对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释

Martin

　　最近房地产市场又热闹起来了，主要的原因是官方公布的交易量上升，部分开发商开始借机试探性地涨价，主流新闻舆论又开始力挺房价“见底论”和楼市“回暖论”了，甚至“反转论”也抛出来了。

　　对这些观点，不需过多的争论，争论多了，往往容易被别人给绕晕。这时候，我们有必要对自己的思路做个梳理，写这篇小文，就是抱着这么个目的。同时，思路梳理之后，也顺带就当前市场上的一些现象做点解释。

　　09年以来的头两个月份，国内的部分城市——特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。当然，看待这种现象，我们要注意两个问题。

　　一个是，这个所谓的“上升”是和08年下半年数据相比较而言的，08年下半年主要城市成交量大幅萎缩，京沪深等城市萎缩幅度甚至高达50%以上。所以，这是大幅下降之后的“上升”;

　　二是，我们所看到的、听到的关于上升的数据基本都是官方提供的，或出自官网，或出自官方的权威发布，还有一些媒体报道的数据来源是大型“中介机构”。官方和中介机构发布的数据，到底有多大的可靠性，其所持立场是否客观，会否根据需要弄虚作假，我这里不妄下结论，没有证据不乱讲，诸君可自判而明鉴之。 搜索更多相关主题的帖子: 房产 房价

　　一、对当前中国房地产市场基本事实的重述

　　当前的房地产市场，可以说是最热闹的，也是最复杂的，乱象横生，乱语横飞，谎言纷纷，趁乱打劫，政策不明，前途未卜，可以说，整个一混沌“乱局”。但如果不被这些乱象所迷，不被谎言所惑，拨云见日，就可以看到一些无法改变、无法轻易掩盖的基本事实，认清这些基本事实，也许有助于我们对形势的判断，和对未来的看法。就我所看到的基本事实，有几个倒是可以一提，随便拉扯拉扯，凑足十个如下。

　　其一，金融危机背景下，中国经济增长失速，中国宏观经济遇到了麻烦，房地产投资增速随之大幅下滑。国家启动了数万亿的庞大投资计划，主要投向是“铁公基”，房地产拉动经济的火车头地位受到了冷遇;

　　其二，全国主要城市商品住宅存量相当大，即使从现在开始，新上市增量完全停止，一些城市的存量商品房也足够2—3年的消化量(具体是哪些城市，不需多说，google里一搜便知);

　　其三，07年全国开发商拿地数量为历年最多，根据一般的开发建设周期，这些土地会集中在09年上市。如果算上故意延迟开发和放慢推盘速度，这部分增量新房会在2009—2010年间逐步释放出来(部分烂尾项目除外);

　　其四，对普通消费者而言，默默承受了多年高房价的折磨，很多人已经到了承受的心理界限。如今形势发生了逆转，大多数人遂认为09年并非购房好时机。据央行的调查显示，全国居民购房意愿降至2000年以来的最低点，说明市场观望气氛仍然浓厚;

　　其五，对投资(投机)者而言，由于预期资产价格下跌，短期来看，已经失去投资意义，投机者也缺乏短期的炒作机会，于是纷纷离场，或者准备清货。回想07年时，各地有关“炒房团”的新闻曾经铺天盖地，如今一年之后，此类新闻几近销声匿迹，从这个变化里也可窥见端倪;

　　其六，对之前东跑西窜、到处兴风作浪的外资力量而言，它们已经敏感地预感到了风险正在逼近。09年以来，京沪等地不断传来外资大手笔抛盘的消息，这和07年前的大手笔吃进正好相反。原因很简单，有人“见好就收”，有人忙着“止损”，有人受惊“逃离”是非之地，外资基金不大干傻事，应该都是深思熟虑的明智之举;

　　其七，一边是媒体嘴里交易量的大幅上升，一边却不断听到各地的央行提醒，房地产消费贷款(即住房按揭)新增量在下降。买房子的多了，借银行钱的却少了。如今的买房人应该是所谓的“刚需”为主，刚需们基本就是穷人为主，窃以为，穷人买房应该不会全额付现金吧。这个事实也可以戳穿很多地方在交易量上造假的谎言;

　　其八，二套房贷款都说要放开，温家宝在政府报告中也说了要“比照执行”。但底下的商业银行却还犹犹豫豫，遮遮掩掩，以前争相放贷的热情哪里去了呢?原因也很简单，银行家也不傻，当真实的市场风险上升时，它们的放贷热情会降低，贷款就会变得越发困难，毕竟银行行长不想因为按揭坏账增加而被撤职，银监会也不想因为全国坏账失控而背上失职失察之罪。这就是市场调节的力量，并非行政命令所能完全决定的;

　　其九，政府保障房的建设虽然没有太多钱，但事关民心工程，中央已经喊出了9000亿的三年计划，下头各地政府再怎么搪塞应付，还是动起来了，而且京沪等大城市动作幅度也不小。估计2009—2011年会有大量政府保障房(经适、廉租)上市，这将让很多刚性需求消费人群离开商品房市场，转而投奔保障房;

　　其十，再看看我们周边的世界，全球资产价格泡沫已经破裂，美国、欧洲(尤其是之前几年疯涨的英国)的房地产市场相继进入了长期调整的下行周期。如果中国经济与世界经济“脱钩”的奇谈怪论可以歇息的话，那中国市场无疑也会步美国和欧洲的后尘。

　　二、对房地产市场形势和走势的基本判断

　　这不是一篇严肃地分析数据、严密地论证观点的文章，因此我不想罗列房地产市场的大量数据，来说明问题，以上所说的几条基本事实，没有复杂的大道理，估计人人都能看懂。如果有人想找其背后的数据，Google就能提供快捷的答案，不用我啰嗦。

　　所以，一个最基本的判断是：中国的房地产市场经历了近10年(1998——2007)的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。不管人们愿不愿意看到，愿不愿意承认，有峰必有谷，有高潮的兴奋，也必有低潮的痛苦，房地产市场正在迎来它的波谷段。如果我们公认2007年底到达了顶峰，那么自08年中期以来，它正在缓步走向一段“下坡路”。

　　至于调整的周期，有长有短，因各国具体情况的差异而不同，因经济发展所处的阶段也不尽相同。准确地预言何时走出低谷，不是算命先生就是无知无畏的经济学家，或者别有用心的跳梁小丑。但有一点我们应该清楚的是，经济周期的调整不是我们玩的“过山车”游戏，上一个高潮的回味还没过去，下一个就来了。这将是一个较长期的过程，也必将是一个痛苦的过程。没有低潮的痛苦，没有力量的积蓄，怎么会迎来下一个高潮呢。

　　所谓的“波谷段”，就是缓慢发展(在成熟的或相对饱和的市场，常常表现为倒退)的时期。对房地产行业来讲，主要的表现无非是行业投资缩减、市场供应减少，预期恶化，交易不活跃，价格下跌，银行坏账上升，等等。当然，这些表现不会一块来，也不会同时出现，它们有内在的逻辑关系，有其先后顺序和因果链条。

　　因为中国的房价畸形，所以我们常常只关注房价的涨跌变化，而忽视了其他因素的变化，只关注房价，我们不仅看不到全局，还会被单纯的价格现象所迷惑。所谓“一叶障目，不见泰山”，陷入了无谓的价格论战和多空对骂。其实，比房价指标更重要的，是其他各项因素，房价则更多地是其他因素互相作用的后果，它是个很滞后的指标。

　　顺带说一下另一个问题。还有不少人，认为股票和房产都是主要的资产，往往就将其等同看待。当经济周期下行时，“挤泡沫”效应出现，股市的表现常常是应声大跌，那么作为主要资产的房市呢，似乎也应该同步大跌，这实在是个重大误解。

　　股票和房产虽然都是重要的资产，都会在经济上行周期内价格上升，都在相继出现价格泡沫，但二者的价格形成机理不同。股票价格主要取决于宏观经济走势，取决于对企业未来赢利前景的预判，是由市场的“普遍预期”决定的，所以它是宏观经济的“先行指标”。经济未好，它就先涨起来了，经济未差，它自个先玩“跳水”了。房产价格则不同，虽受预期影响，但并非市场预期所能决定，它是由市场供求形势决定的，是供求形势发生变化的表现和结果，所以它是宏观经济的“滞后指标”。经济形势好转了，它未必立马就昂头上涨，经济形势变差了，它也未必就亦步亦趋，跟着跳水，因为它的背后有复杂的市场变化和传导过程。总而言之，股票和房产可以一起炒，但两者的价格变化却完全不同。

　　明白了这一点，我们也就很容易搞明白，为什么08年下半年宏观经济走势开始转向了，仅仅几个月的时间上证综指就跌去了70%，但楼市却反反复复，羞羞答答，到如今连个痛痛快快打九折的都没有。不是没反应，而是反应迟。

　　三、“量升价涨”的现象与“去库存化”的本质

　　再回头来看最近两个月的楼市现象，成交量上升，价格局部小反弹。有很多人表示不理解，他们的疑问是——在行业大调整的周期中，为何还会“量升价涨”的现象呢?这难道不是与市场规律相悖么，难道是有人在操纵着市场?我的回答是，这一点都不用奇怪，有这样的现象就对了，因为市场本来就应该是这样的。确实有太多人(如贪官与奸商)天天想着去操纵市场，操纵交易价格，但市场的力量很生猛，并不是这么好操纵的。一旦大势形成，它很难在短期内受外力的作用而转向。

　　试想，在股市炒作中，大庄家可以拉升或者打压个股，可以操纵个股的价格，使之剧烈震荡，但有谁见过庄家可曾连续数日地拉升过大盘和指数?楼市道理亦同，一个楼盘可以采取多种价格策略影响售价，一个区域可以被投机者集中炒高，但有谁可以决定一个城市、一个地区的价格走势呢?

　　要说清楚这个问题，我们先要明白一点，房地产为何会进入调整周期?

　　在经济上行周期中，房地产行业投资十分活跃，新开工量很大，这导致供应量不断增大，存货量也在不断增加。但因为全社会的货币供应量也大，信贷增长也快，消费者的口袋很充实，且牛市中大家普遍看好后市，一个个满怀发财憧憬，信心十足，导致总需求也很旺盛，形成了“供需两旺、价格上涨”的双赢局面。这种情况下，投资和投机活动活跃，行业周转率高，不会产生很大的库存量。一旦经济周期转向下行，市场普遍预期看跌，资金避险需求上升，原来活跃在市场中的投资者和投机者就会迅速遁形，真实消费者跟着观望，导致消费急剧萎缩。而行业总产能已经被拉到高位上去了，供应量保持了强大的惯性，难以马上减少，供应大而需求变小，总库存量就一下子上去了，供求平衡形势就被打破了。

　　在这种情况下，想要重归平衡，只能消化掉多年积累下来的“库存”，同时逐步缩减行业总投资，以减少产能和新增供应，使之与真实的消费规模相适应。这个过程，我们就称之为“去库存化”，或者就做“行业再平衡”过程，简单地说，出现了整个行业的“周期性调整”。

　　由此可见，房地产市场“去库存化”的过程就是楼市成交量从低位起步、不断放大的过程，只有成交量放大了，才会减少总库存量，才有可能完成“去库存化”这个调整过程，才会重新平衡供求比例，重新启动正常的行业投资，重新回到健康发展的轨道上来。

　　所以说，“去库存化”乃是行业调整的唯一方式和必经之途。那怎么完成“去库存化”呢?很简单，那些库存大同时资金紧的企业大搞促销，主动或被动地降价，吸引消费者去购买，就可以达到“去库存”的目的。我们08年底以来看到的就是这么个过程，促销和降价，成交量当然会随之放大，不然的话，巨量的库存不消化，新增供应不敢上市，整个行业不敢增加投资，房地产行业是没法走出低迷期的。所以说，交易价格下跌后，成交量的小幅上升，乃是行业调整过程中的必然现象，也是完成调整的唯一手段。

　　而且，这种调整不可能一蹴而就，而是要经过多轮次的“梯级”小幅调整，最终才能回归正道。其间，我们将会看到多次“降价波”，成交量会有多次的小幅上升，直到把多余的库存完全消化为止。

　　当然，如何看待楼市的“降价”，也要区分开两种情况。

　　一种是“被动降价”，主要是那些库存大而实力小的中小型开发企业，它们降价主要是为了资金快速流动，回笼资金，以在危机中求得生存;另一种是“主动降价”，这一般都是实力雄厚的大企业，其降价不仅仅是为了回笼资金，更多地是为了在寒冷的冬天里积蓄能量，在困难情形下给竞争对手以直接打击，最终依靠自己的实力击垮对手，实现在调整中进行“行业洗牌”的目的。它们不单是在“求生存”，更多地是在“谋发展”。这一类的企业典型如万科，通过这一波大规模降价促销，不仅赚取了大量的现金(据08年报，万科手握现金高达200亿元)，还把全国市场占有率提高了1个百分点。

　　四、“价格反弹”不同于“大势反转”

　　那么，还有个问题是，在成交量上升过程中，为何会有局部的“价格反弹”呢?这也是很正常的现象。主要原因有二：

　　其一，价格下跌了，部分缺乏耐心的消费者就会进场(这被开发商称之为“解放军”)，部分投资者也会按捺不住，抓住机会重新进场投资(这主要是自作聪明的所谓“楼市抄底者”)，于是成交量就会上升，如果上升的幅度够大，速度也够快，就会暂时改变局部供求，导致价格回涨，这是简单的道理。实际上，在工业制造领域，这一点最为明显。如在钢铁领域，钢材这几年经历了多次“去库存化”的现象，每次钢厂下调出厂价格清理库存，库存量降低之后，都伴随着钢价的暂时性上涨。

　　其二，大部分开发商降价都是形势所迫，企业家不是雷锋，谁都不想放弃高利润，只要有一点点有利时机，都会被抓住和利用，再通过媒体舆论进行放大宣传，以迷惑信息严重不对称的消费者，趁机涨价，大捞一把。这也是当前局部地区、个别板块和楼盘涨价的重要原因。是有人在兴风作浪，有人在为这种技术性回调大力“鼓与呼”。

　　但我们要冷静认识到的是，这种价格“反弹”的本质，是楼市成交量的放大在市场价格上的正常反映，而不是总体形势发生了“反转”。而且，这种所谓的“反弹”，有时候更是利益方放出来的“迷魂枪”、“烟幕弹”，很有迷惑作用，消费者要跳出现象看其本质才行，不然很容易着了别人的道。

　　在这里也要“含泪奉劝”(此余大师语，吾不敢掠美也)那些轻易相信媒体喉舌的同志们，在听取媒体的积极劝告、相应喉舌的大力号召之前，先想想它们的立场，想想喉舌们到底是谁的“传声筒”，想想媒体们到底是谁的“舆论阵地”和“表演舞台”，想想它们的衣食父母都是谁，它们是在宣传和贯彻哪些人的意志和意图。如果想明白了这些，也许再去读报纸、看电视的时候，态度就会超然许多了，也会更多一些自己的独立判断。

　　五、对楼市调整过程的一个形象解释

　　总结一下吧，近一两个月中，国内楼市的诸多现象，看似纷乱，其实正常，正是在诠释一个正常调整过程中的规律。这个规律如果写成一个链条，那就是：

　　宏观经济下行—市场预期大变——交易急剧萎缩—价格开始下跌—成交量触底反弹—交易阶段性活跃—价格小幅反弹—成交量再次萎缩—价格继续下跌—成交量再次放大—交易又现活跃—价格再次小幅反弹—成交量再次萎缩…………，

　　直到最后，成交量到了一定的高位，市场交易基本恢复得和正常状态差不多了，交易价格也基本回归了市场平均价格，这一波调整周期也就基本完成了。

　　可见，此过程是个多次循环的“梯级过程”，其间有多次重复，市场成交量在多次反复中逐级上升，重归正常;交易价格在多次反复中逐级下跌，最终回归理性。上升中有下跌，下跌之中亦有上升，这才是辩证法，才是复杂事物的本来面貌。如果一路直跌，或者一路蹿升，没有任何反复，那才是违背市场规律。任何希望这种简单运动出现的人，不是愿望上的善良，就是认识上的幼稚。

　　对这个复杂的过程，举个形象一点的例子，也许有助于理解。如同一个乒乓球在一段楼梯上的下跌过程，下面有一段一段的楼梯踏步，乒乓球在下跌中，每遇到一级楼梯，它就会反弹一下，以抵消其高位积蓄的势能，每一次反弹都是对其势能的消解，也让它逐步从较高位置降至较低位置。经过多级楼梯的多次反弹、多次抵消之后，乒乓球势能耗尽，才能安全地着地。

　　很明显，这里说的“楼梯踏步”，就是楼市中的梯级“价格平台”，事实上，在每一个既定价位上，都有一批消费者和投机者在那里等着，一旦到了这个价位，他们就会入市交易，使萎缩的交易量迎来回升，也让下跌中的价格得到需求的支撑。对市场中的理性交易者来讲，每一个“现实中的”交易价格都是“理性的”(rational price)，也就是说，对交易者而言，都是合理的价格。乒乓球本身积蓄的“势能”，当然就是指房地产市场积累的“总库存”，“势能”消解了，乒乓球就安全了，多余的库存出清了，市场供求重归平衡，楼市也就回归健康轨道了。所以，楼市价格下跌中的多级支撑，就像乒乓球下落中的多级台阶，是导致调整过程较长的直接因素，也是逐步放大市场交易量的原因。

　　六、对当前普遍关心的几个问题的回答

　　按照以上所阐释的市场规律和调整过程，我们也就基本可以理清脉络了，甚至可以在现有事实的基础上，进而做一些简单的市场推测，对普遍关心的几个问题，尝试着做些回答。

　　比如一，楼市交易量见底了吗?回答是：已经见底了。08年下半年，内外部经济形势突变，楼市交易量突然急剧下跌，几座特大城市(如京沪穗深等)甚至同比大幅跌去了50%以上，这是在最高交易价位下、需求面发生恐惧性萎缩的直接后果。那种极端情况很难同时再现了，因此可以说，如此巨大的跌幅也很难再现了，我们基本可以认为，交易量在08年底的时候见底了。

　　比如二，楼市价格见底了吗?回答是：基本没有。应该说，中国房地产已经进入宏观调整周期，真正的调整才开始不久，刚刚经历了第一波价格下跌，所以迎来了09年初的成交量上升，但价格也跟着回涨。所以，以后的价格波动可能还会持续几次。另外，不同地域、城市的情况不同，进度不同，跌幅也不同。总体来看，目前说楼市价格见底，为时尚早。

　　比如三，目前成交量上升的趋势会持续吗?回答是：会在较长时期内持续，但不是一路上升，其间会有阶段性的下跌和萎缩。在一个以“去库存化”为主要目标的调整周期里，成交量从暴跌之后逐步回升，再回归到正常状态，这是一个总体趋势，而且也只能是这种趋势。但目前的成交量上升主要是触底之后的回弹，是去年底以来“降价效应”的显现，并不排除未来两、三个月后重新萎缩。

　　比如四，目前楼市价格回涨的趋势能持续下去吗?这是否说明了楼市已经“反转”?回答是：不能持续，更不能说明形势发生了“反转”。楼市调整的实质就是对严重失衡的供求关系的“再平衡”过程，是完成“去库存化”的过程，这也同时会发生两个伴生结果，一个是处于顶点的交易价格逐步回落到正常，一个是暴跌到低位的交易量逐步回升到往常。这是一枚硬币的两个面。但需要注意的是，楼市价格的回涨虽然无法持续下去，但并不代表这种现象不会再次发生，相反，随着交易量的上升，回涨现象可能再次发生，而且局部区域在炒作气氛下还可能出现较大的回涨幅度。

　　比如五，楼市这样的现象，还要折腾多久才算完?回答是：很难说清还要折腾多久，但鉴于中国的特殊国情(利益集团勾结、贫富差距过大、市场信息严重不对称、城市化的巨大惯性、土地财政依赖性、老百姓太善良容易上当受骗、消费者心理和习惯，等等，兹不赘述，可另文说)，这个过程不会太短，保守估计两年的时间是需要。如果08年也算是一年的话，那么09年无疑应该在这个过程中。如果08年下半年起算的话，那么要到2010年的夏天，也许才能折腾完。如果市场再悲观些，某些地区、某些城市，可能要折腾得更久一点。

　　比如六，如果楼市要折腾，主要是怎么个折腾法?回答是：这个有很多方面，错综复杂，涨跌互现，不然就不叫“折腾”了。在价格上，肯定是“拉锯战”，卖不动了就下跌，卖得动了就回涨，但总的趋势是“断续性下跌”。在交易量上，肯定也是玩“躲猫猫”，价格下降会引出部分需求，价格回涨又会打击需求，再去寻求其它需求，总体的趋势是“断续性上升”。在买卖双方之间，将是心理战和游击战，消费需求时隐时现，推盘速度有快有慢。在地方政府和开发商集团之间，矛盾会继续凸显，你说我暴利，我说你贪婪，相互指责会越来越多，政府的态度也会游走在买卖双方之间。在中央和地方之间，因为对楼市的态度不同，利益考虑出发点不同，将会出现更多的政策博弈，往大点说，有可能因为这一波房地产行业的调整，影响到目前的国家税收分配体系，进而动摇实行了15年之久的“分税制”，当然，这是后话了，打住。

　　如果罗列问题，可能后面还有一长串，还是及时打住吧，话说多了，可能又会成为别人眼里的算命先生了。