房价终会压垮谁

Martin

　　政府保障体制的残缺，租金低廉且稳定的廉租房极其短缺，都促成了中国人的“买房就是规避风险”的认识。而当房地产成为最赚钱最受追捧的“支柱性”行业，住房从基本的生活必需品变成一种奢望，房价的走势成为举国关注的曲线也就变得顺理成章。

　　外资开始撤退

　　房价是涨还是跌，原本一个很简单的问题，却因为有关部门之间信息的彼此抵触而变得迷乱。

　　发布统计数据代表着一种话语权，而话语权背后则隐藏着利益。部门利益至上影响了政府部门的价值取向，甚至常常背离公共利益。有关部门各自按照自己的定义发布统计数据，使得相关数据之间往往差之千里。比如空置率，国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分（包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积）。而原建设部则认为，竣工3年以上未销售或出租的才被作为空置积压房。

　　鹬蚌相争，渔翁得利。当有关部门在数据方面打架的时候，开发商在事实上成为房地产信息的提供者。他们对房价走势的判断影响乃至左右着民众的购房行为，并逐渐把公众引向狂热的歧路。

　　2007年1~5月，深圳市的房价累积涨幅超过50％。其中，5月份深圳市商品房成交均价达到每平方米14223元。但是2007年底，深圳房价步入调整，2008年，深圳房价出现跳水，最近公布的5月份的数据显示，深圳房价跌回2007年年初的起涨点，不少楼盘跌幅达到或超过50%，许多希望获得暴利的炒房者被深度套牢。深圳、广州的房价下跌，并非孤立的特例，而更像是全国房价整体走势变动的一次预演。虽然，我们无法确切地知道，谁会是下一个深圳，但是，我们却知道，只要是泡沫，就总会走向破灭。

　　在国内对房价走势的判断仍处于胶着、迷茫状态时，外资发出了自己的声音。摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目以11亿元人民币的报价出售。这是大摩第一次将上海持有项目出让。此前5年中，这家在中国房地产市场投资经验丰富的投行一直保持着“只进不出”的作风。据称，大摩的后续“出货”还将跟进，花旗也不约而同地在考虑出售所持物业。那些寄希望于外资或热钱维持中国高房价的人恐怕要失望了。

　　美国商务部最近公布的数据显示，今年3月份，该国新屋销售中间价创下近40年来最大跌幅，新房（独栋，相当于中国的别墅）销售中间价为每套22.76万美元，这种精装修的面积大都在200平方米以上的房屋，折合成人民币单价也不过每平方米8000元左右。而2007年我国新住宅（相当于美国的公寓）销售的平均价格为3655元/平方米。如果考虑到我国的房价是毛胚房，质量和品质低于美国，且不包含土地所有权（我们只有70年使用权），再考虑到美国人的人均收入是中国的30倍，热钱还会疯狂地涌入中国房地产市场吗？

　　在潮水退却以前，没有谁确切地知道水里的人到底是穿着衣服还是一丝不挂，等到潮水退却，一切都真相大白。但对于房价，目前只有深州、广州等地套在高位的炒房者，如果想变现，就会首先品尝到负资产的苦涩。

　　危机四伏的房价

　　在汶川地震发生后，许多既得利益者认为，地震对房地产总体市场没有影响，因为川北地区基本上属于农村，受灾民众多数不属于商品房有效消费群体。但事实上，地震的确在影响着房价，并且，影响力之大到了令许多人困惑的地步。

　　汶川大地震波及四川、甘肃、陕西、重庆等16个省（区、市），417个县，灾区总面积44万平方公里，受灾人口4561万人。汶川大地震后，许多购房者尤其投资和投机性购房者的心理发生了巨大变化。买房的时候，他们首先询问的是房屋的抗震能力，而现有市场中庞大的存量住房，许多都被视为“建筑垃圾”——而开发商不断否认前几年的“作品”以突出现代“作品”的优异，以加速人们消费行为的更新换代，那么几年过后，他们是否会再强调现在的房屋是何等的垃圾，而未来的才是真正意义上的精品？

　　由于我国已经30多年没有发生过汶川这样的大地震，加之我国对房屋质量的检验、监审不力——许多程序其实是由开发商直接完成的，不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因开发商偷工减料等行为，影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中，质量投诉始终是名列第一位的，其中，“新房的裂缝问题已经成为居民住宅质量投诉的焦点”。

　　投资与投机性住房，是推动房价持续上涨的一大决定性因素，而地震对投资与投机性住房的打击最大。地震发生后，几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款。这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌，承受损失的既不是银行，也不是开发商，而是购房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下，贷款也必须继续偿还。虽然央行找到了一个折中的解决方案，但此事给购房人带来的震撼是显而易见的。

　　如果仅仅把这当成地震灾区才有的特例，就会犯下想当然的错误。当北京、上海的购房者询问住房的抗震性能时也许会有人感到奇怪，但是，开发商们不应该忽略这句询问背后的含义——地震在改变购房者的消费心理和消费习惯，进而影响到他们的消费选择。

　　至于美国次债危机，它让政府和银行如此清晰地认识到，次级按揭贷款的巨大隐患一旦暴发该是多么可怖。银行不再不加区分地对政府的调控措施阳奉阴违——认识到风险的危害时它们也会本能地规避风险，政府也不再忽略调控政策的执行效果，两者从次级债危机中共同得出了防患于未然的教训，于是，房贷新政实行，炒房等投机行为开始受到重视，土地囤积及炒作行为成为查处对象。

　　越南金融危机的爆发，更是给了炒房者一个最近的教训和参照。它告诉购房者，没有不破灭的泡沫，一旦房价步入下跌轨道该是多么可怕，越南房价短时间内50%的跌幅， 无论政府还是购房者都不敢无视这一现象所包含的信号。

　　不可承受之重

　　苏轼曾有“春江水暖鸭先知”的名句，而开发商就是最先感受到房价冷暖的鸭子，只是，他们有着更强烈的嗅觉。开发商本身就是一个带有巨大投机性的群体。他们通过囤积居奇，抬高房价，以实现他们之前发出的房价将只涨不跌的预言，而一次次的验证，又使得许多人真的把他们当成预言家，他们顺着开发商指引的方向前行，并不断推高房价。而且，许多炒房人全然不顾高房价带来的通胀压力，成为高房价的维护者，演绎出“斯德哥尔摩综合症”的现代版。

　　事实上，房价连年上涨是对未来利润和人们未来收入的极度透支，而这种透支是不可能延续下去的。一度出现的“面粉贵过面包”（即地价高于房价）的现象，其实意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，假如对未来房价的预期不再乐观，高价拿地的风险便会立即显现出来。在这种情况下，如果开发商继续囤积土地不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。

　　于是，在开发商一如既往强调房价将持续上涨之时，他们却在玩金蝉脱壳。土地流拍和退地现象正是对此的注解。自去年9月房贷新政推出，地价就停止了疯涨的步伐。2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，打击土地囤积，加大了囤地的政策风险与资金风险，地价掉头向下。上海市杨浦区新江湾城的一地块，以底价67.5亿元成交，而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，许多城市的地价迅速步入下降轨道。

　　地价下跌加上对未来房价预期的悲观，引发了退地现象。一些开发商宁肯失去保证金，也退掉土地。比如，今年3月初，福建融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地（总价9.04亿元、每亩单价近2000万元）退还。

　　这一切都预示着，房价已经变得非常脆弱，无论是宏观经济，还是和房价有关的个体，都难以再承受畸高房价的沉重。

　　国际上一般用“房价收入比”（即一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值）来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。针对中国的现实情况，世界银行专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍。

　　这个比例得到了中国政府的确认。1998年，国务院23号文提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍，这是有关部门经过综合评估后得出的结论。

　　而统计数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。这个数据涵盖了城市郊区及市辖的县乡，如果单纯计算中心市区的“房价收入比”将更高，可达到30倍至50倍以上。国家统计局的数据也显示，2007年，全国城镇居民人均可支配收入为13786元，2007年住宅销售平均价格为3655元/平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫全盛时期的日本。

　　而当房屋作为投资品时，其价格是由房屋的租金所决定。通常用“租售比”（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）来衡量其价值，根据国际惯例，如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大，而在中国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1∶1000。一些房屋等到报废时也收不回成本。有人计算过，买一套房出租所得租金收入，还不如存到银行挣利息划算——即使在负利率的情况下亦如此。这说明，房屋的投资价值已经丧失。

　　当房屋作为投机品存在时，其价格取决于投机者对未来房价涨幅的预期。但是，投机者的本性决定了，它更重视短期获利能力。当它敏锐地捕捉到调整的风险，并因此退出市场，建立在脆弱地基上的房价就有可能突然坍塌——国内近期有深圳可参照，远期有海南、北海泡沫；国外近期就有越南可以对比。