房地产市场纷争迷局揭秘

Martin

　　房地产市场历来都是最热闹的市场，万科的王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”、茅于拭的“厕所论”、还有易宪容的“泡沫论”，官司也不少，法律的和口嘴战不断，任志强对北京社科院房地产市场报告的质疑，学者在报纸登报道歉，诸如此类，无法一一列举。但是总结下来，有以下迷局：

　　一、土地是稀缺资源的纷争迷局揭秘

　　土地是稀缺资源，这是大家的共识，根据经济学原理，如果土地供给是稀缺的，甚至是垂直供给的，那么房地产价格肯定是长期上涨的，会如石油一样一涨再涨。这个说法非常蛊惑人，所以房地产开发商拼命收购土地，土地为王，谁有土地谁就是买了金矿，以后等着涨价就是了，所以有时候有面粉贵过面包说法，各地所谓的地王层出不穷。但是土地真的事稀缺资源吗，这里有一个短期均衡和长期均衡的概念，从短期来说，这是对的，比如开发商占用了一块农业用地，那么着块土地就变成楼盘了，不可以再种粮食了，也不可以再开放了，开放一块少一块。但是大家忽视了另外一个概念，就是旧房改造和70年年限，这有什么意思?它告诉我们，土地有时候是可以再生的，比如你70年代造的房子是3层的，我可以买下来拆迁，然后开发成30层的高层建筑，这就无形之中间接扩大了土地面积10倍。不要说70年，其实不到30年，我们的房子说不定就以旧换新了，这个时候存量盘活成了增量。所以我们说土地是稀缺的这是短期均衡的问题，不像石油，石油是不可再生资源，土地有时候确可以变成可再生资源，不再稀缺。

　　二、房地产是支柱产业的纷争迷局揭秘

　　房地产是支柱产业，这是大家公认的，视为理所当然的事情，因为房地产市场带动了大量的产业链发展，建房子需要水泥，钢材、电器、家具等。是牵引这些行业发展的火车头。这个说法非常蛊惑性。无论是开发商还是学者，还有政府官员都惊人一致的同意该观点，我也部分赞成房地产行业的拉动作用，但是我却认为，房地产市场有利弊，因为它有挤出效应：一个工薪阶层买了北京1万5一平方的房子，如果他工资才一个月三四千，他接下的20年就必须为这个房子省吃俭用当房奴了，那么他还有那么多钱去上馆子吗，看电影吗，买衣服吗，买书吗，买手机吗，该省即省，能省即省将是这两三口之家未来20年的基本生活原则，没其他原因，他们要还银行贷款，否则房子就不是自己的!这还不算，遇到金融风暴来一次或者家里有人出了一场大病，或者小孩读大学读研究生，家里就贫困不堪了。还有什么钱来消费。我们看到了房地产的拉动作用，也要看到房地产市场的挤出效应，如果房价太高，房地产也许是拉动内需最大的罪人!这是每个政府官员必须深思的，不要动辄谈支柱产业。

　　三、房地产泡沫纷争揭秘

　　房地产泡沫经常有，中国有，外国有，香港有，台湾也有，日本也有。中国的海南房地产泡沫导致了多少人跳楼自杀，说说题外话，潘石屹和冯仑这些人就是从海南房地产泡沫中死里逃生的人。香港有就表现在香港房地产曾经暴跌50%以上造就了一个概念叫“负资产”。很多人买房子后价格大跌，最后不如重新买一套新的了。日本更是如此，日本东京的房地产价格暴跌曾经举世瞩目，美国的次贷危机就更不用说了。为什么这么多泡沫会火山地震一样间歇发作呢?有人归罪于消费者的贪婪和非理性，这无疑是对的，因为人要是都太理性了就不是人而是神仙了。大家都买涨不买跌，所以越涨越买，越跌越不买，最后开发商大量开发出来以为会不断涨价的楼盘不得不贱卖掉它来保命求生。但是本人更认为，这是一个系统问题，来自于房地产参与主体的风险和收益的不平衡性。房地产商开发房子，土地价格越来越高，地方政府高兴，大把大把银子进财库。房地产商高兴，反正钱不是自己的，自有资金才20-40%，其他资金来自于银行和按揭贷款。房子卖不掉抵押给银行就是了。赚钱是自己的，亏钱是银行的，一本万利，高收益低成本的事情谁不爱做?银行业不傻，开发贷款贷出去了，但是还有按揭贷款捆绑，大量的业主按揭贷款，这是优质资产，不容易毁约不良，这是银行的逻辑。但是它的逻辑有一个前提就是房价不会跌倒业主负资产，如果是负资产，业主宁可不要房子不付银行贷款自己重新买一套了。倒霉的就只有银行了。从这里我们可以看到，在整个价值链中，最吃亏的是消费者和银行，最幸福的是政府和开发商。了解这些后，我们就知道为什么很多政府官员公开跳出来说“买房就是爱国”了。整个价值链里面风险和收益是不对称的，银行和消费者是高风险低收益，政府和开发商是高收益低风险。那么为什么银行还傻傻的贷款给开发商呢?因为银行也有不得已的苦衷。银行在做分母游戏，要降低不良贷款率，有两个方法，一个做分子，降低分子的不良贷款数量，也就是提高信贷质量。现在不行，一是自身缺乏判断力和能力;二是整体行业过剩，价格战不断，哪里有什么好项目和产业可以贷款投资的?那么剩下的只有通过做大分母这条路了，：不断扩大房地产贷款规模，可以做大分母，从而同样达到降低不良贷款率的目的。房地产项目本身是高风险中长期项目，开发商之所以敢于拼命买地开发，一是银行的支持，另外是商业模式的问题，就是所谓的卖楼花，买期房，房子还没造起来，业主就开始付钱了，实际上支持了房地产开发商的大胆行为，反正钱不是自己的，风险也就不是自己的。高风险关我什么事?大胆的开发和供给，疯狂非理性的购买行为，最终演变成一出悲喜剧，一幕一幕在世界各地不断上演。