赎过程。你房子的价值可能更多地取决于周围邻居是否保住了工作，而不是房子本身是否光照充足、壁橱够大。

　　以下十点可以帮助你安然度过眼下这个混乱、动荡的市场。

　　1. 楼市是否开始出现起色？

　　楼市今年显露出了一些愈合的迹象，不过外界大肆宣扬的复苏仍是暂时的、脆弱的。

　　房屋销售较2008年时严重低迷的水平有所好转。挂牌出售而尚未售出的房屋库存也有所下降。在一些对首次购房者和寻求出租房产的投资者都具有吸引力的城区──比如距离公司或好学校近的地方，爆发了对止赎房屋的竞购战。

　　不过据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，有670多万美国供房家庭（约占供房家庭总数的13%）拖欠还款，或房子处于止赎程序。最终，其中很多人将失去自己的房子，导致市场上的房屋供应增加。失业率仍在上升，而在就业重新开始增长之前，楼市不太可能显示持续性的复苏。

　　尽管市场上中产阶级住房供应量有所减少，但大部分地方仍很充足。很多地区挂牌出售的高档住宅也很多。这就意味着高档住宅的价格可能仍有很大的下滑空间。

　　2. 楼市何时会触底？

　　或许不会出现任何明确的拐点。房屋销量和房价等月度指标各月往往会出现不规律的反弹，因此难以辨识根本的走势。楼市低迷的结束时间也随地域而异。

　　3. 如何判断当地楼市开始好转？

　　密歇根州的一处新房子外挂起了出售牌，摄于4月份一种了解供应量的方法是找一位出色的当地房地产经纪，询问本市挂牌出售的房屋数量，以及按目前的销售速度要多少个月可以把这些供应量消化掉。大于6个月通常就算是高的，意味着卖家可能必须降价。另外一种衡量本地楼市情况的方法是数一数房子外面“吉屋出售”的牌子和空置的房子有多少。如果一个街区中有两座以上空置的房子，就可能是个不好的迹象，特别是如果房子又没人打理的时候。

　　4. 如何确定自己房子的价值？

　　在你把房子放到市场上出售之前，是永远无法确切知道它的价值的，之后有一部分就是运气的问题了。那个与你在房屋风格和社区偏好上有着相同品位的急切的买房人是在第一天就现身呢，还是到了第200天才出现？

　　与一位当地的经纪谈谈，看看与自己的房子很相似的房子最近的价格，这样你或许可以更了解自己房子的真正价值。如果你想更科学一些，并且不在乎多花几百美元的话，你还可以聘用一位专业的评估师。

　　5.我是否“负资产”状况重要吗？

　　至少有很多人和你同病相怜。调查公司Zillow.com的数据显示，大约有五分之一的单户型住宅房主需要偿还的抵押贷款金额要高过房产的当前估值。

　　如果你还负担得起月供，而且不会很快搬家，那么这倒也不会给你带来什么大问题。但是如果你房子已经成了负资产的话，有时会很难或几乎不可能再负担按揭了，而要是不得不现在卖房，那你的损失可就惨了。

　　6.如果我因为房屋止赎失去了自己的房产，要用多久才能修复我的信用纪录？

　　假定你通过及时付帐等方式重建了信用纪录的情况下，你可能要花上三到五年时间才有资格获得联邦政府担保的住房抵押贷款，这要视你的具体情况而定。房屋止赎的污点将在你的信用记录中保持七年，即便你获得了其他贷款，你要支付的利率可能也会因此上升。信贷纪录分析工具供应商Fair Isaac Corp.副总裁汤姆?奎恩(Tom Quinn)说，如果你按时还清帐单、将信用卡欠款额保持在低位，而且没有申请太多信用卡的话，你个人的信贷纪录有可能缓慢地逐步得到改善。

　　7.如果我一直是租房，现在是不是买房的良机？

　　很有可能。大多数地区的房价即便还没触底，也较峰值时明显回落。别自欺欺人地认为你可以掐算准市场何时触底。但也别在压力下匆忙买进，因为许多地方房源充足的现象将维持数年。

　　总的来说，除非你想在一栋房子里住上起码四、五年，否则你就没必要买下它。因为中介佣金、抵押贷款手续费等交易成本还是很高的。

　　不过，眼下租房显然是很划算的。许多房东都迫切地需要租户。纽约调查公司Reis Inc.提供的数据显示，第三季度美国的公寓空置率已经升到了7.8%，创23年来新高。

　　8.如果我现在买房能否获得抵税？

　　根据本月早些时候国会通过的一项延期及扩展计划，许多人都可以通过购买或签约购买主要住宅而获得抵税；其具体要求是在4月30日之前购房并在6月30日前完成交易。首次购房者的最高抵税额是8,000美元，对于在此前八年中至少连续五年拥有住房的人来说，再买房可以获得6,500美元的抵税。个人年收入至多145,000美元、或联合登记人合计收入至多245,000美元时，买房者可以享受上述抵税优惠。

　　9.我能否在办理抵押贷款时获得优待？

　　签订有吸引力的条款的前提是你要有良好的信贷纪录、和你的收入相比规模适中的债务，而且你还要有能力全面申报收入情况。最后一点对于那些为同一雇主工作超过两年的工薪族来说是容易的，但对于那些自谋生路、且每年收入变动明显的人来说就比较困难了。

　　10.我是否应该投资止赎房屋？

　　最好不要。有很多投资者追逐此类资产，但只有最有经验的人才知道如何避开无处不在的陷阱。有些房屋是原封不动地进行受托拍卖或警方拍卖，在你买下、拥有所有权之前都无法对其加以检查。如果你买了之后才发现里面的白蚁正拿你家地板龙骨当大餐，那就只有自认倒霉的份儿了。

　　拍卖之后必须在一、两天之内付全款，因此你要么手头有许多现金、要么就得以大约18%的高息借到面向投资者的特殊短期贷款。因此，炒止赎房的事情最好还是留给那些时间多、胆子大、腰包鼓、对本地市场很了解的投资者来干。

　　James R. Hagerty