2009年中国房价必跌九大理由：买房要慎重！

Martin

　　2008年，中国房价开始步入下行通道，可由于开发商死扛房价、消费者尚未理性、政府担心房价大跌导致社会动荡而救市等因素，房价并没有出现应有的跌幅。在这样的市场态势下，笔者认为即将到来的2009年将继续延续房价下跌态势，其跌幅将略高于2008年。理由如下：

　　一、政府鼓励开发商降价，令开发商不得不抛却政府维持高房价的想法而采取降价措施。

　　12月21日国务院再紧急发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，并首次表明“鼓励房地产企业以合理价格促销商品房”。一直以来，政府对房产商的价格策略都没有做过什么引导和干涉，此番以国办发文的方式引导开发商降价必将对市场产生积极的影响。

　　因为，政府对房价的态度对市场的影响是很大的，房产火爆时期政府的调控之所以没能显效，与政府稳定房价的态度是分不开的。此次政府鼓励开发商降价，势必令开发商抛却原先所固化的政府维持高房价的想法，进而采取降价措施以期在激发市场需求的同时也迎合政府。

　　二、房价理性回调已成共识，2009年商品房价格下跌将是必然趋势。

　　受国务院委托，国家发展改革委副主任张茅12月24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。张茅说，房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。

　　11月份，在住房部的一次电视电话会议上明确表示，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费，同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。

　　类似的新闻有很多，这都说明，房价理性回调已成共识，2009年商品房价格下跌将是必然趋势。

　　三、政府惠及购房者的政策令开发商降价以期激发市场需求。

　　近来，政府出台了诸多惠及购房者的政策，这些政策对市场信心恢复方面将起到一定的作用。可以想见，政府此举将令部分原本观望的消费者调整自己的房价下跌预期而提前入市。当然，欲令这些消费者入市，开发商必须做出实质性的降价，否则，将难以激发其需求。

　　四、民众收入预期降低令市场需求锐减。

　　受金融危机影响，美国乃至全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，这样，将有部分人的收入状况受到很大的影响，消费者的购买力将大为降低。

　　在这样的市场态势下，控制奢侈性消费尤其是房产消费将是绝大多数人的选择。这样，房价只有下跌绝无反弹的可能。目前，受国际经济危机影响，珠三角、长三角众多企业停产、倒闭或濒临倒闭，这一真实的信息已经对大多数民众产生影响，这样，消费者将大大调低收入预期，从而令大宗消费大幅减少。消费需求大幅降低的市场，价格降低是必然的。

　　五、开发商资金紧张状态短时间内难以得到缓解。

　　目前，尽管政府救市，可由于开发商没能适时大幅降价，没能很好激发市场需求，导致其成交量没有显著提高，资金回笼也就很不理想，加之，在目前的金融形势下，从银行借贷的可能性又很低，其资金压力仍然没有得到缓解，而这样的状况将持续相当长的一段时间。故此，房产商降价销售以期快速回笼资金就是必然选择。

　　六、投资获利预期大幅降低令商品房市场投资不再。

　　房产火爆时期，投资客充斥楼市，正是这股力量的推动，才导致中国房价疯涨的局面。事实也证明，缺少投资客的楼市，房价是不可能疯涨的。投资客之所以投资房产，是因为其看到了房屋具备升值空间。

　　在房价处上升通道，投资客的获利预期是可以达到的。在目前的市场态势下，房价已经处在下降通道，投资客将在相当长的时间内选择离场观望。这样，房价将在相当长的一段时间处在下跌通道。

　　七、观望气氛依旧令市场需求减少。

　　2008年，弥漫在中国房市上空的观望气氛一直很浓，正是浓烈的观望气氛令房产商不寒而栗。尽管地方政府出台了救市政策，中央政府也出台与之相呼应的政策，可仍然没有从根本上缓解楼市观望。

　　受收入预期降低、空置率攀升、政府大规模安居工程计划的推出等因素影响，2009年，中国房市观望气氛依旧甚至将会出现加剧的迹象。而观望气氛的加剧，势必令市场需求大幅减少，房价下跌也就是必然的事了。

　　八、商品房市场供大于求局面将在相当长的时间内得以维持。

　　随着政府保障性住房的日益增多，开发商新盘的不断推出，目前经济形势所引发的需求不旺等因素将令供大于求局面将维持很长一段时间。，供大于求的市场状态下，房价下跌是一种必然。

　　加之，商品房空置现象仍相当严重，数据显示，截至2008年8月末，全国商品房空置面积达到1.3亿平方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。空置商品房大多囤积在开发商、投资客手里，因资金压力大、收益预期降低等原因，这些空置房将不断地推向市场，从而导致房价下跌将成为一种普遍现象。

　　九、需求回归理性令冲动性购房行为大幅减少。

　　房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少。房产需求已有回归理性的态势，就连房产销售商所经常忽悠的所谓刚性需求也出现了回归理性迹象(很多年轻朋友选择租房结婚、改善性需求也选择了观望)。

　　因而，2009年，将是中国房市需求回归理性的一年。而一旦需求回归理性，则冲动性购房行为势必大幅减少，市场需求也必然减少很多，商品房价格也就必然下跌。