新政能否逼出拐点？

Martin

　　

　　1月8日，《通知》下发后，在各地迅速引起了一片反响。

　　在上海，一些开发商表示，他们已经在近几日内陆续收到通知，要求申报自己手中土地在未来3年中的开发计划，并说明“是否有闲置，闲置理由”等相关情况。

　　据了解，这种申报结合摸底的调研形式在全国各地都在陆续进行中，其背景就是《通知》中所述，必须在2008年6月赴京作专题报告。

　　王石新论

　　被挤压中的房地产商日子显然并不好过，一些资金本来就紧张或者一开始就是准备拿了地去倒卖获利的开发商都在想办法转手土地或者合作开发。否则，一旦过了6月份大限，很可能“增值部分”都归了国家所有。

　　而大开发商们处境则微妙得多。有人已经在憧憬“行业整合”，趁机低吸那些被逼出来的闲置土地。

　　有意思的是，在抛出楼市“拐点论”后，万科董事局主席王石日前又亮出了“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”的企业发展口号。王石在其博客发表文章表示，万科坚决反对捂盘，而万科的土地储备（或规划中项目）以不超过3年为限，甚至目前主流产品从项目获取到开始销售所需的时间仅为9-12个月，基本已经达到了传统施工技术下的最高速度。“预计到2009年，随着工厂化技术在万科项目中的全面应用，这一速度还将至少提高30%。快速开发的利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。”

　　王石指出，万科最近几年获取的土地，一半以上是盘活存量土地。如通过与南都、朝开、恒大、杭钢等合作伙伴的战略合作，万科累计激活的存量项目资源超过1000万平方米。

　　仔细分析王石的话不难发现，其趁此机会继续吸地“盘活存量”的野心已经昭然若揭，但从另一个角度上说，如果大地产商们真的能边大量吸地边大量开工出售楼宇，则房地产单价很可能真的到达“拐点”，但对企业来说，总利润反而可能更高，如此则进入一个良性循环。毕竟，调控不是为了“逼死”谁，而是为了“逼活”市场。

　　市场震荡

　　2008年1月9日，上海财经大学应用统计研究中心发布的上海市消费者信心指数调查结果显示，69.7%的受访者认为现在不是购房的好时机，16.9%的人持观望态度，只有13.4%的人认为当前是购房的好时机。

　　这个调查数据的采集是在1月8日《通知》发布前进行的，也就是说，即使不考虑新政的影响，上海的购房者对现阶段购房的热情也已经是非常低落了。

　　比数据更直观的是发生在深圳的一则新闻。据报道，2008年1月8日，深圳南山科技园附近的一位业主刘先生竖起了两块超大广告牌，急售手中的两套物业，不仅标明较周边中介内挂出的同类楼盘单价更低的销售价格，还清清楚楚写着“买复式房赠送全新本田雅阁、买别墅送全新宝马”字样。

　　据当地媒体了解，他挂牌的一套复式房单价12800元/平方米，一套别墅单价14800元/平方米，价格已经较为便宜了，但是，从2007年下半年交给某中介挂牌至今都几乎没什么人来看过房，情急之下想出了用汽车促销吸引眼球的做法。

　　著名的房地产评论人士时寒冰在自己的博客中写到：“如果说，房贷新政（第二套房贷款利率上浮）是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话，那么，国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。仅此一条，就足以产生出比房贷新政强大得多的威力。果真如此，那么，人们下一步要争论的将不再是拐点是否出现、何时出现的问题，而是极点何时出现的问题。”

　　从2007年下半年到2008年初，可以说国务院以及相关中央部委把房地产调控中针对供求两方面的主要牌都打出来了，接下去就看各地方执行以及效果的反馈。如果成效依然不敏，剩下的杀手锏可能就只有“物业税”了。