中国高龄房面临70年大限 土地使用年限如何计算？

Martin

　　近期，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》对住宅土地使用权70年大限到期后有偿续期的表述引起广泛关注。受此影响，在二手房市场，不少购房者开始对房龄格外关注，“高龄”房产是否还值得购买？土地使用年限到底如何计算？带着这些购房者关心的问题，记者采访了有关业内人士。

　　高龄房产引发市场关注

　　21世纪不动产公司市场分析师孟奇告诉记者，近期不少客户咨询的问题集中在如果买了“高龄”房产，已经过了三、四十年的使用期，入住没多久就要面临70年大限到期的问题，是不是得不偿失？

　　据孟奇介绍，目前北京二手房市场中，“高龄”房产主要是可上市交易的已购公房，数量大约占总体量的 10%，而每月的交易量占总成交量的20%以下。其中，房龄在10至20年的已购公房成交量最大，占到已购公房总成交量的55%，这些房子主要分布在朝阳、海淀以及四个老城区。虽然已购公房交易只是二手房市场中的非主流，但由于绝大部分公房所处地理位置优越，配套设施成熟且价格低于同片区内的二手商品房，因而仍受到不少购房者的青睐。

　　孟奇认为，即便未来政策确定住宅70年到期要求有偿续约，但预计也只是收取很少的费用或象征性的费用，不会给居民生活带来很大负担。

　　北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍表示，目前上世纪60、70年代的房产项目较少，占比约为1 %至2%。房价因地域而有所不同，如朝阳的和平里小区老楼房单价约为每平方米1.4万元，而年代距今略近一点的和平西苑小区单价约为每平方米1.6万元。宫萍说，购买这类房产值与不值是相对的，关键在于消费者的自身需求。一般该类型房产位于城区中心，其优势的地理位置决定了其需求量，但由于这类房产年代比较久，一般出售的价格会略低于同地段较新的房产，因此，消费者要根据自己的实际需求来决定是否购买该类型房产。

　　多种方式计算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具体应该如何计算呢？北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟说，在“ 京国土房管市一字[2001]1180号关于调整《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》的通知”里有明确的规定。已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为两种：

　　一是如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核减，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

　　常淑娟举例子说，如某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为 2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。

　　二是如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准(一般是从竣工日期算起)。

　　常淑娟解释说，如某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说，该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即这套房屋的最终土地使用年限仍是到2067年为止。

　　“商品房不管是一手还是二手，其土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定其土地使用年限的；经济适用房按市场价出售时，和已购公房一样，也是从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限。需要注意的是，已购公房和经济适用房，一经上市出售，第一次过户后，其产权性质便转变为商品房性质，这类房屋的土地使用年限和原来的计算方法一样。”常淑娟补充说。

　　潜在风险值得警惕

　　对于想要购买“高龄”房产的购房者，业内人士提醒，一些潜在风险值得警惕。

　　宫萍指出，一方面，购房者要注意房产项目的建筑折旧是否会在不久的将来影响到正常居住；另一方面，老项目基本没有正规的物业管理，居民的日常维修很难及时到位，尤其是在治安方面也存在一定的风险。

　　常淑娟提醒说，公房是福利分房体制下的产物，因此在购买此类房屋时还要注意它的归属，也就是它的原产权单位。如果原产权单位是中央在京企业，那么它应该属于央产房，央产房因为是国有资产，尽管在2001年政策已放开，允许上市，但购买时还是要多加留心，一定要确认此套房屋的上市手续是否齐全，有没有拿到《中央在京单位已购公房上市批准表》，不然会影响交易的顺利进行。

　　对于部分购买“高龄”房产者意欲等待拆迁获得补偿的想法，宫萍特别强调，这类购房者是有一定的投资意识的，但是否会拆迁，何时拆迁，拆迁费用补偿多少都是不确定的事情，因此，作为投资的购房者就要比自住人群承担更大的风险，需谨慎对待。

　　常淑娟还指出，法令规定已被列入拆迁公告范围的房屋是不能上市买卖的，买这种房屋不可能合法过户，更不可能获得拆迁补偿。另外有些房屋也是不能购买的，比如所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。