摇摇欲坠的楼市，中国房地产泡沫的破灭不可阻挡

Martin

　　?经济学界对“泡沫”没有一致地看法，只有泡沫真正破裂并产生严重后果时，人们才会惊呼：“原来这是泡沫!”中国股市从6000多点跌到2000点以下，曾经高喊A股上万点的无数专家学者们，不得不痛苦地承认股市泡沫破灭了。最近一年，中国房地产市场出现了部分城市量价齐跌、其他城市有价无市的下跌趋势。同时，地产政府拼命出台各种救市政策。房地产市场已牵动社会各界人士的神经。其实，中国房地产已经绝对是巨大泡沫，并开始破裂，任何救市措施只能延缓其下跌速度，不可能扭转大趋势。

　　1、中国房地产泡沫化的判断依据

　　国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。

　　房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。中国的房价比各个城市是不一样的，但是每个读者都可以想想自己家庭的房价比，大部分都在8倍以上。比如有专家认为：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。”而且，中国人民的收入本来就有很大水分，教育产业化和失败的医疗改革让老百姓背负着沉重的包袱，各种社会保障和福利制度依然不完善，人民不得不从收入中预支这一部分，这也是高储蓄率的原因。最近几年网上一直流行国内房价与国外对比的帖子，尽管相关帖子真实性有待考证，但应引起有关人士的深思。一个“掏空上一代(首付)、套牢这一代(还贷)”的房地产发展模式会将整个国家引入何方?谁又会为下一代出首付，谁又会支付上一代生病时的天价医药费?

　　租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：200～1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。请各位读者也想想自己所在地区的租售比，广州、深圳一带的租售比最高曾达到1：1000，甚至更低。

　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。尽管每个开发商做宣传时，都说自己的楼盘卖得非常好，即将售完，但是看看各个城市的夜晚，新楼盘有多少家在亮灯。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%。

　　从国际上通用的各个指标来看，中国房地产市场都存在着巨大泡沫，有些人用中国国情的特殊性来给泡沫找理由。其实，上个世纪80年代的日本，90年代的东南亚也同样在给自己找理由。违反经济规律的事物不可能长久，中国的高房价同样如此。

　　2、中国房地产泡沫必然破灭的原因

　　首先，中国房地产泡沫从产生到破灭都有一定国际背景。从国际范围看，随着网络经济泡沫的破灭，美国为避免衰退，继续实行低利率政策，鼓励房地产发展，滥发货币，并影响其他发达国家的财政货币政策，导致全球流动性过剩。大量资金涌入股票、房地产、期货等资本市场，而2005年人民币汇率改革更是促进国际热钱流入中国。石油曾经从25美元上涨到147美元，在全球石油供需一直基本平衡的前提下，谁都清楚这个价格只是抄作。最近一年，从美国房地产开始，各个泡沫逐个破灭，特别在最近几个月，全球股票和商品期货市场全线连续暴跌，石油也从147美元重新回到50美元区间。中国股市已经跌去惊人的70%，钢铁、化工等产品价格已被腰斩甚至更低。世界范围的经济泡沫以及房地产泡沫都在破灭，中国房地产市场也很难独善其身。作为资本市场的一分子，房地产和股票一样，都需要巨量资金的推动，如今，巨量资金开始减退……

　　其次，中国房地产行业本身就是一个畸形行业!特别是二线和三线城市，开放商和有关权力部门十分密切。部分人，依靠权力和关系，贷款买地建房，再高价卖出还贷款，剩下的钱继续买地建房……在房价上涨时，这些人无疑将谋取暴利，但当房价下跌、房子卖不出去积压时，将进入恶性循环。这种赌博式的空手套白狼发展模式却得到了相当多地方政府的默认甚至暗中支持。最近几名主管城建的市长纷纷落马，都因为与房地产商人有太多关系。2007年，一线城市的土地交易价格暴涨，各大房地产企业“攻城掠地”，其结果很有可能就是“买了48元的中国石油”。中国房地产业投机性太强的特点，不可能支撑泡沫的延续。

　　最后，房价不跌，才不符合最近的经济运行规律。前几年，中国的房地产商人们一直叫嚣：土地价格、钢材、水泥等价格不断上涨，刚毕业的大学生都急于买房，房子不涨不行!其实，房子作为商品，具有一般商品的所有属性。首先，房子成本是多少，这是一个谜!据本人了解，很多二、三线城市多层楼房成本就是一千出头，却卖到两三千甚至更高。最近两三年，不少城市都建设了经济适用房，却只允许所谓的低收入者——公务员和事业单位人员购买，价格也是一千出头!很明显，这就是成本价。而最近，所有原材料价格暴跌，土地价格也开始下滑，让房子成本迅速下降，不降价反而不合逻辑。其次，商品价格受供求关系影响。由于中国房地产市场是绝对的卖方垄断格局，房地产商总是鼓吹快卖完了，鼓吹房价不倒，用半欺诈手段误导消费者。有专家估计，全国积压的商品房在2亿平方米左右，这还不包括大量待售的二手房、小产权房，以及拥有多套房产的业主可能要抛售的楼房(也不包括很多开发商瞒报的数据)。供给是绝对的过剩，那需求呢??股市将中产阶级消灭了，大陆实体经济最近也受到冲击，大量制造业企业处于停产状态，相当多群体收入明显减少。大学生就业越来越困难，起薪越来越低，大部分已将二手房、租房成为首选。所谓的毕业生购房刚性需求也慢慢变小。当供给严重大于需求，房子怎么可能会不降?

　　在石油和伦铜跌到2005年价格，当化工等其他产品跌到2001年甚至更早价格，当全球股市都被腰斩一半甚至更多……我们明白，泡沫破灭就是回到起点，而不是半山腰，中国股市就是典型例证!当广州、深圳部分楼盘价格已经接近2005年时，本人大胆预测，在人民收入水平基本不变甚至下滑、各种原材料大跌的基础上，全国各地楼市至少要降到2005年水平，甚至更多!(2005年是楼市泡沫开始第二阶段膨胀的起点)

　　3、如何看待救市政策

　　面对摇摇欲坠的楼市，地方政府急了，中央政府也出台了相关措施，我们该怎么看待?

　　首先，中央政府对于地产的泡沫，一直是有清醒认识的，2002年开始，中央政府有关部门针对房地产投资增幅较大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快、市场秩序混乱等问题出台了一系列调控政策。不巧的是，在2005年楼市大跌、调控收到明显效果的同时，中央开始汇率改革，人民币开始升值，大量热钱开始涌入房地产市场，上海楼市被外资哄抬就是明显例子。直到现在，中央对于房地产的调控从未松口，因此，最近出台的降息等措施，是为了刺激经济发展，而不是为了拯救楼市，更不是为了维持高房价。地方政府为了保证GDP，为了增加税收，为了更多地卖地而增加财政收入，甚至部分人为了土地交易中的猫腻，出台了以维护房价为目的的措施。中央政府要深思了!

　　其次，温总理提出保证房地产行业稳定健康发展，是完全正确，但不应成为某些人维护高房价的借口。房地产行业已经成为国民经济的支柱，涉及钢铁、建材等众多行业，一旦崩盘，后果不堪设想。但房价的崩盘并不意味着房地产行业的崩盘。只有将房价降下来，才能让更多人买得起房，才能保证他们的资金链，才能保证整个行业的稳定健康发展。没有哪个行业会一直暴利，没有哪个行业会全部企业暴利，没有哪个行业不会出现企业亏损甚至破产倒闭，没有哪个行业的产品不会跌破成本价，房地产业更不会如此。国外的房地产危机，新房价格跌破二手房价格，甚至跌破成本价都是司空见惯的事情。

　　最后，本次泡沫是空前的，范围也是广泛的，不仅仅一线城市泡沫化严重，收入较低的二三线城市同样十分严重(特别在商品房积压方面)。部分城市开发商已经形成价格联盟，拒不降价。但历史证明，市场经济下的价格联盟根本不可能长久，只会导致价格的再次雪崩!中国的家电行业就是典型的例证!地方政府应该理顺房地产和当地经济发展的关系，走出GDP的困扰，让当地经济健康发展。任何以维护房价为目的的措施，最后只能失败。

　　4、给有关方面的建议

　　首先，希望房地产企业真正认识到最近几年房地产过度发展的现实，认清暴利不可能长久的规律，应主动降价来促进整个行业的健康发展。这不仅是对整个国家、整个行业负责，也是对自己企业的未来发展负责。作为中国房地产的老大，万科十来年一直走在行业前面，本轮房价调整也是走在前面，对于这样的企业，我们应给予足够的尊重。

　　其次，政府有关部门应引导房地产企业降价，继续加强房地产的调控。本人认为，中国政府应大大加强对“第二套房”有关政策的控制力度，通过物业税等方式，加重购买多套住房的负担，让国人明白——住房的功能应是居住，不是先富起来的人进行投资保值的工具!而且政府应大幅减少对房地产行业征收的有关税收和费用，将高房价中的“政府行为”取消。

　　最后，政府还应出台相关辅助措施。一方面，加强对教育和医疗的扶持力度，加强各种社会保障制度建设，让人民生活无后顾之忧，才能真正出手买房;另一方面，对政府绩效考核制度进行改革，打破迷信GDP的怪圈，从而打破地方政府和房地产开发商的暧昧关系，让房地产市场真正稳定，真正健康。