中国房价下跌的必由之路

Martin

    不管是楼市，还是股市，最根本的决定因素还是房子或是股票有没有投资价值，它们的市盈率是多少，年收益率高出存款利率多少，如果能明显高出贷款利率，是比较有投资价值的，相反，就是没有投资价值的，没有投资价值的，必然会下跌。但是，在短期来看，对房价和股价起决定作用的，主要是市场投资者的心理预期。就比如股市，当2005年跌到1000点的时候，既好又便宜的股票到处都是，可是证券公司出现排队开户的情形了吗？反而是众多证券公司推出上门开户的服务，求爷爷告奶奶地拉客户。这个时候股票非常有投资价值，可是反而没有人要，因为预期股市还要下跌。我当时虽然满仓，却也不敢借钱买入。现在的股市几乎没有价值被低估的股票，面临大跌，却有人奋勇冲锋。房价也是一样的，当年房价低迷的时候，上海推出买超过17万元/套的房子办理上海户口，买房可以退个人所得税，即使这样，房子还是过了较长时间才开始上涨，那时候的成交量也是极低的。现在嘛，就不用说了，房子出租的年回报率普遍不如银行定期存款，价格近三倍于当年，反而有大量的人以为上海的房子永远不跌。

    因为人们的心理导致人们会有非常莫名其妙的行为，所以一种离谱的，不管是过高，还是过低的价格，都有可能持续较长时间。

    这里讲一个比较有趣的事情，可以适度解释目前房价泡沫为何长期不破。

    美国历史上有个非常有名的大骗局，就是曾经骗了数百万人（可能有上千万人）的加迪夫巨人事件。具体的人名和地名和数据忘了。就个人，比如叫A吧，有一次听牧师的布道，提到世界上曾有巨人，他不相信，和牧师争论起来。后来就买了块地，秘密地用石头制造了一个巨人像，比较逼真，连毛孔都有，造好后埋在这块地下。过了半年（做大事的人，就是有这种耐心。没有耐心的人，在股市或是楼市里，是不大可能买到便宜的品种的，也不大可能卖个好价钱），他故意让人在这里打井，于是一个“巨人化石”就出土了，牧师首先出动，因为找到了证明圣经中巨人存在的证据，就认定这是巨人化石，很多人来围观，A就每人收五毛钱。名气越来越大，有记者来采访，有生物学家也来看，不少生物学家信誓旦旦地说这就是巨人化石。A每次都是引用别人的话说，比如某某人说这是巨人化石，从来不说自己认为是巨人化石，这样事后没有人能起诉他诈骗。有人提出要收购它，有人说这是个骗局，要起诉他，总之，这个石像的名气越来越大，A就搞全国巡游展览，收的参观费越来越多。最后终于有个记者，化大量时间把这个事情弄了个水落石出。那么这个事情就真相大白了，这根本就不是什么巨人化石。这时，最有趣的事情发生了，当A以为这个事情要结束了的时候，恰恰真相大白了，反而这个石像的名气更大了，全国各地的人蜂拥而来，要看看让人上当的到底是什么东西，又让A和他的合伙人多赚了50万美元。

    看看，荒唐的事情真相大白后，反而更加荒唐。

    一个泡沫是否要破灭，是比较容易预测的。但何时破灭，是几乎不可能预测的。就因为人们的心理的狂热可能持续很久。象著名的荷兰郁金香泡沫，是从1634年持续到1673年。从1966年到1988年，美国股市只涨了一倍，而日本却涨了17倍。（后来美国90年代股市是大牛市，而日本股市从1990的近4000点跌到1992年8月的14309点，后来好象曾跌到7000多点）彼得林奇数次研究了日本股市，实在发现不了日本股市的投资价值，可它就是涨，涨得很厉害，涨得无数人眉开眼笑。并不是彼得林奇笨，而是日本股市的参与者头脑发昏。再比如当年日本的房价，1990年，日本国土面积只是美国的1/25，但日本地产评估值却是美国的5倍。这一年，日本高尔夫球场地总价值是5000亿美元，是澳大利亚所有上市公司价值总和的2倍。日本人有理由的：日本人多地少，日元升值，土地不可再生，土地稀缺。

    其实并不是只能从人们的心理上去解释为何房价泡沫久涨不破，也可能从事实来进行解释。就是生产周期。上世纪80年代中国曾发生过君子兰泡沫，曾经从100元/株涨到20万元/株（相当于当时大学毕业生300年的薪水）。马俊仁就曾种君子兰而赚了不少钱，并在泡沫破灭前及时抛出。之所以泡沫涨得这么多，时间比较久，是因为君子兰的生长周期是好几年，供应量的增长需要时间，而需求的增长就可以在一夜之间发生。还有前几年在我老家发生的一种叫橡贝的药材的泡沫，价格最从低的几毛钱，涨到近100元/斤，近100倍，持续好几年，也是因为它的生长比较慢，一粒一年只能长为两粒，而不象小麦一颗一年可以长成几十颗。房子的生长周期就是很长的，拿地、施工、销售结束，可能要两三年，所以本来供求平衡的，因为需求的突然大涨，供给就跟不上，于是更加推动了上涨。

    对于目前中国的房价，我的基本判断是要下跌一半。当然全国各地，具体到每一个楼盘，是不一样的。我也问过很多人他们对这个问题的判断，凡是有经济学或是财务背景的人，几乎没有人认为房价不会下跌的。当然我也问过不少从事这个行业的记者、编辑、中介人员，还是其他人士，有做律师的，有公务员，有做IT的，不过没有去问妓女，遗憾的是，隔行如隔山，术业有专攻。不管一个人在他的行业内做得有多出色，在其他方面基本就是门外汉。我根本不关心人们是如何判断的，最关心的人们判断的依据，那此以为目前房价合理或是仍要上涨的人，几乎没有让我信服的依据。

   房价不可能在短期（比如一年）内暴跌，只会在长达数年的时候内漫漫长跌。

   以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：

国家	日期	下跌比率（%）	持续时间（年）	月平均下跌率（%）
澳大利亚	1974-1978	16.1	4.75	0.2825
	1981-1986	35.1	5	0.585
比利时	1979-1984	32.7	5	0.5333
加拿大	1981-1983	15.5	2.25	0.5741
	1989-1991	15.2	2.5	0.5067
丹麦	1973-1974	13.7	1	1.1417
	1979-1982	35.5	3.75	0.7889
	1976-1990	31.1	4.75	0.5456
芬兰	1974-1979	27	5	0.45
	1989-1993	50.5	4	1.0521
德国	1973-1977	26.2	4	0.4094
	1992-	28.2	10	0.2350
爱尔兰	1979-1986	26.2	6.75	0.3235
意大利	1980-1986	35.8	5.5	0.5424
	1992-1998	28	6	0.3889
日本	1973-1977	28.2	4	0.5875
	1991-	70	11	0.5303
荷兰	1978-1982	50.1	4.75	0.8789
挪威	1976-1983	15.8	2.75	0.4788
	1986-1993	48.2	6.5	0.6179
西班牙	1978-1982	32	4	0.6667
	1991-1997	21.2	5.25	0.3365
瑞典	1979-1985	40.4	6.25	0.5387
	1990-1993	30.1	3.5	0.7167
瑞士	1973-1976	26.8	2.5	0.8933
	1989-1993	27.4	4	0.5708
	1994-1997	15.8	2.75	0.4788
英国	1973-1977	33.6	3.75	0.7467
	1989-1993	29.6	4.25	0.5804
平均		27.2	4.5

   这个表格来自于2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》，要说明的是，对相关数据进行了修改。因为该表格中，日本的第二次泡沫破灭，该表格的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多，所以我改为70%。

   根据这些数据我们发现，房地产泡沫破灭后，平均要下跌4.5年，54个月，平均下跌幅度是27.2%，那么每个月、每个季度、每年，平均只下跌0.5037%  1.5111%、6.0444%。

    显然房价的短期暴跌几乎是不可能的，除非一个地方发生了暴乱或是战争。指望房价一个月、一个季度发生20%以上的下跌是没有意义的。不光上表的数据说明了这一点，在中国，香港的房价就曾下跌6年之久，下跌65%，而台湾也曾下跌约十年，下跌50%以上，在广州，这次上涨之前，曾连续下跌8年，海南和北海这样的地方，也下跌近十年。其实房价的短期暴涨也是不可能的，中国哪一个地方的房价是一年内涨到现在的价位的？

    所以那些每天早上起来，买份报纸，一看房产广告没有比昨天下跌10%就觉得不可忍受的人，是多么可笑。这么多曾经发生过的事实都说明，房价下跌是个长期又缓慢的事情，短期内是不可能出现较大幅度的下跌的，具体到每个月，甚至下跌1%都是不可思议的事情，以上的29个例子，只有两个达到了月下跌1%的比例。

    价值低估的东西，一定会上涨，价值高估的东西，价格必然下跌。只有看清房子真实价格，并有耐心的人，才会以满意的价格买下房子，而不会成为愚蠢的接最后一棒的替死鬼。以前的文章曾提到：对于我来说，当我的基金和股票投资年收益在10%的前提下，目前上海的房价下跌70%，则买基金或股票与买房的选择是一样的。如果下跌80%，则买房比投资基金和股票更有优势。就因为房价只会漫漫长跌，所以我才写了《五年内若买房请骂我猪头》。我在2006年年初的时候，只有净资产10万略多一些，首付都付不起，如果要付首付，就要可耻地挪用父母的钱，还贷压力恐怕要让我的体重下降20斤，说不定还要高血压、心率不齐、耳鸣、失眠、健忘、神经衰弱、反应迟钝，让人误以为我得了高薪缺乏综合症呢。但因为全部投入基金和股票，并毫不客气地挪用父母的8.4万元，即使投资操作并不完美，也赚了35万以上。因心情愉快，体重增加了10斤，有生以来居然也面临减肥这种以前以为只有俗人才会考虑的可笑事情。一个人啊，在重大的事情上，比如学哪个专业，读哪个学校，和谁结婚，做什么的工作，以及重大的投资决策上，这些事情选对了，很多的小事即使一错再错，人的一生也会是游刃有余的。