用租金回报率选房产

Martin

　　房价节节攀升，选择不同的物业进行投资会得到不同的结果。目前，甲级写字楼和涉外住宅的租金回报率较高，是资金实力比较雄厚的人可以考虑的投资项目。

　　众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失，当然，前提是必须投资优质实物资产。

　　房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等，因此为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。

　　就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。

　　物业看重高回报率抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。

　　目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的投资回报。

　　据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴金茂大厦最近以美金2元/平方米/天（约合人民币15.4元）的高价租出套办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。

　　上海全家·全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产，正是因为如此，由于近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，从而等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。

　　而对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年以来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的租金投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％。但并非所有的物业都是如此，记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而其租金投资回报率已超过6%，少量物业甚至能够达到10%的高位，因此选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。

　　那么，投资回报率达到多高才值得投资呢？据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48%，而假定通货膨胀率为2%，因此投资不动产，其年租金必须超过投资回报率5.48%才合算，而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，规定6%为底线。

　　甲级写字楼值得关注京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。

　　据仲量联行最近发布的研究报告显示，上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐，在第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7%，至7.82元/平方米/天；而空置率仅为4.9%。而北京、广州两地的形式也很喜人，据戴德梁行统计，北京2007年第一季度北京甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，该数字已经超过2006年全年净吸纳量的90%。第一季租金比去年第四季度上涨了1.6%。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。

　　就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租而不对外出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。

　　记者了解到，五角场目前有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右，通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场为例来进行计算，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算其租金投资回报（每年出租11个月），投资回报率约7%，比较适合长期投资。

　　端恒表示，对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼租金，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。她认为投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区的不夜城板块、普陀区的长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，这是未来的热点区域。

　　在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算其租金投资回报率达8%。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街（建国门）以及东二环等板块内；此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来三年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面世。

　　随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米，但是考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，租金投资回报也在7.5%左右。

　　“涉外”住宅项目是热点所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。

　　在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格，目前一套面积约98平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其租金投资回报率为7.3%。

　　最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2%，达到为每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园一套115平方米的物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约11000元/平方米，估算其投资回报率约6.5%。

　　而在广州，高档公寓月租金超过了20美元。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓已与去年底平均租金水平达到20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价月650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算其投资回报率约为6%，处在合理范围内。

　　据了解，在北京、上海两地，已经形成了相应规模的国际社区内，如北京的朝阳公园板块、西大望路等板块，上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块。而广州至今没有形成大规模国际聚集社区，但在广州部分靠近大型CBD地区涉外楼盘租金水平较高，投资回报率达到7％以上，如五羊新城、珠江新城等。

　　此外，值得一提的是商铺，这也是一种值得关注的不动产。但是商铺的个性化更强，与未来的市场发展状况息息相关，买到超白金旺铺便能一劳永逸，因此需要投资者具备更为专业的理论基础，从各个方面进行综合考察，才不会出现投资上失误。投资商铺主要关注两点，其一是对未来发展的把握，这要求投资者的眼光要老道精准，看走眼了很有可能会使投资效率大打折扣，甚至白忙活一场。同时也要关注租金投资回报率，考察周边商铺租赁价位，并估算投资回报，如果过低，则应该放弃，否则会因为养铺成本过大而致使投资失败。

Ken

上海的古北板块、金桥板块以及静安寺、卢湾等中心市区，其整体租金回报率均要高于其他板块