异地买铺 樱桃好吃树难栽

Martin

　　文前提要：人们都说：一铺富三代。笔者以为，这要看你买的是什么样的商铺。如果你能够买到顺心铺，当然能富及三代。但如果你买到糟心铺，情况就不一样了，不仅不能做到这一点，而且还会给你带来沉重的负担。

　　不知不觉，商铺投资正受到越来越多投资者的关注。有人曾经打了这样一个比方，“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。”的确，商铺投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到人们的广泛重视。其中，异地商铺作为一个特别的类别，更是得到了许多投资者的青睐。其中的道理很简单，异地商铺大多是投资者从一线城市到二三线城市进行投资的，较为低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。

　　但是，投资市场变幻莫测，机遇和风险同时并存。不少专家认为，商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都包赚不赔。与住宅市场相比，商铺市场受到更多政策、行业、市场等因素的制约。涉足这样一个市场，起初最重要的也许是胆识，但在市场逐渐成熟的过程中，需要更多的理性和控制风险的技巧。其中特别是异地商铺，更会给投资者带来各种系统性和非系统性的风险，这就需要我们进一步提高投资的技术含量。

　　前不久，有一位投资商铺朋友向笔者请教：“你买了14间商铺，个个似乎都赚钱。我买了4间商铺，怎么至今没见一分回头钱呀？”笔者问：“你的商铺买在哪里？”朋友说：“一间在无锡，一间在南通，一间在嘉兴，还有一间在北海。”笔者回答：“你这是违反了商铺投资的三大纪律八项注意。”

　　那位朋友闻听此言，闹了一个丈二和尚摸不着头脑：“买商铺难道还有这样严格的纪律吗？”

　　异地铺：一只诱人的肥羊

　　异地商铺为什么会受人关注呢？举个例子可能更说明问题。投资房产的人都知道，上海是全国房产价格的领头羊。有资料显示：2007年，上海的商铺平均销售价格在平方米2～3万元，而外地的商铺大都在平方米3～8千元。正因如此，许多在上海“啃过头羊”的投资者，又把目光瞄上了“头羊后边的羊群”----外地的商铺。

　　不可否认，不少二三线城市的商铺价格比上海的商铺低得多，而商铺的含金量却不比上海的商铺低。也正是这种比价效应，才使得上海人趋之若鹜、唯恐不及。根据目前的政策和市场情形来看，投资商铺的好处是投资住宅所不可比拟的。首先，投资商铺具有稳定性，价格一般不会发生很大的波动；其次，商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。

　　俗话说：买房一辈子，旺铺旺三代。相对大多数投资者而言，出租和转手可能是投资回报的途径，商铺不仅可以出租、转手，甚至自己经营也是不错的选择。更多的人可能是冲着商铺回报较稳而去购买的，根据笔者对不少二三线城市商铺的情况分析，其租金回报率基本在5%～10%，这远远高于住宅的租金回报率。但是，许多商铺投资者却犯了一个非常低级的错误，即不少一线城市的投资环境是其他许多二三线城市无法相比的。把在一线城市的买房经验搬到二三线城市去使用，岂有不栽跟头之理？

　　商铺投资：四个必须知道

　　从总体来看，不少二三线城市的商铺存在以下几方面问题：一是擅自改变项目性质及建房用途，把一般工业用厂房当作商铺出售，给将来办产权证带来困难；二是虚假广告宣传，把建设规模、投资回报、业态经营等，说大说高说好；三是虚报投资额，资金无保障；四是用鸟瞰式效果图误导。由此，这些城市不少商铺销售存在着虚实不清，投资者如同雾里看花，容易上当。对此笔者认为，投资者在投资前一定要做好功课，最基本的功课是四个知道，否则，你就老老实实在家里蹲着，别去异地他乡偷鸡不成蚀把米。这四个必须知道是：

　　首先，你必须知道该商铺建设的全面情况。不了解该商铺的土地性质、建设规模、资金来源、未来业态、销售对象、城市人口及消费观念等问题，你就不能轻易投资。

　　第二，你必须知道商铺的投资回报率是多少。住宅有着较强的投资性，商铺的投资性更强。在房地产发展比较成熟的国家，住宅用房的投资回报率约为6％左右，而商铺投资的回报率平均可达到约8％～10％。

　　第三，你必须知道商铺是要养的。因为需要租住宅的人要远比租商铺的人多得多，住宅租不出去还可以自己住。商铺则不同，租不出去或者无法经营，投资的损失就大了，因此投资商铺一定要理性分析，要有养铺的心理准备。

　　第四，你必须知道商铺真实的市场价格。商铺的价格一般要比住宅的价格高得多，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为县级市应是1.5：1至2：1，地级市应是2：1至3：1，省城以上的大城市应是3：1至5：1。大商场的层低的比率大，层高的比率小。

　　牢记三大纪律八项注意

　　笔者认为，投资商铺与其他投资一样，也受到各种因素的影响，因此没有任何人能保证商铺投资能做到稳赚不赔。但这并不是说，投资商铺只有风险而没有机会了。其实作为投资者，你只要真正坚持做到不违反投资商铺的“三大纪律”，那么，即便你是初涉此道的投资者，也会在商铺投资中有所斩获。否则将后患无穷。

　　首先，一定要坚持做到开发商没有上市公司背景的商铺不买；其次，一定要坚持做到没有专业团队管理的商铺不买；第三，一定要坚持做到没有填补城市业态空白的商铺不买。有人可能会对“三大纪律”感到奇怪，但它其实是多年来笔者商铺投资实战经验的总结。

　　笔者举这样一个例子：上海某开发商在沪上开发的服装城相当成功。2004年，该开发商又在苏北某市的城乡结合部建造了一座服装城，投资者多为上海人。时至今日，该服装城建成三年开业两次没有成功。你想想看，一个不足30万人口的小城市，市中心有大小服装店铺上千家，有谁会跑到城乡结合部去卖服装？可怜的商铺投资者呀，出资几十万元，投资四年多，至今没见一分钱回报。据说，那些投资买商铺的人，如今想买后悔药，就是找不到卖的地方。看来，这“三大纪律”还真不能违反，倘若稍不留神违反了，这后悔药还真没有地方买呢。

　　另外大家要明白的是，到异地去投资买铺并非是“一本万利”的事情，它还面临着众多的风险，对此投资者需留意做到“八项注意”：

　　一要注意投资风险，目前，价格较低的商铺一般多在二三级城市，这些城市基本不具备铺价骤然上涨的条件；二是注意信息风险，投资者面临着楼盘信息滞后、对异地风俗以及投资习惯缺乏必要了解等问题；三是注意投资后的管理问题，尤其是用于休闲娱乐或综合性的商铺，千万不要盲目投资。四是注意产权风险，外地集资建铺现象较多，有的可能只有大产证，这样的商铺不受法律保护；五是注意付款风险，一般商铺都要求一次性付款，这就把全部风险转移到了投资者身上，另外，商业贷款对外地人的限制也多，例如要求提供本地户口担保人、收入证明等；六是注意房屋质量风险，一些开发商资质低、专业水平不足，房屋质量难保证；七是注意经营管理风险，一些外地商铺由于业态选择的不当，个别开发商在唱“空城计”；八是注意收益风险，有的开发商因欠债较多，截留挪用投资者的投资回报，致使投资收益不能及时兑现。

　　所以投资商铺一定要三思而后行，有这么多的风险存在，一不小心碰上一个半个的，可要吃不了兜着走啊！