怎样用足用活公积金贷款

Martin

　　住房公积金贷款是最为优惠的一种贷款方式。那么，买房人如何才能享受到最高的公积金贷款额度？如何运用不同账户之间的利率差异，让公积金账户上的资金发挥出最大的效用？　　
　　毫无疑问，住房公积金贷款是买房人可以选择的最优惠的一种贷款方式。尤其是在经历过几次贷款利率调整之后，商业住房贷款与住房公积金贷款之间的息差进一步扩大，以常见的5年期以上贷款来看，商业贷款的基准利率为7.83%，而同期限的个人住房公积金贷款为5.22%，相差了2.61%。即使将部分商业住房贷款可享受低至85折的优惠利率考虑在内，5年期折后的贷款利率为6.66%，也比住房公积金贷款利率高出1.44%（见表）。

　　表1：商业住房贷款及公积金贷款利率表
　　　

贷款年限	商业银行自营性个人住房贷款基准利率	优惠商业住房贷款利率 （85折）	个人住房公积金贷款利率
6个月（含）以内	6.57%	5.58%	均为4.77%
6个月-1年（含）	7.47%	6.35%
1-3年（含）	7.56%	6.43%
3-5年（含）	7.74%	6.58%
5年以上	7.83%	6.66%	5.22%

　　不仅贷款利率较低，去年9月1日起上海市公积金管理中心对住房公积金贷款额度的上限进行调整后，符合相关规定的贷款家庭最高可以申请到50万元的住房公积金贷款。在购房贷款组合中，公积金贷款所占的比例也将越来越高。不过，满足怎样的条件才能申请最高额度的公积金贷款？如何使用公积金才最“合算”？

申请最高额度有限制

　　尽管以户为单位的住房公积金贷款最高可贷额度达到了50万元，但并非所有的家庭都可以贷足这个最高额度。

　　首先，按照上海公积金管理中心的规定，要想贷到50万元的最高额度，必须限于第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人。不过，由于对于第一次购买自住住房的审查存在着一定的难度，在实际执行中，管理中心操作的办法为：贷款人及其配偶或是共同贷款人，从未申请过住房公积金贷款，也没有动用过账户上的住房公积金进行过“冲还贷”，那么这样的贷款人基本上可以视为“第一次购房”，也就满足了申请最高额度的第一个条件。

　　在公积金可贷款额度的计算中，分作基本公积金可贷款额度和补充公积金可贷额度两个部分。其中前者的上限为40万元，与以往以户为单位的可贷额度计算方法所不一样，从2007年9月1日开始，上海的公积金政策以户作为基础，配偶、参贷人将分别计算额度，并进行累加，但最高不得超过40万元。按照现行的公积金管理办法，一般只要连续缴存基本住房公积金6个月以上，基本公积金账户的缴存余额达到了5000元，就可以获得20万元的基金公积金可贷额度。如果缴存余额小于5000元，则按缴存余额的40倍作为可贷款的额度。分别计算出的可贷款额度累加起来，不超过40万元的部分就是基本公积金的可贷额度。举个例子来说，丈夫与妻子属于符合条件的第一次购房贷款人，丈夫的基本住房公积金账户上余额为几万元，而妻子由于公积金缴存较少，目前的账户上余额为4000元。那么夫妻俩的可贷额度就是36万元，其中丈夫的可贷额度为20万元，妻子的可贷额度为4000×40=160000元。

　　除基本公积金可贷额度外，对于拥有补充住房公积金的贷款人，也可以计算出补充住房公积金的可贷额度。具体的计算办法是，将贷款人补充公积金账户的余额乘以15，不高于10万元的部分便是他的可以获得的贷款额度。与基本公积金可贷额度一样，贷款人和配偶、参贷人的补充公积金可贷额度也可以累加，但最高不得超过10万元。

　　从上面的分析我们不难看到，要想申请到50万元的最高可贷额度，门槛有两道：一是要满足“第一次购房”的限制，第二是要具备补充公积金账户，一般来说，满足了这两项条件，大部分的家庭都可以申请到50万元的最高可贷额度。

　　而对于不满足上述这些条件的贷款人，一般可以申请到的住房公积金可贷额度上限为20万元（没有补充住房公积金）或30万元（有补充住房公积金）。

　　其实，对于可贷额度的计算，还有一种简便的办法，那就是通过上海公积金中心的网站上登陆“网上贷款”栏目申请贷款，通过联网中心系统可以查询到准确的可贷额度。

巧用低息存款偿还高息贷款

　　在尽量申请高额度的公积金贷款之外，合理地运用公积金账户内的资金也很重要。

　　相对来说，公积金账户上的存款是一种“低息的存款”，按照相关规定，公积金账户缴存金额中，当年存储的住房公积金按活期存款利率记息，上一年结转的住房公积金存储本息则按照三个月整存整取的利率计息，其收益甚至低于一年期的定期存款。

　　现在大部分人在购置房产时，都会使用上“公积金贷款+商业贷款”组合贷款模式。如何尽量地使用上低息的公积金账户存款，来偿还利率较高的商业住房贷款，利用利率差异，获得最大的资金效用，让公积金的使用更合算？因此，如果你的公积金账户上留备有一定的资金，同时每个月公积金的缴存额度比较高，在申请组合贷款的时候，如何尽可能地利用上公积金贷款的优惠条件，其中就有不少讲究了。

　　首先在于公积金贷款的期限。由于公积金贷款的利率低于商业住房贷款利率，是一种便宜的贷款资源，因此我们在进行组合贷款的申请的时候，一般要尽量地延长公积金贷款的期限，在可能的范围内压缩商业住房贷款的期限。这样，每个月同样金额的一笔按揭还款，在住房公积金贷款与商业贷款之间分配的比例就会产生不同，更多的资金将先用来偿还商业住房贷款这种利率较高的贷款，就可以起到节省利息的作用。

　　延长公积金贷款的期限，对于采用公积金“月冲”还贷方式的购房人也有好处。按照公积金住房贷款的规定，贷款人可以按月使用公积金账户上的余额来冲减当月的还款。但是使用“月冲”的时候，还贷的顺序必须按照先偿还公积金贷款，后偿还商业贷款的来进行。如果我们延长公积金贷款的期限，每个月需要还款的资金就会相应减少。这样使用“月冲”还款的时候，每个月就有更多的资金用于偿还商业住房贷款，同样给贷款人带来节省利息的作用。

　　在这样的基础上，如果把公积金贷款与一些灵活的商业住房贷款形式相结合，也能够起到充分发挥公积金和公积金贷款优势的作用。比如，你在申请组合住房贷款的时候，可以采用这样一种策略——把公积金贷款的时间尽可能地延长，通过期限的延长，每月公积金部分的还款额就不会很高；而商业住房贷款的部分则可以采用阶段性的还款计划。举个例子来说，在还款初期我们可以将每个月的还款额定得较高，待预计公积金账户余额冲减完成后再把还款额调整到自己可以承受的范围。

　　采用这种方法的好处在于，在还款初期，虽然还款额较高，但还款额的组成中，公积金贷款较低，商业贷款部分较高。这样做，其实就相当于把公积金账户余额提前调用出来偿还商业贷款了，也就达到了用低息的公积金余额偿还高利率商业贷款的目的。而等到公积金账户余额冲还得差不多了，你可以到银行更改还款的方式，重新制定还款计划。这个时候，把每个月的还款额调整到自己可以承受的范围，有的购房者每个月的公积金缴存额比较高的话，甚至可以把还款额定在公积金缴存额度上，这样基本上不用使用到自己的资金，就可以使用上公积金来还款。