“大鳄”撤离，“小鱼”难熬，高档二手房频频降价却少人问津

Martin

　　上海二手房市场冷暖的风向标之一——浦东联洋板块，因投资者集中而闻名。记者日前从各大中介公司了解到，这里的大投资者大部分已经撤离，剩下比例约为50%-60%的拥有两三套物业的小投资者最近日子很不好过，只能降价卖房或转租，租金也比以前低。而这仅是高档二手房价格松动的缩影，曾经最坚挺、最保值的高档房陆续出现不同程度松动，代表性区域楼盘主力成交价格区间下移，令一批投资者产生动摇。

　　联洋板块：“大鳄”撤离，“小鱼”难熬

　　由于高档楼盘聚集，浦东联洋板块是上海二手房市场冷暖的风向标之一。在市场回暖阶段，该板块楼盘成为投资者竞相抢购的对象；而在楼市低迷期间，由于投资客众多、楼盘入住率低，又遭到市场的冷遇，一时间挂牌量激增，众多房源乏人问津。

　　汉宇地产和美联物业相关门店负责人均表示，如今的联洋板块又回到低迷期。板块内知名楼盘仁恒河滨城成交量环比萎缩60%，水清木华近两个月成交量都是个位数。主力成交区间从以往的每平方米3万元下移了2000元左右。

　　记者在采访中了解到，原先在该区域买下大量房产的大投资商大部分都已经撤离，但还有不少小投资者还未撤出，近期成交价格的下降使得他们陷入了两难的境地。

　　温州夏先生及其家族2004年在仁恒河滨买下70多套住宅，成为该楼盘首屈一指的投资“大鳄”，在随后的两年时间里，他和他的亲戚陆续出售了一部分的住宅，到去年年底时，原先他们以单价8000-10000元买进的房源，已经涨到了2.5万元左右。夏先生似乎“嗅”到了成交转淡的味道，并通过中介和其他渠道加大了出售的力度，到今年上半年除了个别几套房子外，剩下70多套住宅已全部出手，而他本人如今也已经转投其他城市。

　　与那些投资“大鳄”相比，金先生只能算“小鱼”，这位在两个楼盘买了3套房子的小投资客现在陷入了两难的境地。他在2006年初买下房子，并没有急着出租，因为担心出租会影响房子的“形象”。今年5月初，他的朋友有1套和他面积相仿的住宅以单价3万元顺利成交了，金先生则仍在等待更高价位的出现。然而5月底以来，市场行情越来越淡。如今，他的房子挂牌价已降到了2.5万元，可依然无人问津。

　　像金先生这样陷入两难的小投资者并不少。美联物业相关负责人昨天透露，相比去年同期，联洋地区的投资者人数锐减90%-95%之多。剩下的以有两三套物业的小投资者居多。而他们房源的挂牌价，比起去年同期，也已经下调了10%-20%。

　　北京西路、陆家嘴板块：成交量萎缩、价格骤降

　　高档房的另一代表区域静安北京西路板块，也在以价格换成交。合富置业有关人士说，今年4月是中凯城市之光、国际丽都城等一批楼盘的价格历史高点，均价达到5万元/平方米以上。而5月以后，两楼盘成交都大幅减少。中凯城市之光的成交价格区间向4万元左右靠拢。国际丽都城的表现虽没有中凯城市之光那样明显，但多数房源也开始向4万元靠拢。

　　浦东陆家嘴板块的世茂滨江花园、盛大金磐、财富海景花园等楼盘一直以高档房自居。盛大金磐成交价格在4万元—5万元/平方米，近期成交价格变化不大，但成交量略微萎缩。合富置业有关人士介绍说，作为陆家嘴板块的“名片”——世茂滨江花园去年高峰时期成交单价大部分在4万元以上，月成交在20-30套左右，近两个月来每月才成交6-7套，大部分房源成交均价在每平方米3.5万-3.8万元左右。

　　业内人士：个案竞争力将决定房价走向

　　高档房走势历来是判断二手房走势的一个重要指标。由于高档房受景观、朝向、楼层影响更大，同一小区内不同房源的价格差很大。以往最热销的往往是价格偏高的优质房源，如今，多个高档房板块均出现量缩、主力成交价格段下移的现象。业内人士认为，二手房开始出现新一轮分化趋势。在这波走势中，个案的竞争力将决定房价走高还是走低。