【看房日记】大华锦绣华城

Martin

　　地产股腰斩，楼市到底跌到什么程度，带着这个疑问，我又开始了周末看房行动。本次看房的目标是大华锦绣华城，位于浦东三林、六里附近，按照上海地图标注，楼盘左面是杨高南路，右面是锦绣路，上面是高科西路，下面是川洋河。

　　要说在上海，大华和绿地可算是两大比较知名的土鳖，而大华历来是以大盘著称的，恰逢前些日子在网上看到大华疑似降价促销，偶么自然有兴趣淘淘便宜货。

　　当然买楼不是买菜，看一个楼盘看一次是远远不够的。为了更仔细的观察这个楼盘，我带着俺家猪猪前后去了两次，一次是在晚上，一次是在白天，正好从不同角度观察这个楼盘。

　　进入正题，先说夜间看房记。那一夜，月不黑，风也不高，吃罢晚饭，俺就指挥猪猪开着她的小乐乐上了路。偶们的狗窝在金桥，按说在浦东板块上那可是南极和北极，好在晚上的时间也充裕，偶们就从张杨路拐到锦绣路慢慢开。

　　碧云社区直接跳过吧！离偶们实在差的太远，能去附近的家乐福已经不错了。现实点从锦绣路开始，第一个社区是仁恒，记得三、四年前好友的前女友曾经是第一批业主，记得当时的价格才1万5，没想到去年W老大进场时，入伙价已经过了3万5。还好W老大用的是中国股民的钱，自然也就不心疼。

　　之后是联洋，这个板块单靠世纪公园就火了一把，另外离新区政府较近，大拇指广场又聚拢人气，里面的楼盘自然是不便宜的。然后在往前是香梅公寓，这个楼盘有两大卖点，一个是陈香梅的名气比较响，另一个自然是可以全景看世纪公园。不过据说这个楼盘，曾经大半是投资客，自然夜间的亮灯比例是不高的。

　　过了浦建路，之后是绿城。这个楼盘偶是印象比较深的，没记错的话，这是绿城进上海的第一个楼盘，第一批房子的开盘价应该是6000左右，要不是当时米不多，偶差一点就把狗窝安在了那里。哎！现在那个后悔啊！当时咬咬牙，偶现在就能住在3万的豪宅里。当然，楼价是其次的，真正传出口碑的是小区的环境和物管。据说绿城这个小区中，是不会出现任何违章搭建的。曾经有顶楼的兄弟盖了个玻璃罩，后来人家绿城的物业玩了把蜘蛛人，吊了根绳子直接带了把榔头就把人家新盖的玻璃顶给砸了。之后笑呵呵的送上赔款，给业主道歉，顺便礼貌的说了句：“您要是再违章改建，偶们接着砸”。牛！这种开发商就是有气质。

　　一路豪宅之旅过后，过龙阳路，道路两旁开始荒凉起来，开过一段空地后，右侧依稀可见一些旧公房，之后拐进里面的小马路，进入大华社区，成山路北侧的房子夜间亮灯比率还不错。看来前面几期的入住率还是可以的。

　　之后，拐进成山路，往杨高路方向开。左侧的新房外观还不错，夜间还有些灯光点缀照明，看来开发商还是比较舍得投资的。不过这成山路对面的楼房亮灯比例确实不高，这个值得警惕，下次白天去，可要好好观察一下。这种情况是机会，同样也是陷阱。

　　沿成山路再往前开，看到在建工地，附近有一些高压线，远处还有几个煤气堡，虽然看到开发商做了几块绿地将高压线隔开，但看来后期楼盘的位置相比前面几期来说，不是很理想。而且有些好奇，既然不太理想的位置，为何多规划了些联排和花园洋房？要知道肯花钱的主，可是相当的挑剔的。这么规划，卖的好不好看来要白天去才知道。

　　夜已深，沿杨高路折回家，突然思考这个楼盘的成败。如果换个规划，靠锦绣路沿线布置联排别墅、花园洋房，以期与锦绣路沿线的高端地产形成互动，而靠杨高路沿线多布置多层、小高层，与对面的昌里老区成熟配套融合，形成平民消费，那将极大的提升楼盘的人气。呵呵！以偶的观点，宏观布局上，大华这个盘分值不高哦！

　　好了，毕竟只是夜间看盘，详细的内容，还是等我的白天看房记吧！创造生活无限！

　　昨天写了大华锦绣华城的夜间探访录，今天接着写白天看房记。毕竟夜间看房，只能看皮毛，真正看透一个楼盘还是要深入虎穴。

　　上周六一早，我和猪猪再次开赴目的地。昨日已述，今日沿途的豪宅就不多加笔墨了。直接跳到售楼处，听听售楼小姐的花言巧语吧。

　　开门见山，询问在售房源。得知，目前仅剩最靠杨高路的小区尾盘在售，中心位置的房源仍坚挺在17000至18000，小区外围靠马路有一套尾盘单价14600，恰逢奥运开幕第一天，开发商找了个台阶下，直降500元。两房面积在100左右，三房120多，房型图显示房型到还算方正。

　　于是乎，现学现卖，借前夜探访记忆借题发挥。“好像小区附近有不少高压线，这个问题如何处理？”

　　“嗯！高压线底下区域布置湿地公园，足够把高压线阻隔。对面还是十万平米的商业广场，旁边再规划大型运动会所，配套设施还是比较完善的。地铁十一号线在建，应该会从小区经过，站点位置预定在商业广场处，离在售房源只有一条马路。”

　　听来不错！对于配套及绿化还是比较满意的。再次发问：“交通怎么样？除了八字没有那的地铁，公交怎么样，好像一路过来没见有多少公交呀？”

　　“嗯！有一些的@！@@%￥#……”

　　反正这带偶也不熟，说了些数字偶也记不住。还是问问车位吧！“设计车位怎么配的？多少户配一个车位？”

　　“嗯！大致是每三户配一个车位，分地下和地上。”

　　“呵呵！新建小区这样的车位配置有点紧张哦！”

　　“那你就交房后早点去物业定车位啊！”（点评：小姐回答的还算巧妙，但却掩盖不了车位设计过少的问题。）

　　从售楼处大致了解了楼盘的信息，也懒的去看开发商的样板房，对于他们报的14100单价兴趣也不大，自然早早的退出了售楼处，因为精彩才刚刚开始。。。。。。

　　不出偶所料，这类大盘售楼处门口一定有圣诞老人会出现，当然这些长期潜伏售楼处门口的地下党都有了一个时髦的新名词——“中介”。一出门，偶都不用使眼色，他们自然会主动与你对暗号，只是那句经典的“天王盖地虎”此时换成了“急抛二手房”。

　　顺利接上头，直接赴现房。偶对开发商的样板房兴趣不大，主要是样板房明显已经被修饰过了，真正不足的地方早已被掩盖，想要窥得真迹，自然还属毛胚房。

　　经典的对白再度开始：“给我个理由，坚定信心去看二手房。”

　　“价钱有优势，偶们手里最低价才13100；而且现房，更靠锦绣路，配套更成熟。”

　　“好！理由很充分！”

　　带着中介，直接开车进小区，进门保安对外来车辆居然也不询问登记，看来2.2元的物业费有些高了。停车后，扫了一眼小区的绿化及区内环境，绿化到还不少，可惜园景不大气。加之是联排别墅与高层的混搭小区，总感觉有些另类。明显的，入住率是不高的，从车辆的停放也可再次证明。

　　进入第一套房屋，系一靠马路小高层。门厅感觉还不错，电梯厅不仅装饰了地面而且连墙面也装饰了，外侧还放了两个小沙发，感觉还是不错的，有高档小区的气质。

　　进电梯，电梯内被木板合围防装修损毁，这到也正常，只是这样偶就无法看清电梯的品质了。不过好在电梯速度还不错，想来也差不到哪去。

　　到了9楼，出电梯门，一梯两户，比售楼处的尾房两梯四户强多了，看来售楼处小姐以这个价格销售，业绩奖金不乐观呀！

　　进户设计子母门，楼层走道也有墙、地面装饰，印象分提高。入户看房型，还算明亮，特别注意沿马路的噪音问题，好在开发商用了双层玻璃，关上门、窗的话，声音还是可以的。看厕所有无漏水痕迹，墙面是否渗水。好像质量还不错，抽查算是合格产品，表扬一下先。

　　走到阳台看对面，应该是开发商传说中的商业广场，当然传说还是传说，一切还要靠想象力来描绘，初步预计，商业配套投入使用至少要等世博会。

　　一套看完，接着看第二套，据说是小区中心的景观房。与第一套房子几乎整栋楼没人相比，这栋楼的一楼两户房子已经有人入住了。可惜是群租，大白天也开大门，双层钢丝床布局，想来利用率是相当高的。有这些门神把门，想必议价空间又加大了。

　　直接坐电梯，进户看景观。之前就说了，联排别墅与小高层的混搭社区本来就有些另类，另外小区景致也不大气，自然传说中的景观房与我看来是不入眼的，一问与马路房的价差居然有一千元之差，想来也只有那个短命的民国皇帝（YUAN大头）能接受。

　　出这户两房，中介询问要不要看三房，答道可以考虑。顺手中介就告知，对门的就是三房。正等着中介提钥匙开大门。这倒好，这家伙居然开炼降龙十八掌，轻轻一推看似坚固的子母门居然给开开了。抬头也没见到感应器，想来不是遇到绝顶高手，就是门锁坏了没人管。也罢，不管房型如何，印象分又降低了很多。

　　下电梯，正好遇上雷阵雨，借躲雨的时间再次和中介攀谈。同样的小区，价格为何落差这么大，从13000到18000，难道仅仅是楼层和景观的差别吗？

　　还好，没用老虎凳，也没用辣椒水，人家自己先招了。“主要的问题在于开发商，开发商不同的时期给出的价格就是不一样，叠加交易成本，自然二手房的价格落差也就同步了。当然，还有一个重要因素在于房东的资金能力不同，实力强的自然就是高价房，实力弱的13000也就不奇怪了。”