以谨慎和理智态度面对楼市涨价

Martin

　　以谨慎和理智态度面对楼市涨价

　　上海楼市疯狂状态似乎重现，在目前经济形势下，所有能支撑房价上涨的因素都难以站稳脚跟，面对目前的楼市，购房自住者须谨慎，开发商也要理智。

　　对于大多数人来说，上海的楼市冷清了没多长时间，而事实上上海的楼价也没下跌多少，上海的楼市忽然复苏了，且火爆起来。上周末，沪上多个楼盘井喷式开盘，开发商无一例外地提价销售，少则提价8%，一般涨价10%，内环内新盘普涨两成，更有大涨31%的。不仅楼价上涨显示楼市复苏，而且排队购房、摇号抽签重现于上周末楼市，高温大雨下，购房现场人头攒动。这不是楼市复苏，简直就是前几年疯狂的楼市又回来了。

　　如此疯狂的购房场面是令人疑惑的。虽然开发商说内中没有“房托”，“‘房托’都是找些民工来排队，我们设置贵宾卡就是杜绝这种情况。贵宾卡都是交够钱才发的。”虽然可以相信购房现场有不少是真正的购房者，但是根据各种房产开发商自己所做的或者他们也相信的数据，可以看出目前楼市的买方似乎未曾到如此地步。根据东方民意上海房价调查，虽有一半以上的居民认为上海房价会涨，但有一半居民认为目前不是合适的购房时机，只有17.03%的人认为现在是合适的购房时机。因此，所谓刚性需求者现在出手的有限，即使有“跟涨”者，也不至于到抢购的地步。当然还有外地投资者——所谓的温州购房团，上海易居房地产研究院的数据显示，5月份外地投资资金在上海楼市成交量的比重占了近15%。这15%肯定能影响市场，可是因此而使市场陷入疯狂，未免夸张了点。

　　如果说购房现场的火爆是有水分的，那周末楼市涨价是千真万确的。何以引起涨价的原因，开发商们及专家们已列出很多，让我们仔细看一看这些原因，从而想一想目前的楼市涨价是否合理，今后一段时期楼价是否会再涨。

　　上周末前上海出台居住证转户籍实施细则，符合条件的总共3000余人，这当中许多人已有了上海房产，还有些人暂时还不会买，剩下要买的多半不是一人一套，而是一家买一套，能有多少呢?可以肯定，对市场基本没有影响。

　　有专家列出上海楼市的利好背景，短期的世博会，中期的迪士尼项目，未来的国际金融、国际航运两大中心的建设。我们还要加一条，未来20年中国仍然处于城市化的快速进程中。这些固然都是上海楼市长期看好的根据，然而没有理由把这些看作是上周末楼价上涨的根据，因为即使在去年楼市不景气的一整年里这些因素也都存在。

　　即使南汇并入浦东行政区划，那么南汇的地产涨价充其量也是渐进的长远的，一下子涨价31%似乎理由不足。

　　以我们看来，造成目前楼价上涨的原因有三条。

　　第一是对通胀的预期，尤其是一些投资者对通胀预期特别敏感，所谓的温州炒房团就是。另外我们估计，预期通胀的投资者不光是15%的外地购房者，85%中恐怕也不全是购房自住者，本地的投资者也在其内。

　　第二，有消息说国家商务部建议放宽外商房地产投资，一旦国务院采纳实施，楼价可能被推高。

　　上述两条是需求方面的，还有供应方面，开发商苦熬了一年多，现在有机会涨价就决不放过。

　　然而，目前的涨价实在算不得是理性的。随着国家经济刺激投资计划逐步实施，而内需却不见扩大，未来通胀是可能的。但是前一阶段在政府有意无意保护下，其实楼市泡沫并未被挤出多少，上海人均年工资39000元，时价78万一套房子只能算一般的，上海房价与收入比是20比1，就可以证明。

　　如果在整体经济还未走出危机之前，楼价已经上涨，那么即使到了走出危机，该楼价仍旧含有大量泡沫，这时很有可能楼价不再涨了。因此，面对目前的楼市，购房自住者须谨慎，开发商要理智。