未来楼市“热度”会有多高

Martin

　　随着人民币的升值，以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力，而这会促使房价进一步上涨。那么我们现在关心的就是，未来房价的涨幅究竟会有多大？上升周期会持续多长时间？国家的宏观调控又会以什么方式出现？

　　国务院发展研究中心市场研究所廖英敏表示，随着贸易顺差不断扩大，外汇储备不断增长，流动性过剩累积的更多，社会资金涌向有增值潜力的资产，不断推高资产价格，包括房地产价格和股票价格。北京著名经济学家孙飞博士在接受记者采访时表示，房价上涨的速度会与各地的国民经济发展水平相当。孙飞说：“房价的上涨速度会与国民经济发展水平、居民收入增长水平等持平，甚至可以略高于这个水平，也是可以接受的。”

　　从现实情况来看，国家从2005年3月份开始正式对房地产市场进行宏观调控，而紧接着在2005年7月份宣布人民币升值。虽然随后有国外热钱开始追逐房地产项目，正是因为如此，即早有“紧箍咒”在施展作用，虽然房价在振荡之后又反弹上涨，但是其涨幅一直不大。由此不难判断，可以预计未来房价的涨幅将会得到一定控制，不会出现诸如日本、中国台湾地区那样的大起大落。
　　

利率杠杆成调控主要手段

　　在今后一段时间内，国家将以利率的价格杠杆作用来对楼市进行调控，这是投资者需要当心的地方。

　　种种迹象表明，国家对房地产市场的宏观调控的力度不会减弱。宏观调控的目的不言而喻，为的是保证房地产市场的持续健康的发展，因此虽然目前已不再有更多的新的政策出台，但是这根紧绷的弦已不会放松。

　　廖英敏在接受记者采访时表示，此前国家已经出台了不少宏观调控政策，因此今后一段时间内，不会再如此密集地出台政策，现在要做的就是深入执行这些政策，同时在改善供应结构和抑止投机方面下功夫。廖英敏说：“保障中低收入者的居住需求，这是政府需要解决的问题，要完善保障机制，因此我认为未来国家会加大廉租屋、中低价房的建设，来改善供应结构。”

　　社科院金融研究所研究员易宪容在接受采访时则表示，未来对房价影响最大的是利率的调整。他分析认为，由于住房是一种异质性流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更是会大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。在这种情况下，他们不仅会推迟进入房地产市场，而且压缩对住房的需求。如果这种情况出现，住房的需求减少，供给增加，上调利率对房地产市场的巨大影响自然显现。
　　易宪容曾对房价与利率之间的关系做出过如下论述：因为房价的快速上涨，必然会使得投资者在低利率的条件下借助方便的银行金融杠杆进入市场进行投资，而银行也更加愿意对信贷规模进行扩展。为了遏制这种状况，只有上调利率标准。

　　所以，央行上调利率对房地产的影响不可忽视，至于影响有多大，关键是看央行的进一步利率政策。如果中国利率进入上升的通道，那么央行上调利率对房地产市场的影响应该会十分明显的。2006年美国房地产市场的变化情况就是最好的明证。
　　

进入长时间的上升通道

　　房价还能涨多长时间呢？ 对于房价还能维持多长时间的上涨时间，众经济学家均表示难以预测。因为房价的上涨除了与供需关系有着密切的关系之外，还收到经济发展规律的影响。但有专家表示，只要中国的经济保持稳定的发展态势，房价在这个时期内会相应保持相应的上涨趋势。从短期来看，有专家表示，只要人民币升值过程不停止下来，房价就会上涨。也就是说，在短期内取决于人民币升值周期的长度。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生教授分析认为，政府不会在短期内把汇率一步调整到位，这不合乎政府一贯的稳健作风。因此人民币升值是一个缓慢而且相对较为漫长的过程。

　　如果人民币升值在短期内完成，会担心进出口贸易失衡，出口厂商破产。与此同时，热钱趁机卖房买美元，赚个盆满钵满，并撤出中国。这可能导致部分地区的房地产市场崩盘。因此专家认为会长期保持小幅升值趋势，从宣布实行浮动汇率制度以来以近两年时间，人民币升值到2007年6月5日的7.6427，速度并没有西方国家要求的那般快，这在一定程度上会强化对于人民币后续再次升值的预期，进而招来更多的投机性热钱，这在一定程度上会促使房价上涨。

　　赵杭生教授告诉记者：“只要人民币升值过程不结束，我认为对房价的影响还是会持续存在的”。而根据目前的情形来判断，为了避免重演20世纪90年代末期亚洲金融危机那黑色的一幕，中国现在谨慎并逐步地进行人民币汇率调整。因此可以大胆预测，升值对房价形成的推助力在今后一段时间内不会消失。

　　最近两年的房价与汇率的变化正好印证了赵杭生教授的说法。记者根据国家统计局、发改委联合发布的70个大中城市房屋销售价格指数发现，自央行宣布于2005年7月宣布实行人民币浮动汇率制以来，房价一直呈现向上走势（如图1所示），而人民币升值走势一致（如图2所示）。
　　

一线城市高档物业机会更大

　　一线城市房价已经经历了一轮较为快速的上涨过程，二线城市也在随着城市化的进程深入而不断上涨，那么对于这两种不同规模的城市来说，房价上涨速度会一样吗？

　　有专家分析认为，人民币升值只会对那些外来需求旺盛地方的房地产市场产生影响。而北京、上海、广州等地作为国内开放程度较高的城市，境外人士相对较为集中，因此对于物业的需求也较为旺盛。以上海为例，受境外人士关注的物业是位于市中心区域的高档楼盘，如古北新区以及内环线以内的高档公寓。因此在一线城市内，高档物业以及能够获得高收益的商业项目受到外资热钱的追逐可能性最大。如境外大机构和大企业在上海频频出手收购高档便是明证，中东基金公司6亿人民币整体收购翠湖御苑一栋楼、摩根士丹利以5.3亿元收购永新城等均是处于投资目的。

　　孙飞博士曾在今年年初预测成都的房价还会上涨，没有想到遭到网友铺天盖地地谩骂。但他还是坚持自己的观点。在他看来，未来部分二线城市的房价也会保持一定幅度的上涨趋势。分析个中原因，有专家认为，随着一线城市房价上涨趋势的带动，其传导效应将会促使二线城市房价随之上升。

　　那么哪些城市二线城市的表现会抢眼一些呢？就目前的情形来分析，北京、上海、广州三地所处的城市群为近期热点，即环渤海湾地区、长江三角洲地区和珠江三角洲地区，这三个地区正发展成主导中国经济发展、参与国际竞争的三大城市群，中国经济将越来越向这三个大城市群集聚。根据国家发改委、统计局公布的数据发现，北京、广州的涨幅在近半年内涨幅一直名列前茅。受其带动，郑州、大连、青岛、天津、深圳等地房价的涨幅也都挤进全国前十位。此外，收到一些城市带动的还有中西部城市，如目前被孙飞博士看好的成都，在今年第一季度房价同比上涨6.7％，附近的城市如泸州、南充等，涨幅也都超过了7.0％。

　　广州知名房产专家韩世同分析认为，考察二线城市房价上涨的潜力，还要看它的上升空间有多大。他表示，如天津这个城市，它向一线城市发展的可能性很大，因此不可否认的是其房价还有不小的上涨空间，而诸如沈阳、呼和浩特等城市，其发展空间已经不大，同时在前期已经历过快速上涨阶段，因此其上涨空间可能会小一些。