地产商说出大实话：揭开房价为何不跌的秘密

Martin

　　很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥;另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我核算成本深有感慨，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁?各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话，你们政府认为用一个普通家庭20～30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗?一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情?可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是，那更多的是一种无奈。提高房价，使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说，他们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，但是，你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头?企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地，谁就控制了房价。所以，中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货?卖几十年?对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金?有这个能力的只有政府!房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。该房产商举例，“某城市的地王，44亿的标价，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数!很多朋友都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗?”一个平方米的房子的成本有多少?我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850～2500之间。包括：土建，装饰，园林，水电!土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基础;装饰部分80元/m2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等;园林大概550元/m2;水电大概250元/m2，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。 其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。 就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1.7，我根本赚不到什么钱。我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨?”他笑了，我也笑了。说到这里，我不免又要罗嗦几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，在考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。 正因为容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。

　　大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱，中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。 我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4～50年，甚至70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢?因为一个地方的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊!

　　现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是民主社会，法律多健全啊?可是在内地，这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地，一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许2，300万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢?实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。

　　那么，价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也得7、800万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的，哪个是后台不硬的?你以关系拿到了，那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名正言顺的把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担?当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包，当然的把房价抬上去。 制度是决定资源分配的根本原则，可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调，怎么调都是空调!我问过一个规划局长，“作为一个规划局的局长，你从你的角度说说，政府能不能暂时不卖地?”他笑着说：“不卖地，哪里来钱养活那些公务员?” 在房地产行业，对于地产商追求高回报大家不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是，一些地方政府特别是个别贪官不顾国家的一系列制度规范，为了自己的一己私利，他们凭什么滥用公权利?用公权利牟利呢?在地方政府政绩观的支配下，特别是一些官员在金钱诱惑下，都能想出应对、变通的对策。比如说：招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空，当做摆设。另一方面，对于土地的违法行为，恫吓的多，实际上处理过软。国家确实处理了一批土地违法者，但是，轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分，起不了太大作用。一些受处分的领导干部，不但毫发无损，有些官帽子还越戴越大呢。 以前我只是一个搞建筑的，现在做上了房地产，干什么吆喝什么，我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策，就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道。

　　作为一个做房地产的商人，我的脑子里一直有一个声音：“一套房子会压垮中国。” 为什么这么讲?因为我开始加入房地产行业的时候，正值香港经历亚洲金融风暴不久，香港很多老百姓正经历负资产的风暴。什么是负资产呢?我现在简单说一下：房价一旦提高，你要它降那是非常困难的，为什么?因为银行跟房价捆在一起呢，房价一旦升高，你买房子，如果你要做贷款，是不是要以市值做贷款?肯定不是拿净值做贷款吧?得，这就出现了问题，一旦房价大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亚洲金融危机，当时100万的房子只剩40万的价值，可是你的贷款是七成，也就是，这时候你借了银行70万，可是房子现在的价值只有40万!现在，你把房子卖掉还给银行，你还欠银行30万，这时候，你应该怎么做呢?你应该不还了，把房子给银行算了，我何必再赔30万呢。可是，香港老百姓当时并没有把房子给银行，为什么?因为香港有很完整的信用体系，你一旦把房子给银行，你的信用就完了，以后你找工作、创业、纳税甚至生活都会出现问题，你不能拥有私家车，不能到高级消费场所等等。所以，香港老百姓没有办法，只好硬抗着。可是，中国大陆就不同啦，因为没有完整的信用体系和社会保障体系，如果出现了负资产，老百姓立刻就会把房子扔给银行，那时候，比亚洲金融风暴和美国次贷危机的金融风暴马上就席卷全国，中国经济马上就到退三十年。 所以，很多朋友总寄希望于宏观调控，认为国家出了重拳房地产价格就会降下来，可是，你不明白，中央可明白宏观调控政策所带来的金融风险以及把金融机构搭上去的银行风险呢。 再说，各地方政府能让房价下来吗?房价一下来，GDP立刻就降好多个百分点，政绩怎么算?税收怎么收?地方财政怎么来钱?银行坏账是不是又要超过国际标准若干个百分点?但是，不宏观调控好不好?也不行，那就是第二个日本泡沫。二者泡沫就会造成经济过热，物价上涨，通货膨胀，企业运营成本提高。所以，还要调控，而调控的主要手段就是紧缩银根，提高利率，而这样的做法作打得一个恶果就是叫制造业赚不到钱，使得制造业老板把钱从制造业抽出来投入股市、房市从而使泡沫越来越大。这不是似乎进入了一个怪圈?永远也解决不了问题?老百姓就要坐等灾难的到来而无能为力?其实有办法，这办法就是让这房价高企的始作俑者放弃对房价的操控。大家知道，房地产项目，立项到开工，一直到峻工验收合格包括期间的销售等等环节，每一个环节都有政府的影子，就连最后的房地产交易中心，那本来应该是个类似市场之类的东西吧?那也是国土局下属的事业单位。大家知道只要有政府影子的地方就一定有滥用职权，而滥用职权就意味着腐败，而这样也就提高了交易成本。所以，让政府推出这些所谓的监管，或者减少监管，或者公开监管，都会让房地产市场减少腐败，减少成本，最主要的就是那么行政性的收费项目能不能取消呢?我就不明白一件事，在房地产项目的建设过程中你收了建筑公司的税、验收合格以后你又收了房地产公司的税、交易过程中你又收了房地产公司和买房者双方的税，这些税不就是用来支付你那些行政机构的费用的吗?你政府为什么还要重新再收一遍呢?说完了这些咱再说你政府的卖地行为，你美其名曰说是什么市场化，我看纯属你往财政捞钱，每届地方政府上台之后什么事都不用做，只要卖地就能使GDP上升，卖一块地GDP上升一个百分点，卖两块地GDP又上升两个百分点，卖的价格越高GDP越高，所以，放眼全国，什么东西涨价最快?土地!而且是只涨不跌的，这时什么行为?市场行为?鬼才信，这就叫操控市场。你土地价格上去了，企业运营成本自然就上去了，于是，拉动相关行业涨价，相关行业涨价，其他行业能不涨价?所以啊，温总说到了经济发展中的结构性涨价，它是说到点子上了，可是他有一句隐台词没有说出来，那就是结构性上涨的根子在哪里?我相信他是明白的。政府不卖地，房价就能降下来?短时间这个效果是出不来的，短时较出效果只能在银行身上下手，但是，大家请记住，在银行身上下手也不是那么容易的，首先，银行虽然说是国家的，可是银行他也是企业，它也要生存啊，你现在叫它生存不下去，他能干吗?除非政府拟给补贴。银行的钱是在房价最高的时候放出去的，你现在强行打压房价，银行的损失怎么办?就算你给银行补贴，那些房地产公司又怎么办?他有些房子实在房价最高的时候卖出去的，那么现在房价呼拉掉下来一大截?人家那些先买房的人不来找你房地产公司吗?不管多大的房地产公司都没有银行的实力，老百姓叫它退钱它是退不起的。所以，像在短时间把房价降下来，那简直是天方夜谭。不说，当初花了高价买地建房的房地产商不干，银行不干、买了房的业主不干、就是地方政府也不干啊?再说，还有一只幕后黑手在继续推动房价上涨呢?那黑手是什么?就是政府卖地的那笔钱啊?那钱它不会老老实实躺在财政局的帐号上的，它要以各种名义跑到市场上来，修桥铺路从事地方建设啦、公务员加薪啦、福利事业啦等等，但是为这些最终买单者一定是老百姓!怎么买，你自己想吧。易宪容撰文痛批：忽悠政府让利是开发商的阴谋前几天，全国工商联提出议案，认为房价高，居民买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的相关税费过高。因此，不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房价就不可能跌下来。此观点引发了热烈的讨论，本人认为，它混淆了几个基本问题。其一，从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，相反，地价由房价决定。在土地拍卖过程中，地价到底是多少，源于开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。而开发商的预期只能建立在购买土地当时的分析上，如果原本向上的市场转向下行，就会显示出土地成本过高的压力或风险。但这些是开发商必须要承担的。其二，如果认定房地产税费过高，企业只有市场平均利润，那开发商就无法在短期内获得暴利，也不会吸引千军万马涌入，但实际上并非如此。挤入房地产的企业越来越多，暴富的开发商越来越多，这证明，房地产暴利相当高，足以让人不在乎政府税费高低。目前值得警惕的是，当开发商不能轻易从民众那里获利，就又把获取暴利的目标转向了政府，他们施压政府让利，只是为了把自己的既得利益合法化与制度化，托住高房价以维持房地产暴利。但是全球经济都在周期性调整中，各国房价全面下跌，中国经济也在进行调整，中国房地产岂能置身事外。因此，中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然的，岂能阻挡?