你想买房子了吗？咱们先来算道数学题再说！

Martin

　　房价高不高?任志强说一点都不高，只是穷人不要来掺和商品房。

　　没关系，穷人可以不掺和，但是房子不是美女，如果不能产生投资价值，再福的人拿着那么多的房子好干吗?说到底，富人买房子，为的不是改善居住条件，而是投资，是拿房子赚钱。拿着房子就一定能赚到钱吗?在讨论这个问题之前先说说开放商们的护身符——刚需。

　　中国地少人多，土地是不可再生资源。好的，算第一个数学题。以北京为例，北京市区面积735平方公里，按正方形计算，边长不足28公里，常住人口1000万。按照中国现在十五亿人口，以北京的人口密度，只用150个北京城就能把所有中国人装进去，是什么概念呢?把北京的面积扩大150倍就是110250平方公里，按正方形变成就是320公里，按圆形的话就是半径190公里，拿起你的圆规，找个中国地图，以北京为圆心画个190公里半径的圆，也就是从北京到塘沽那么远，所有的中国人就都能装得下。如果算上北京另有1000万左右的流动人口，不用把北京扩到天津，所有中国15亿人都能住进去。所以，广大有房子没有房子的人，把心放回肚子里，中国还没有地少到容不下人住的地步。

　　城市化进程，农民进城需要很多的房子，这可是刚需啊。好的，农民进城要当然要住房子，不过，在农民进城买房子之前，想一下农民进城来做什么吧。对了，农民进城来盖房子来了。那么，如果不用盖房子了呢?一旦不需要大规模的盖房子，来城里盖房子的农民数量会大量减少，需要在城里买房子的农民会大量减少，对房子的需求会相应减少，麻烦的是，现在各大中城市的房子存量已经很多了。而且，看看南方吧，看看国家政策，低附加值的血汗工厂必然会被淘汰，产业结果会从劳动密集型向技术密集型调整，城市里对农民工的需求会越来越少。农民工，这个名词马上会淹没在历史的洪流中，不会有那么多农民再跑来城市了。城市化的进程不会停止，但是会更符合逻辑，村子里的走向镇子，走向县城，走向地市，只有极少的一部分才会来到大中型省会城市，靠农民进城来动房地产，脑袋被故宫门挤了?

　　刚需还有多少?国家80年开始计划生育，现在第一批独生子女已经25岁出头。他和她结婚，以后会继承双方父母2套房子，如果他们的独生孩子长大了呢，有多少房子可以继承?

　　不错，有农村孩子考大学进入城市的，有需要改善住房的，有等新房结婚的，这些可以算刚需，但是看看你身边吧，到底有多少这样的刚需，又有多少空置的房子在建的房子待建的房子?

　　刚需支持不了高房价，任志强很清楚，于是他说了，穷人应该远离房地产市场，房子是给富人盖的。富人拿了房子，用来投资，那么靠投资能支撑高房价吗?买了房子租给别人住，靠收租金收回成本，在目前根本不可能实现，那么，富人投资房子只有一条途径，低买高卖，如果玩过击鼓传花的游戏，你就会明白，只有鼓声不停这个游戏才能玩下去，只有房价一直涨下去，这样的游戏才能玩下去，所以，你明白开放商为什么不降价了，因为，一旦鼓声停了楼价降了，游戏就结束了，GameOver了。所以，房产商还有他们的吹鼓手们一直在告诉我们，房价长远看永远是涨的。

　　永远是涨的吗?1.1的10次方是2.59，20次方是6.73，30次方是17.45，40次方是45.26，50次方是117.39，100次方是13780.6.是不是很恐怖?房价一年涨10%，10年涨2.59倍，不算多对吧?20年涨6.73倍，还可以接受是吗?房地产商不是教育我们要长远看吗，相信来这里的大部分人都能再活50年，那么50年后你看到的房价是现在的117倍，也就是说北京5环的房价是每平米117万，100平米的房子价格是1.17亿人民币，如果你运气够好，再活上100年，那么恭喜你，你100平的房子价值137亿了。

　　保证不了10%的年收益率，注意是毛收益率，击鼓传花的鼓声一定会停止。

　　聪明如你，明白了吗，富人，再牛逼哄哄的山西炒房团温州炒房团，如果没有50年后把100平的房子卖1.17亿的觉悟，他不会炒下去的。

　　把心放回肚子里，在这个寒冷的冬天里，躺在温暖的被窝里，看开发商死撑，看地方政府表演，看煤老板抄底，看看谁有本事能把房子玩到1个亿。

　　Game必然Over。