币值升则股市楼市涨

Martin

　　从目前来看，在人民币升值的背景下，中国的房地产市场和证券市场无疑都会表现红火。那么我们要问的是，从国际市场的历史经验来看，我们是否也能够找到一些相类似的经济运行轨迹？

　　从世界经济的范围来看，房地产与经济的关系十分密切，而且反应也十分灵敏。在证券市场，由于房地产股兼具证券和房产两大特性，所以也一直被各个国家和地区视为市场的风向标。对此尹中立博士认为，日本股市在上个世纪的大牛市中，表现最抢眼的是金融、地产类公司，而在过去的两年中日本股市重拾升势，值得关注的板块仍属于经历10余年休息之后准备再展身手的金融、地产等行业。中国香港地区股市和中国台湾地区股市中地产类股票都曾经独领风骚，而过去10年中，美国股市中表现最抢眼的股票是房屋建造类股（即房地产类公司股票），在低利率、税务优惠与建筑材料价格调高的荣景下，该类股票高涨近6倍。由此也反映出来了这样一个事实，房地产市场在这些国家和地区都曾有过一段辉煌的历史。

　　                                          海外市场曾有类似效应

　　华东师范大学周斌博士对记者说：“从可比性的角度考虑，最具有代表性的就是日本和中国台湾地区，在上世纪80年代，日本也出现了经济快速发展的情况，进一步引发了货币升值的压力，中国台湾地区情况也是如此。而其带来的结果都是地产和股票价格的大幅上涨，它们与当前中国经济的情况非常接近。而中国香港地区虽然在1997年前后也出现过股市楼市齐升的情况，但中国香港地区实行的是紧盯美元的联系汇率制度，这就与我们当前的情况不太一样了。”

　　二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18％。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，令日元汇率在10年间里升值近3倍。广场协议后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和楼市一个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。而实际上日本国内由于低利率政策刺激了股市和楼市价格的快速上涨，因此国际资本投资日本股市和房市可以获得双重收益 — 资产价格的升值和日元的升值。

　　受日元升值的影响，日本股市逐波上升，出现持续6年的激进繁荣，并且随后一直延续着涨升态势，到1989年底，日经指数平均股价创下了38957.44点的历史高点。整个上升过程，从启动到最后结束，延续了整整17年，涨幅高达19倍。可以说日元的升值，引发并强化了日本股市在1970和1980年代的历史上最长的一次牛市。另外，日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨，我们以1983年为周期计算，到1988年东京的地价上涨了两倍多。而1988～1990年的3年时间内，大阪、名古屋的住宅地皮价分别暴涨了2.2倍和1.6倍。最高峰的时候，东京23个区的地产市值已经超过整个美国所有资产的市值。

　　与日本类似，中国台湾地区的汇率改革也导致了岛内的股市和房地产价格的大幅度波动。中国台湾地区1979年2月建立外汇市场，到1985年，汇率基本维持在1美元兑40.6新台币的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币不断升值，到1992年1美元兑24.52元，升值比例达到近70％。台币的升值导致中国台湾地区房价的上涨，1987年房价开始出现大幅上涨，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8％、96.5％和78.24％。同时股市也是强劲上扬，1985年中国台湾地区股市为600多点，1990年则狂涨至12600点，上涨了近20倍。

　　但随着货币升值步伐的结束，上世纪90年代后，日本和中国台湾地区的资产开始急剧缩水，日经指数从38957点跌到7600低点，创下二十年来的纪录，日本的不动产整体跌幅达75％；台股从12682点暴跌至2485点，一年跌掉一万点，房地产则距当年高价重跌了五到六成。

历史经验不会简单复制

　　不过，虽然当前中国经济的发展状况在海外市场曾有过类似效应，但其经验不会被未来楼市简单复制，反而会表现出独特的运行特征。
　　尽管历史会惊人的相似，但是彼市场非此市场。我们参考国际市场的历史，更要考虑我们的实际国情，当年日本和中国台湾地区“暴涨暴跌”行情并不会再次简单翻版。首先我国的资本市场还没有完全实现与外币的自由兑换，经常项目的兑换还存在着种种限制，这必然影响到外汇流动的速度；其次房地产市场在经过宏观调控后，其效果已经开始逐渐显现出来。对此周斌博士这样对记者说：“宏观调控可以说是一种提前介入，因为货币升值到一定幅度的时候，就会出现竞争力下降的情况，这个时候获利颇丰的“游资”就会撤资，所以现在要做的就是使市场能够平稳一些。”

　　从日本和中国台湾地区货币升值过程带来的房地产和股市上升过程中，我们可以看出以下共同的特征：
　　
　　第一阶段，随着经济基本面转好，开始出现升值压力，股票与房地产等“资产”都有明显的上升，尤其是币值应升而未升之际，最容易吸引全球投机客涌入，此时是股市与房地产的最佳切入点

　　第二阶段，货币开始升值，股市与房地产进入起飞阶段，涨势加快，此后年年创新高；

　　第三阶段，币值强力成为强弩之末，币值大幅挺升，影响出后竞争力，经济形势反转，资金开始外流，所有先前升值的优势转眼成利空；

　　第四阶段，泡沫破灭，股市与房地产暴跌，货币由升转贬值，开始进行漫长的调整。

　　从这几个阶段的市场表现我们可以看出，第一个阶段是最佳的进入时机，而第二阶段则是理想的持有时期，而第三阶段则是较好的退出时点。根据当前中国经济的发展状况，可以说是处在第二阶段的初期，虽然已经不是最好的买入时点，但未来仍然还有不小的空间。而从另一方面来看，由于宏观调控其实在第一阶段就已经开始了实施，由此即使出现第四阶段的调整，也不会像日本和中国台湾地区那样强烈。