股市楼市八不同

Martin

　　以下是记者综合各方观点总结出来的八个比较明确而客观的理由，它们尽管尚无法彻底解读楼市、股市面对宏观调控所表现出来的巨大差异，但依循这个思维路径，读者当能体会到整体上的面貌。

　　理由一：楼市资金面更松

　　不可否认的一点是，任何市场表现出来的面貌总是由供需双方的力量对比构成的。而从楼市和股市的供需状况来看，在相当长的时间内还是失衡的。

　　关于中国股市的资金面，中国证监会网站上《投资者教育》栏目里有很好的描述：截至2006年6月，日本居民金融资产中，银行存款占到了51%，而美国是13%，德国是35%；日本居民证券投资占11.1%，而美国是36%，德国为28%”。中国目前的情况跟日本比较接近，离美国的情况还相差很远。

　　简而言之，所谓“全民炒股”在中国根本就不存在，中国居民的家庭资产仅仅有一小部分投入股市；与此相对应地，尽管没有详尽数据说明中国居民有多少的资产投资于房产，但一个显而易见的事实是大部分中国人尚保持“要有一套自有房产”的想法，而由于房价涨幅巨大，大部分家庭买一套房就将耗费一半以上的家庭总资产。在资金供给上，楼市至少不输于股市。

　　再看两个市场对资金的需求。2006年A股的股票筹资额达5594.3亿元，相应的房地产投资余额为19383亿元。粗看楼市大，但股票的“筹资额”不是“成交量”，以每天3000亿元的成交量计算，仅仅印花税加交易佣金就达20亿以上，全年光交易成本损耗就超过4000亿元。楼市和股市的具体资金需求数据很难比较，但显而易见的是股市对资金的损耗丝毫不弱于楼市。

　　此外，还有一个重要的因素是，当前股市资金基本没有杠杆，真的敢抵押借钱进入股市的资金占总量的比例低得可以忽略，但楼市由于有合法而价格低廉的按揭贷款，使得大部分投资者几乎都能用4到5倍的杠杆使用资金，自然会造成楼价坚挺。

　　理由二：流动性低早就楼市抗跌

　　作为投资市场，楼市和股市的共同点是越涨看涨的人也越多，越跌看跌的人也越多，也就是通常所说的“趋势”。但是即时趋势相同，流动性的高低也导致涨跌速度的巨大差异。

　　2004年开始的宏观调控也曾让上海的房地产市场陷入暂时的低迷和沉寂，部分楼盘也曾打出降价销售的旗号，但由于趋势向下，即时成交量迅速陷入萎缩。而二手房市场上也开始分化，部分资金链很紧的投机客不惜代价抛售，有些楼盘的价格曾下降到买入价的9折甚至是8折的水平，但资金链相对宽松的投资者则选择“高高挂起”甚至暂时持有改售为租的策略。最终，在部分低价盘被迅速消化后，整个楼市陷入了凝固不动的状态，但是成交价格并没有大幅下滑，打个比方，这相当于在调控时大量楼盘“停牌”，直到市场复苏才“复牌”。

　　反观股市，由于流动性好，交投活跃，一旦苗头不对，可以把1000多个股票打到跌停上。

　　理由三：楼市数据不透明

　　紧接理由二，为什么楼市的投资者会做出“停牌”而不是“降价”的选择呢？部分原因是他们看不到别人的情况。

　　投资者所在城市到底有多少一手房增量要推出？那些已经出售的存量房中，有多少是空置着待售的？而整个城市里又有多少资金等待着入市购买房产？买房者的心理价位是多高？这些基本的问题，都极难有准确的数据表达。

　　在这种情势下，那怕是专家也很难分辨出当前楼市的真实供求关系。对很多投资者来说，由于前几年房价上涨的印象很深，开发商又经常通过广告或媒体新闻传达房价即将再次暴涨的消息，在严重的怕踏空的心理驱使下，往往会在没有数据支持的前提下自我强化“楼市不会跌”的心理暗示。

　　股市与此不同，某个公司的总股本、流通盘、大非小非何时解禁，都是一目了然，每天的成交量也摆在眼前，纵然有庄家对倒造假的可能，但是总有蛛丝马迹，不像楼市那样甚至连管理层本身都不一定掌握真实可靠的数据。

　　理由四：楼市估值方式相对简单

　　纵然我们知道中国历史上的楼市投机活动也曾有大起大落，但跟股市比，波动性还是小很多。记者认为，楼市和股市一个重要的区别点是前者的估值方式较为简单且容易被普通投资者把握。

　　曾经有“学者”在房产调控开始时讲，上海房价要跌50％，北京要跌30％。记者认为这种“学者”是在侮辱投资者的智慧。道理很简单，上海现在的房价/租金比虽然高于国际水准，但是假如房价腰斩，租金不动，那么有理性的人都要来“抄底”。假如再进一步设论租金和房价同步下跌，那么我们能得到的惟一合理的结论就是人口开始流出这些大城市？这显然是不合理的结论。

　　相对而言，给上市公司估值就是一件复杂而专业的事情。现在很多投资者已经会用PE、PB等简单指标估摸，但是对更复杂一些的公司，比如企业自由现金流贴现模型、保险公司的新业务价值、可供出售的金融资产与公司内在价值的关系等，还很难把握。

　　因为心里没底，所以政策一出，首先的反应就是躲避；而楼市投资者最不济也确信房子的底价在那放着，非理性暴跌的出现几率几乎为零。

　　理由五：“浮筹”比例迥异

　　股市里有个词叫“震仓”，据说是庄家的常用手法。通过忽高忽低的股价变化，令那些心里没底意志不坚定的投资者跟风抛售“浮筹”，从而为拉升股价减小阻力。

　　我们这里讨论的不是庄家手法，但可以借用这个词。5.30暴跌也好，2.27暴跌也罢，一个共同的触发条件就是市场上充斥着数量极多的浮筹，他们有所获利，但心理已经充满不自信，所以当震荡开始，风暴就来临了。

　　楼市比股市在一个地方有先天的优越性，那就是除极少数投资者外，一般人都是满仓，甚至是贷款购买。对动用家庭资产比例这么高部分买楼的投资者来说，一般都是经过相当时间的深思熟虑，或者咨询专家，或者开家庭会议讨论，所以一旦购买，意志相对坚定，遇到市场震荡，通常第一反应不是跟风挂牌抛售而是先“看一看”再说。

　　某种程度上说，假如股市里的投资者都由意志坚定深思熟虑的投资者组成，波动肯定会小很多。

　　理由六：交易成本决定换手率

　　即使在印花税上调后，100万元股票成交量双方总共的交易成本通常不会超过1万元。而按照上海目前的楼市交易规则，100万元房产的交易成本至少5万到8万元。此外还有时间成本，股票成交不过是1分钟的事情，而卖房从看到定到买到搬，前后忙掉三个月时间不算多。

　　这种交易成本的对比自然会造就股市的换手率大大高于楼市。换手率高的市场，供应就充分，价格也不容易坚挺。

　　此外，还有一个重要因素是楼市政策本来就鼓励长期持有，对5年以上的二手房可以免很多费用。这个政策的一个副作用是：当管理层出台调控措施时，很多投资者被迫“捂房”，从而降低了楼市的供应量，变相制造房价坚挺。

　　理由七：调控措施执行力度不同

　　前文已述，楼市的调控政策强度远大于股市，但是，这仅仅是政策的字面内容，在实际执行中，由于两个市场的特殊性，往往会产生相反的效果。

　　可以说，目前还没有人能从股市中“逃税”。因为一切交易都通过有限的交易平台进行，全程电子化，账户信息政府全掌握，印花税都是直接扣除，你想搞猫腻也没门。

　　楼市的政策在执行上可谓天差地别。一个“70平方米”政策出台，各地政府的“解读”五花八门，一个“经济适用房”政策出台至今，各地政府规模都报得很大，实际效果又有几人看见？

　　马克思早就说过，不能用批判的武器代替武器的批判。

　　股市调控就是武器的批判，拳拳到肉；而楼市政策基本是批判的武器，嘴上、报告上都有，就是市场里很难看见。

　　副作用也就一目了然，当投资者都在预期楼市调控不过是一纸空文时，它就真的变成一纸空文了。

　　理由八：楼市监控难

　　上期杂志，记者在专栏里写了关于上海查处“汤臣一品”等房产商“捂房虚售”的事件，这个事件可说是楼市不法行为的经典。

　　股民都说中国股市黑幕多，但是实事求是讲，在铲除了银广厦、蓝天等造假公司和德隆、中科创等黑庄后，股市干净许多了，而现在的楼市倒是“黑庄共黑嘴一色，外资与游资齐飞”。

　　房产商没有信息披露义务，房产商的利润率是“商业机密”，这倒也无可厚非，但对公众来讲，尽管现在各地盛行“网上交易”，但房产交易的总量信息还是极难获得，这就有欠公平了。此外，房产商“捂房虚售”行为的实质和后果丝毫不亚于股市里的“坐庄对倒”行为，但像汤臣一品这样被揪出来的只是极少数。即使揪出来了，处罚措施也是很弱，证券市场里这种人是要禁入的，严重者还要负刑事责任，而楼市里最高的处罚不过是取消预售资格，但再注册一个项目公司就可以恢复了。

　　还有，股市要限制外资，QFII要增加额度要动用到美国国会出面，楼市虽然也提防外资，但看看报纸就知道，各地的黄金地段莫不有外资参与建造的顶级写字楼。

　　最后，股市里经营不善者要“戴ST帽子”，虽然股价依然可以狂潮，但至少能昭告天下提示风险，但楼市里那些有面积缩水、屋顶开裂、空气质量超标、一房多售等劣迹的楼盘开发商，依然可以名利双收，换个地方开发楼盘就神不知鬼不觉了。