房地产假按揭导致成交回暖，难道当银行是猪

Martin

　　房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是，一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。在市场人士对预期的判断产生严重分歧、银行对房地产贷款受到严厉制约的情况下，所谓房地产市场回暖是假按揭导致，是夸大之辞，这些人当银行是猪?现在银行信贷员坏帐背终身，谁愿意铤而走险。各地成交量普遍回暖，难道所有开发商与银行都是骗子加白痴组合?

　　节后商品房市场成交量上升是事实。统计显示，今年前两个月，深圳新房和二手房成交规模分别同比增加174%和106%。三月份更是持续回暖。北京成交量也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。根据易居研究院的数据，上海商品房市场2009年2月价跌量升，新增商品房供应86.25万平方米，环比大幅减少29%，成交量为184.42平方米，环比增加36.31%。

　　房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果，是利好政策刺激下的小反弹。政策护驾，价格下跌与对未来通胀的害怕，才造成了这一波小阳春。

　　以上海为例，房地产成交量前十名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘，市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。政府在隐性托市，商品房在建面积增加，峻工面积与新楼盘面积减少，说明开发商拉长了建设周期，只有在现金流得到支撑的情况下才能这么干。

　　政策上的减税、降息、降首付，开发商主推中小户型降低总价，政府对开发商的土地支付款网开一面，最近上海开放境外投资者外币保证金帐户，说明限外令在悄悄开闸。这说明，政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急，土地溢价下降，拍卖屡屡流标，成交也在底价，开发商资金不足造成大面积烂尾楼，这是政府拉动经济复苏不能承受之重。

　　成交量短期回暖，不代表房地产市场已经出现反转。

　　成交量回暖只是一个指标，还要看持续时间多长，以及其他配套指标的落实情况。总体而言，2月份属于价跌量升情况，中国国家发展和改革委员会和国家统计局调查显示，2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，为自去年12月首次出现同比下降后，连续第三个月跌幅持续扩大;环比亦降0.2%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%。

　　成交量回暖是与春节期间的地量成交相比，与房地产景气周期比，仍处于低谷。从2月份开始的成交量回暖还需要辅之至少3个月以上的持续期，才能做出明确的判断。

　　更能说明问题的是，房地产商本身对于市场回暖信心不足，他们还处于去库存化的关键阶段。

　　根据瑞银提供的数据，房地产在建面积和竣工面积在1-2月份同比强劲增长，考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1-2年的时间，目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18-24个月之前房屋开工面积的猛增，这一数据只是说明房地产商在努力消化以往的土地存量。

　　代表房地产开发商真实信心的新开工面积与土地交易，还在继续下跌的过程中，尽管跌幅有所减缓。在固定资产投资中，房地产投资一落千丈，根据国家统计局的数据，虽然房地产在城镇固定资产投资中的比重仍达23%以上，但今年1到2月份房地产投资(2398亿元)实际同比增速由20%以上下滑为5.1%，达到历史低位。在此情况下，只有由政府启动保障性住宅建设，才能弥补这一短板。从目前的投资量来看，保障型住房的建设仍处于雷声大雨点小的老套路中。

　　所有这些都在证明，市场主体对于未来走势并不确定，只能走一步看一步。在这样的情况下，房地产投资高潮显然是个梦想，根据主要房地产市场的周期，熊市不可能仅仅维持一年多的时间。

　　从市场规律来说，成交量上升而房价下挫不是常态，有些房地产开发商开始提价销售，不过是趁乱获小利，再次演绎以往投机路线而已。着眼于我国房地产市场的大调整，此时回笼现金进行区域与产业布局，是前所未有的良机，看重蝇头小利者，未必能占得产业布局的先手。他们与那些以怀疑论追究金融业与房地产业的原罪者一样，目光短浅。