楼市铁腕政策将出台 中国房产企业破产入倒计时

Martin

　　怎一个“乱”字了得！

　　“不是说房价在降吗，怎么也没看到实惠？”“机构明明在抛弃地产股，怎么市场转眼就回暖了？”“地产大佬的观点为什么反复无常？”“二套房贷松动是不是真的？”

　　纷繁芜杂的楼市乱象，让人不仅对房价一头雾水，对利益集团的观点真假难辨，即便是对时下的政策也感到摇摆不定。似乎，市场对峙已进入心理防线最后敏感期。

　　4月3日，新组建尚未来得及挂牌的住房和城乡建设部领到了新任务：严打炒地炒房等违法违规行为。并将此款项首次写进国务院年度工作要点，治理楼市乱象开始最后通牒。

　　“最近一两个月内，会有风光一时的房企宣布破产。”北京联达机构总经理杨少锋观点和此前潘石屹“百日剧变”观点异曲同工。

　　接受本报记者采访的相关人士均认为，恒大IPO受挫的身后，众多房企面临着资金链断裂风险，秉持现金为王时代，抓住四五月市场降价迅速回笼货款，很可能将是房企最后的曲线生存方式。

　　楼市乱象

　　乱花渐欲迷人眼。

　　4月2日，国家发改委公布数据：截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。

　　看到此消息，观望了很久的北京购房者小于高兴不起来：“同样是发改委的统计，1、2月均超过10%的房价涨幅，在3月回落也是高位运行。”

　　不仅如此，五花八门的信息发布单位统计数据更是复杂，有的称新盘持续“零成交量”，楼市倒春寒；有的又称楼市回暖，即将报复性上涨。尤其是上海楼市“量价齐涨”的消息，更让小于一头雾水。

　　不久前还在降价打折的上海万科近日推出的新盘时，实际售价反而比报出的均价还要高。背后则是地产大佬的倒戈：王石先是谈拐点，现在又称降价空间不大；潘石屹坚持的“无拐论”，如今变成房企将血腥破产。

　　而深圳一楼盘打6.5折抛售时，引发上百名原价购房的业主要求开发商退还“差价”。

　　差一点让小于心理崩溃的消息来自铺天盖地的“二套房贷松动”报道，而此政策正是引起本轮楼市调整的主要动力。尽管上海银监局等权威部门第一时间就明确予以了否认，多多少少存在的擦边球现象仍让小于们心有余悸。

　　“上帝要其灭亡，必先让其疯狂。”杨少锋试图单从心理层面的分析，似乎挑明了现阶段对峙双方心理焦灼已到了最后敏感关头。而宏观层面的铁腕加码，无疑会让天平倾向于真相。

　　铁腕政策加码

　　风雨欲来。

　　“坚定不移地用经济手段抑制房价。”住房和城乡建设部部长姜伟新最近的表述预示，更多的从紧政策在酝酿。

　　“近期很可能会有对地产股利空的政策出台。”4月1日再现黑色星期一，地产股深幅杀跌之际，一接近建设部人士接受采访时透露。尽管没言明条款，最近已明确的政策显然目标正直指高房价。

　　原定于3月28日在港交所挂牌上市的恒大地产在最后一程折戟。

　　证监会随后的表态让40余家等候IPO的房企备感绝望：对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　3月底，北京海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓，其中超过1500万是收受地产商的贿赂。国土部同一时间公布的“百日行动”成果，有2700多人因地获刑。治理楼市腐败骤然升级。

　　中房协副会长朱中一告诉记者，国土部已开始针对高地价有所动作。国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。

　　记者从央行货币政策委员会3月底在北京召开2008年第一季度例会证实，货币从紧铁定继续。尽管具体细节尚未出台，眼下民生、光大、招行3家银行已严令抬高二套房贷购房门槛。

　　不仅如此，记者从多家商业银行个贷部门获悉，银监会要求各银行要对早前的违规放贷“重补重签”的“内部传言”，近期会有明确说法。

　　而为了规范二手房交易市场，多个一线城市最近都在酝酿收紧对二手房交易资金的监管。

　　不仅如此，继查处炒地炒房今年首次进入政府工作报告后，3月29日由国务院常务会议通过的国务院2008年工作要点中，明确表示今年“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”。

　　降价是惟一出路？

　　出来混，总是要还的。楼市江湖也不例外。

　　据传，地产大佬潘石屹手里有一份今年上市房企的“倒霉名单”，细节不得而知；但在老潘看来，恒大地产上市未果将是一个标志性的转折事件。

　　“一两个月之内，就会有房企宣布破产。”杨少锋的断言不排除大房企甚至上市房企。经济学家谢国忠的表述更惨烈：“中国可能一半的房地产开发商会破产。”

　　相比之下，尽管潘石屹委婉了很多：“谁有苦处，只有自己知道。”但这话从地产商口里说出，似乎更具玩味。

　　陆续公布的上市房企的年报中，每股现金流出现了巨额负数： 保利地产、 招商地产-4.74元， 金地集团-7.52元等。据统计，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。

　　在业界看来，股市暴跌，地产股市值缩水近半，融资受阻；而众多的地产商在去年几乎都在大举借债高价拿地。资金链极其脆弱。

　　据公开数据显示，恒大地产过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。

　　“今年，顺驰现象也许将在全国蔓延。”杨少锋称，多米诺骨牌已从去年的地王开始。他的理由是，随着保障房将占近半市场，供求关系会出现逆转。而全国6万家房企已经太多了。

　　市场继续观望，政策层层加码，房企何去何从？

　　记者获得消息称恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。

　　越来越多的消息显示，原本意图在四五月销售旺季打翻身仗的地产商，多数都更改了计划，准备降价求生。

　　金地集团负责人表示：“会考虑做价格的调整，来加快销售速度。”

　　杨少锋称，在四五月份资金链更紧张的形势下，房企主动降价是最明智选择，“先下手为强”。