上海房价11000元左右才合理

Martin

　　前段时间参加上海房协的楼市研讨会，我谈了点对上海楼市的看法，下面是大概的发言内容：

　　春节过后上海房地产市场出现一轮成交量的强劲反弹，而且全国大部分城市第一季度的成交量都环比增长了30至50%。其中三月份反弹力度特别大。

　　今年1月份，上海的商品房成交量只有50万平方米，2月份就迅速升至79万平方米，到了3月份直接飙升到150万平方米。从纵向的对比来看，2006年上海商品住宅市场成交量达到1600多万平方米。2007年市场非常火爆，出现了非理性上涨，成交量达到了2090万平方米。2008年则是非理性杀跌，成交量只有900万平方米，比2007年大幅缩水65%，低于近三、四年的平均水平。

　　易居中国曾经测算过，上海每年一手商品住宅成交量每年保持在1600万平方米左右是比较合理的，2008年是非理性下跌，那么2009的量肯定会有所反弹。所以今年前三个月的成交量是环比增长的。如果依然按照这个趋势上涨的话，2009年全年成交量将达到1700万平方米左右，回归到近年的平均水平。但我个人觉得难度很大，我更倾向认为2009年成交量会比2008年有所增长，但是增长的幅度在20至30%左右的可能性很大。成交量每个月保持150万平方米的情况是不可能出现的。

　　此轮反弹的出现主要有3个原因。首先是政策利好，央行在去年10月22日出台了利好政策刺激自住需求，在这之前许多地方已经开始刺激楼市了，一直到去年12月份的131号文件出台，这期间的政策利好持续积累，这有利于刚性需求。其次，去年超低的成交量意味着许多需求是被抑制的，所以这段时间的成交量反弹说明了部分刚性需求入市了，这是很合理的。

　　最后，开发商对部分楼盘采取了降价。去年下半年上海楼市的部分楼盘就出现了降价，开发商意识到了市场开始下行，这是很及时的，因为只有降价才能促使购房者放弃观望，积极入市。所以我认为现在的反弹是以上三种要素共同产生的结果，这有个叠加效应，如果这三个要素淡化了，那成交量很快就会回落。现在由于成交量上升，政策就处于观望期。需求方面，如果只靠刚性需求仅能保底，而且这部分需求对价格的弹性很大，价格稍有波动需求就会减少。现在改善型需求和投资需求基本没有入市，如果这两部分需求不入市，那上海楼市就不会走出一条大阳线。

　　我个人认为开发企业应该谨慎面对这轮反弹。现在政策上在要求开发商适当降价，行业和社会舆论也在呼吁房价下降。但就是有部分开发商现在开始慢慢抬价，这也无可厚非，因为房价是由供求关系决定的，现在预期发生改变势必会推高房价。但是如果开发商能比较克制，那这轮行情就可以维持更长的时间。反之，此轮行情则可能提前结束。这不利于整个开发企业的利益。

　　现在关于宏观经济的争论很多，有人认为中国经济已经复苏，有人则认为中国经济还没有到底。但有一点值得注意，现在世行在逐步调低中国经济的预期，认为中国今年GDP只能增长6.5%。

　　我个人也不太乐观，认为今年经济会触底，但宏观经济走不远，反弹的力度不强。1997年中国的经济触底后持续盘整了2、3年才恢复。楼市也一样，1997-1999年的时候房地产行业是全行业亏损，2009年虽然不会出现这种情况，但明年却很有可能出现全行业亏损。

　　所以我认为开发商对前景不能太乐观，不要因为短期的反弹迷惑了长期的判断。我们看全国的国房景气指数，从2007年10月开始这个指数出现拐点，现在持续下行了16个月，该指数只有94点多，我个人判断今年该指数可能继续往下走，这就说明这个行业已经不景气。

　　我个人估计由于市场的惯性，今年4月份的成交量仍将维持在高位，但6月份后会出现回落。整个市场会底部震荡，在低位徘徊。我认为上海2009年的均价相比2008年会下跌，上海房价均价保持在11000元/平方米左右是比较合理的，近三个月的均价达到了12900元/平方米，这个价格还是偏高的，这个价格回落15%是比较合理的，我认为这个价格会在今年下半年或明年上半年实现。保持价格稳定对现在各方都有好处，开发商如果盲目涨价很有可能“捡了芝麻丢了西瓜”。