人民网：政府欲将房地产指引到何方？

Martin

　　在关注房地产走向的人们——包括要买房的、不买房的、已经买过房的和准备卖房子的开发商，以及为开发商代言的专家学者，都在为房价是继续攀升还是掉头向下争论得不可开交时，这种争论已经没有什么意义了。因为，房价的走势已经不再是市场供求关系自发演变的结果，在国际经济危机的背景下、在宏观经济政策已经成为我国经济的决定性变量的前提下、在房地产事实上已经绑架了银行的情况下，房价的走势已经容不得它有任何自由涨落的空间了，它只能是一种选择，一种政府意图的选择。

　　王石说得好：房价往何处走，我听政府的。言外之意有两层，一是房价的升降开发商都可以承受，自由度很大。二是决定权是政府的政策，政策让涨我就涨，政策让落我就落。王石再一次表现出与政府积极配合的姿态。但是在过去的几个月里，让王石感到困惑的是：那些和政府唱对台戏的开发商、那些绑架银行，叫嚣让银行先死的开发商大获全胜了，房价再次在政策的刺激下冲高，已经作好大幅度降价准备的万科集团白作了功课。王石终于领教了中国经济政策摇摆的根源：威胁和恐吓能够更有效的影响经济政策，不善此道的王石只能对未来的政策作两手准备了。

　　那么，未来的房地产政策还能有什么选项呢？大致算起来，有三种选择：一是硬着陆，二是软着陆，三是不着陆，继续往上飞。房价如何走，完全取决于政策如何选择。

　　选项一：硬着陆。

　　所谓硬着陆，就是严格限制投资性购房，不仅加大首付比例、实行区别更大的差别利率，而且征收高额房产交易和房产空置税，使投资性购房比自住性购房至少要多付50﹪的成本，从而将房地产区分为两个截然不同的市场，一个是自住房地产市场，另一个是投资性房地产市场，二者各司其职、互不干扰、并行不悖，最终使房地产走向健康发展的轨道。

　　然而，这样作的结果极有可能在一段时间里使投资性资金迅速撤离楼市，造成一线城市房价下跌30﹪、个别房地产公司破产、一些已售商品房出现断供的局面，在银行的房地产贷款中，有可能出现10﹪的呆坏帐，大约为1200～2000亿元。通过回收一部分房产，房地产贷款的净损失可控制在5﹪之内，大约为600～1000亿元。及时推行此政策，银行的损失并不大，是完全可以由各商业银行自我消化的。但是，此政策会在短期内因投资性资金的暂时撤离，使房地产成交量大幅度下降，从而影响上游产业的复苏，但这个过程不会太长，房价下跌后，与自住房用户的购买力逐渐接轨，用不了半年时间，房地产市场的调整就可基本完成，再有半年的时间，健康的、两个并行的房地产市场就会全面建立起来。届时，投资性住宅的销售可恢复到最旺盛时期的50﹪以上，而自住性住宅的销售却可比历史高点再提高50﹪！二者相加，无论是销售面积还是销售额，都会超过以往的记录。

　　硬着陆的最大成果是：能在较短的时间里完成房地产行业的市场重建和战略转型，使开发商明白两个市场的不同点，将一味追求高档豪华的房地产发展方向转变为适当提高土地利用率、降低土地成本、降低公摊率、追求优化设计、提高单位面积的使用性能、将小户型设计成大宅子、引人节能环保技术……的良性竞争，使房地产行业沿着竞争的轨道不断提高技术和设计水平，不断推出高品质、少用地、低耗能、多得房的新产品，让购房者从房地产的不断升级和更新换代中体会到新产品的魅力，而不是象过去那样买一处房子就坐等升值。同时，也只有在房地产行业转型之后，才能担负起解决广大居民基本居住需求为本、改善性和投资性需求为辅的社会职能，这才是中国城市化进程中房地产行业的科学定位！明确这个定位，才能为中国的城市化进程开辟出可持续发展的高效率、少用地、迎合大多数人购买力的房地产之路，而这一切，都取决于浮躁疯狂的房地产着陆在新的起点上、取决于房地产实现战略转型、改变服务的对象并在此基础上重新确定正确的发展方向。

　　当然，硬着陆也必不可免地要付出一些代价，银行要承受一定的损失，在短期内，经济增长率可能会减少一个百分点，但在这个世界上还没有不砸本的买卖，不这样做，银行和实体经济的损失将更大。我们只有在两害之中选其轻，别无它法。尤其是已经严重走偏甚至变形的房地产，让它恢复健康状态，不花点本钱、不支出医药费断无可能！

　　选项二：软着陆。

　　软着陆就是采用温和一些的政策，试探性地将房地产与社会购买力对接。它包括：仅采用对第一套房和第二套房区别贷款的政策，而在短期内不采用对投资性购房加大交易税和征收房产税的作法，使房价走稳后向下微调，将一线城市房价的下降幅度控制在10﹪以内，避免造成资金的恐慌性撤离，避免出现购房者持币观望、成交量急剧下降的情况，如果成交量下降过大，则适当放松二套房贷，用微调手段稳定房价和成交量。

　　固然，软着陆可以在一段时期内减少银行的损失，对上下游产业也不会造成冲击性影响，它看似一个不错的解决方案。但是，软着陆无法表达政策的取向性和确定性、不能有效地消除房地产泡沫，更重要的是：在房价微调的幅度内是无法实现房地产的战略转型的，这种政策执行的结果要么是趋向于硬着陆，要么是趋向于不着陆，它本身是不可能为房地产走势带来明确的前景。可以说，软着陆只是一种权宜之计，并不是要真正实现着陆，这种政策的指导思想是对房地产动态的观望、是对已经畸形变态的房地产是否可以拖延下去的心存侥幸。

　　最近几个月来，政府的房地产“新政”就属此类，难怪人们对政府的房地产政策有那么多种五花八门的解读，谁也看不清，谁也说不明政府的意图究竟是什么，到头来，似乎只有开发商读懂了，政府根本没有让房地产市场实现战略转型的打算，他们看到了让房地产重新飘起来的机会，用“银行先死”的狠话威胁和影响政府，他们成功了。

　　由于希望软着陆的政府人士并没有把房地产行业的战略转型当作既定目标，而更倾向于试探性的投石问路，幻想着通过政策的微调使房价略微下降后就稳定住局面，找到一个让银行不受损失、开发商欣然接受、政府满意的结果。在房价再次失控后，他们很难从中获得足够的的教训，再次选择政策微调的可能性非常大了！他们仍然心存这样的侥幸：让房地产在基本格局不变的情况下迎来柳暗花明的那一天。

　　遗憾的是，上述愿望惟独没有考虑房价与大多数人的购买力如何接轨的问题，没有考虑中国的房价大大超过了人均收入3～6倍的世界公认的正常水平，而这个畸形变态的房地产不从老根上解决问题，它迟早会成为埋藏在中国经济中的一枚定时炸弹，迟早会引爆一场类似于美国次级贷款那样的危机。

　　软着陆还是硬着陆，看似仅仅是一个政策力度的区别，而本质上却有天壤之别！我们看到的疑似软着陆和听到的关于类似于软着陆的种种想法，实际上就是不着陆！因为在疑似软着陆的意图中根本就不存在房地产战略转型的目标！而转型的问题不解决，房地产将永无宁日，中国经济将永远坐在火药桶上！

　　选项三：不着陆。

　　所谓不着陆就是这样一种政策取向和价值判断：由于中国的城市化进程不可阻挡，在未来20年内还会有3亿农村人口转变为城市人口，就是不考虑人口的自然增长，平均每年也将有1500万新增城市人口需要住宅，加上原有住宅的自然更新和居民的改善性需求，平均每年将有2000万人需要住宅，如果将未来20年人均居住面积提高到40㎡，则每年必须有8亿㎡的新增住宅才能满足需要。而8亿㎡的住宅假定容积率为2，则需要占用400平方公里的土地，再加上配套设施、生产性设施占用的土地，每年的城市扩容占用土地将达到2000平方公里以上，相当于三个上海市建成区的面积！如果不加限制甚至滥用土地，这个数字完全有可能翻一番！

　　方兴未艾的城市化进程和我国人均耕地面积的稀缺性构成了尖锐的矛盾，在这个背景之下就形成了房价必涨的预期，无论中国的房价高得多么离谱，某些专家仍然企图让人们相信：房价永不停歇地涨下去具有铁打钢铸的理由——土地作为不可再生资源将趋向于枯竭！基于这种判断，开发商集团所雇佣的文人竭力宣扬第三种政策选项：中国的房地产既不需要硬着陆，也不需要软着陆，因为它根本就不会着陆，反而会一路飙升、永无止境。因此，国家的相关政策应该是让房地产不停地飞、护着房价一路走高。

　　如此之高的房价卖给谁呢？ 素以大炮著称的那位开发商大言不惭的说：中国的房地产就是卖给富人的，不可能让所有的人都买得起房。那么中低收入者如何解决居住问题？开发商们认为那不是他们的事情，而是政府的事情。但是当国务院宣布大量增加用于经济适用房和保障性住房的投资时，开发商们又坐不住了，叫嚷着保障性住房抢走了他们的生意。开发商这个群体从极端自私的立场出发是不可能给出房地产行业的解决方案的，只想自己活得有滋有味，不管别人的死活，开发商根本不具有社会理性，但这并不是最重要的，最重要的是：他们完全不知道正是他们最希望实现的这个方案恰恰是把自己送进坟墓的方案。

　　不着陆的房地产市场绝对不会永远飞下去，房价攀升得越高，彻底毁灭的危险系数就越大，最希望房价无限攀升的开发商，实质上正在加速走向自己的灭亡，他们的天真想法和惨酷的现实背道而驰，企图永远飞下去的梦幻最终将以摔得粉身碎骨而告终。只所以得出这样的结论，是由于如下分析：

　　① 过去30年中国的城市化进程，走了一条高消耗的道路，无论大小城市，都卷人了奢侈使用土地的竞赛，兴建大量的城市广场、绿地、宽阔的马路，一味追求欧美式的城市模式，一些县级市的10车道马路上跑着寥若晨星的拖拉机，忽视了土地的使用效率，造成了一定的土地浪费。同时，城市化并没有为转移到城市的农民工以合法的身份和容身之地，使大量工作在城市的农民工在其家乡仍然保留着自己的宅子和承包地。以上两点是我国城市化进程中存在着最大问题，这些问题不解决，每增加一个上海当量的城市人口，就会占用3～5个上海当量的土地，中国的城市化进程就不可能持续下去。因此，城市化进程本身也面临着战略转型，不转型的话中国的城市化就会嘎然而止，也就谈不上对房地产的旺盛需求了，一旦需求变弱，房价就会失去支撑，永远上扬的房价就只能是一厢情愿了。

　　国家正在加强对土地开发和改变用途的监管，城市化进程必须纳入高效使用土地的轨道，由于在客观上城市对土地使用的集约程度成倍提高，只要将长年在城市工作的农民工转变为城市人口，使他们具有和城市居民同样的身份，在城市人口增加的同时几乎等额减少了农村人口，只要规划合理，城市化不仅不会减少耕地面积，还会使耕地面积有所增加，这种情况已经在新乡市的新农村建设中得到了证实。这就是今后若干年内我国城市化进程必须探索的一条新路，沿着这条新路，中国的土地资源趋向枯竭的论调就是一个伪命题，房价永远涨下去的判断就是别有用心的杜撰。

　　②无论对政府、购房者、投资者、还是开发商来说，任何一种商品的价格都不可能永无止境地攀升，一旦某种商品形成价格长期趋涨的预期，这个商品就不是一般的商品了，它就会立刻变身于投资获利的对象，甚至会变成赌博的工具，它的使用价值就无足轻重了。然而，无论是哪一种商品变身为投资获利的符号还是变身为赌博的筹码，都只有通过转手才能渔利，任何一个赌徒和投资人都不可能持有这种商品永不脱手，而转手获利所需要的最重要条件就是跟风者众多，这一特征使任何一种投资品都不可能无限追高，因为在投资品的价位走高的同时，风险也随之增加，而有支付能力的购买力却随之下降，跟从者的数量必然递减，最后趋向于零，毁灭性的那一天必然到来，这就是普洱茶的轨迹。如果房地产成为社会疯狂追捧的投资品，也不可能摆脱同样的命运！房价可以冲高到每平方米3万元、5万元甚至10万元，但是绝对不可能冲高到每平方米100万元！总有掉链子的那一天，将房价炒得越高，它最后的崩溃就越惨。按照开发商的逻辑，让房价一个劲的涨下去，但那绝对不会是好事情，房地产就会变成普洱茶，最后的结果就是粉身碎骨，连他们自己也死无葬身之地。

　　③还有一部分专业的研究者希望找到让房地产市场永远保持在高位的另一种解决方案，就是不区分一套房和二套房的相关政策，尽量吸收手有余钱的投资人进入楼市，让房地产市场永远保持亢奋状态，最大限度的吸纳社会资金。与此同时，对中低收入家庭可采用政策性补贴的方式解决这部分人的住房需求。这个看似两全其美的好主意实际上还是一个自毁前程的坏主意。因为让投资需求毫无顾及的进入房地产市场、而将住房保障完全推给政府，只有在政府完全不会作生意的时候才有可能——政府从土地拍卖市场赚到的钱，根本无法填平完全满足中低收入者需要的保障性住房的大窟窿，政府会干这种亏本的买卖吗？

　　即使政府为了房地产的繁荣干了这笔亏本的买卖，最后的结果仍然是死局！因为当政府用住宅投资市场赚的钱加上净补贴大规模兴建保障性住房时，投资市场的人气就顿然缺失了，当大部分人都可以通过政府的保障得到住房时，投资市场就只剩下投资客的寥寥身影了，这样的市场还热得起来吗？

　　因此，开发商的如意算盘是：既让投资需求无阻碍地进入楼市，政府又不要大量兴建保障性住房，让保障性住房永远保持稀缺状态，他们更希望保障性住房以廉租房为主，住够五年就必须搬出，这样的话，在开发商的门外，将永远拥挤着成群结队的无房户，利用投资客的钱和无房户的人气和焦急心情，他们就可以任意强奸民意、掠取暴利了！这就是开发商雇佣一些专家学者为房地产描绘的强奸有理、助纣为虐的蓝图！也就是他们向政府举荐的房地产路线图！然而，即使是这个伤天害理的路线图被政府采纳了，开发商的如意算盘照样会落空！

　　当投资需求成为房地产市场的主角时，房价的确会不断地冲高，但是上涨是有边界的，当房地产商品被投资客买去20﹪时，后市肯定极其光明，会有更多的投资客加入进来；当房地产商品被投资客买去40﹪时，房地产市场已经相当火暴，价格将一路走高，一部分自住户将被关在门外，但投资客还会蜂拥而入；当房地产商品被投资客买去60﹪时，房地产已经疯狂了，大部分自住户都不得不黯然离去，而投资者还会往里挤；当房地产商品被投资客买去80﹪时，人们将会看到：夜晚来临时，在建成的小区里，80﹪的房间都漆黑一团，全国将有超过20亿平方米的住宅无人居住！此时的投资客突然会意识到，房地产已经失去了后市，不会有人再接盘了，疯狂的购买转瞬之间就会变成疯狂的出货，但是为时已晚，大量的闲置房在10年之内都不可能消化完。开发商不仅毁灭了自己，也毁掉了中国经济，日本的10年经济衰退将在中国重演。

　　三个选项，两种前途，唯有实现房地产的战略转型、重建自住和投资两个不同的房地产市场、让自住商品房市场与大部分人的购买力接轨、走一条集约用地和可持续发展的城市化道路，中国的房地产才能走出危局。从长期来看，贪婪和自私不仅不会给开发商带来好运，还会使其自取灭亡，真正聪明的开发商，也应该思忖一下，自己如何实现战略转型了！

　　政府作为担负着国家责任的机构，拥有着政策制定和选择的至高权力。但是任何一个政府都不能担保自己不犯错误，在人类历史上还没有过从不犯错误政府的先例。因此，多方倾听来自各个渠道的意见，是政府避免犯错误的最好途径。我们欣喜的看到，政府已经将问计于民作为决策程序的重要一环，它将极大地调动民间智慧的积极性，在智慧是最重要的财富的当代社会，政府汲智将大有可为！房地产牵动着国民经济的全局，将房地产行业纳入到健康发展的轨道已经刻不容缓了，而房地产的战略转型是关系到这个行业生死存亡的关键步骤，是我们必须要作的功课，让房地产着陆到新的起点上，房地产才能获得新生。当然，无论是采用较为激烈的手段，还是采用逐步逼近的手段，让房地产实现市场重建、战略转型都是不可放弃的选择——这就是一个没有任何背景的独立研究者的忠告。