收入涨则房价涨

Martin

　　提要：房价收入比真正意义在于：房价和收入是成正比例的。说白了就是收入越高，房价越高。

　　房子是什么？房子是供人们生活和活动的一块空间。这样的一块空间具有如下特点：1，房子是人的基本需要。相比于其它大件消费品来说，房产是每个人都需要的消费品。要么买要么租要么借，人人都必须有房住；2，房产资源的有限性。由于适于人类居住的空间是有限的，随着人类个体数量的不断增加，人们各种方式（主要是经济的方式）来争夺和拓展自身的生存空间；3，它是有形的实体，相比于股票等虚拟资产来说房产是实体资产，看得见摸得着，可以用身体的感官来感受。同时，作为实物资产，货币的贬值过程——通货膨胀对其价值是没有影响的。

　　总体来说，房产是一种商品，具有商品的使用价值；房产又是一项资产，具有资产的可增值性和产生收益性。房产，既是商品又是资产，具有资产和商品的双重性。因此，在分析房产的价格的时候不能够将房产仅仅当成一种商品来分析，也不能将房产仅仅当成一项资产来看待。

　　我们先从房产的商品性来分析。讲到房价，无论是想证明房价太高的人还是想证明房价不高的人，都喜欢用到一个指标——房价收入比。但要用这个比例来分析房价首先需要了解该比例的真正内涵以及适用条件。

　　房价收入比中的房价一般是指一个地区用于居民居住的一套房产的平均价格。而收入则指一套住房中居住的居民每年获得的收入。房价收入比=某地区户平均房屋总价÷家庭年均收入，而且一个地区这个比值长期平均来看应当是一个相对稳定的数值，不应该太高，也不可能太低。

　　从适用性来说，该公式的适用条件之一是：研究的地区是一个封闭的体系，该地区的房产只由该地区的居民购买。如果有外来资金或外来人员购买了该地区的房产上述公式就不适用了。仅此一点就说明，用该公式分析中国各城市的房产基本就不适用。我们明显看到，上海、北京的房子就不只是上海和北京的居民在购买。在这样的城市中，如果只用当地居民的收入来衡量房价显然是不对的。否则，就无法说明，为什么像大连、青岛、杭州等适宜居住城市的房价要远高于其它基本处于同一经济消费发展水平城市的房价。

　　我们暂时抛开适用性问题，来深入分析一下该公式的含义。第一个问题是房价收入比到底多少才是合适的房价？很多专家学者给出的数据是4或6或8不等，但一般都将10作为房价是否太高的警戒线。但这些数据绝大部分都是来自欧洲或者北美，而且并不是近年的数据。这样的比例适合亚洲国家吗？适合中国人的生活特点吗？适合中国目前的发展阶段吗？几千年的农耕传统形成的民族性格，使得中国人不管到了地球的任何角落，都有抱团扎堆的生活习惯。中国人一向认定“有土即有财”，只有土地是最好的保有财产的方式，只有拥有了土地才能够获得安全感，这种心理一直延续到现在。现在很多人不管自身经济条件也一定要拥有自己的住房（有住房和有房住是不同的感念，有房住是人的基本人权，政府应当保障每人都有房住，但不必也不可能保证人人都有住房）其实也是这种心理的反映。这样性格的人群当然就愿意将更多的个人财富投入到房地产中。因此，我们看到亚洲国家的房价收入比要明显高于欧美国家。中国更适合的比较对象当然应当是亚洲国家。

　　在中国用房价收入比来分析房产市场还要解决的是统计数据的问题。中国人大量现金交易的特点使得要完整统计居民的实际收入困难很大。在中国存在一块未不容低估的未纳入统计的、灰色的收入。至于房价的统计差距更大，目前一般都是用当地房产的销售价格来代替该地区的房产价格。这种替代在成熟国家和市场是可以的，但在房地产市场还处在发展初期的中国明显不对，因为目前销售的房产在绝大部分城市都是新开发的现代化的一手住宅。这些房产的价格是不能够代表该城市的整体房价的。

　　房价收入比真正意义在于：房价和收入是成正比例的。说白了就是收入越高，房价越高。收入涨，房价就涨。我们的收入在涨吗？在涨。我们的收入今后还会涨吗？我相信还会。因此，我相信房价还会涨。而且这是持续的永久的过程。当然实际的房产价格上升过程是波浪式螺旋式的上升。