房价将随收入增加持续上涨

Martin

　　从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。

　　房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。

　　专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。

　　不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。

收入和房价同步上涨

　　李铭是上海一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，上海的房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元/平方米，涨到了现在15000元/平方米。

　　我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。

　　数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5%和101.6%，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9%（年度具体人均可支配收入数据可见表1）。

　　表 1北京、上海、广州人均可支配收入表（单位：元）

年份	人均可支配收入
	北京	上海	广州
2000	10349.7	11 718	13966.53
2001	11577.8	12 883	14694.00
2002	12463.9	13 250	13380.47
2003	13882.6	14 867	15002.59
2004	15637.8	16 683	16884.16
2005	17653	18 645	18287.24
2006	19978	20 668	19850.66
2007	21989	23623	22469

　　数据来源：北京、上海、广州统计局官方网站

　　而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5%、144.4%和55.6%。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。

　　通过对比图3、图4和图5，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。图4显示，在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11%，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海（具体可见表2），这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11%，2004年、2005年、2006年分别达到12.6%，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。

　　表2：北京、上海、广州人均可支配收入增幅表（%）

年份	北京	上海	广州
2000	12.7	7.2	16.2
2001	11.7	9.9	5.2
2002	7.7	11.5	4.9
2003	11.4	12.2	12.1
2004	12.6	12.2	12.5
2005	12.9	11.8	8.3
2006	13.2	10.8	8.5
2007	10.1	14.3	13.1

　　而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7%外，其他年份均保持着11.4%～12.9%的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9%，并在2007年乘势摸高至48.4%（具体可见表3）。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。

　　表3 北京、上海、广州住宅指数增幅表（%）

	北京	上海	广州
2000.12	-0.4	1.2	-7.1
2001.12	-0.7	1.8	-7.7
2002.12	2.5	17.3	-5
2003.12	9.6	27.1	-0.2
2004.12	8.9	20	2.9
2005.12	3.1	2.1	11.8
2006.12	22.9	10.8	22.1
2007.12	48.4	18.6	26.6

　　当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2%，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。

　　由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后（就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年），房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。

　　不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1%的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。

　　因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步认定，房价涨幅围绕收入涨幅做周期性的变化。在市场发展初级阶段，需求逐渐转旺，当房价涨幅较低时，会在某个时间段快速上涨，而在调控政策以及市场自身的作用下，这种状况不会维持很久，便又回落，回落的幅度和速度取决于政策的干预力度，如果政策力度很大，回落速度会很快，幅度也会较大。但是盘整期并不会持续很长时间，市场回暖之后马上回升。而当市场成熟之后，市场趋于平静，房价增幅的波动范围不会像现今这般剧烈。

租赁价格同处上升通道

　　北京“地产大腕”潘石屹曾在2005年表示，北京住宅租金一直在上涨，不少物业的租金回报率可达10%左右，未来几年北京的房价肯定要涨，他的话得到了市场回应，从2005年开始，北京的房价大幅攀升。

　　北京“地产名嘴”任志强曾对租金与房价之间的关系做过论述，他指出，在成熟的房地产市场中，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。

　　就目前北京、上海、广州的市场，中国房地产指数研究院（华东）副院长陈晟指出，租金与房价二者互动关系主要体现为：住宅市场的逐步活跃和住宅价格的逐步走高，会带动区域内的租金水平的提高，租赁市场同时也对住宅价格起到了同方向的推动作用。

　　专家表示，房价的上涨，会带动租赁市场的发展，使很多投资需求进入租赁市场，以获取较高的租金投资回报，同时享受手中房产的溢价部分。从图6中可以看出租赁市场在住宅市场的带动下逐步走高。

　　租金的上涨，对房价又有一定的推动作用。以上海为例来具体说明，在2006年上海仍然处于观望期，买卖交易较为平淡，房价平稳。但其时住宅租赁市场供需数量增长明显，由于世博效应和老、城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升。综观当年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升，平均租金水平小幅上涨。租金上涨所形成的推动效果在2007年得到显现。在2007年，上海住宅指数涨了325点，涨幅达到18.6%。

　　专家分析认为，北京、上海、广州、深圳四个城市均是经济发达、人口稠密、外来人口庞大的地区，对租赁需求很大，因此这会成为楼市一股重要的支撑力量。只要未来中国的经济向前发展的总体趋势不会改变，租金水平仍然会进一步走高。而这会对房价持续形成良性刺激作用。

2020年房价将再翻番

　　房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢？在前文中已经提到，由于人均可支配收入的增幅与房价的增幅大致相当，因此在此可以根据两者的关系来进行模拟计算。已知条件有2007年的人均可支配收入、未来人均可支配收入的增幅和当前的均价，推测到2020年房价应该不难。

　　我们以上海为例来进行模拟计算。根据上海统计局公布的数据显示，2007年的上海人均可支配收入为23623元。同时根据上海佑威房地产研究中心统计显示，截止到去年12月底，上海新房成交均价为10293元/平方米。

　　在党的十六大报告中提出的全面建设小康社会，国的国内生产总值到２０２０年力争比２０００年翻两番。按照这个目标，每年的国民生产总值增幅要保证在7.5%左右。而专家表示，根据以往的经验，人均可支配收入的增幅会与国民生产总值的增幅非常接近，很多时候前者要高于后者，以上海最近三年的增幅为例，人均可支配收入在2005年、2006年、2007年的增幅分别为12.2%、11.8%和14.3%，国民生产总值的增幅分别为9.9%、12%和13.3%。因此也可以预计未来的13年间，人均可支配收入的增长幅度保持在7.5%左右的水平，才符合让老百姓分享改革开放的成果这一民生政策。

　　有了2007年人均可支配收入、未来人均可支配收入增幅以及去年年底的均价这三个数据，计算可由此展开。通过计算得知，从2007年开始到2020年止，上海的人均可支配收入将由23623元增长到60485元，增幅达156%。因为房价与人均可支配收入的增幅相当，那么也就是说，从2007年底到2020年房价涨幅也应是156%，这样可以推算出，届时上海的均价可以达到26354元/平方米，也就是说，到2020年房价还要翻番。

　　由此来看，未来房价的确还存在上涨空间。当然，在此需要特殊说明的是，我们在此进行的只是模拟计算，市场发展千变万化，并不能简单通过一次简单模拟计算便能够知晓未来的结果，但是不可否认的是，通过模拟计算能大致反应未来的发展趋势。