房产投资要细算账

Martin

　　在房地产泡沫破灭之前，大多数投资者很难充分意识到风险的存在。而直到最近美联储连续加息以及中国政府小幅加息之后，中国房地产市场价格开始变得扑朔迷离之际，投资者和媒体才开始重新审视房地产投资所面临的真实风险。

　　其实，除了宏观层面的风险之外，由于大部分投资者缺乏足够的专业知识，目前活跃在房地产市场上的大多数个人投资都是粗放式操作，风险同样不可小视。

　　投资商铺要看清资质

　　案例：张丽2003年斥资买下了位于北京的一处产权式商铺，当时那家商业广场先后在全国各地的多个房产上疯狂宣传“16万产权商铺热卖”。 宣传材料中宣称，该广场有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。

　　据张丽回忆，当时开发商的承诺是：业主每天可获每平方米4元的租金收入，算来一个标准摊位一年可收入1.9万余元(税前)。而且，如果业主全款支付有困难，银行还可以提供五成5年或者六成10年的按揭。

　　在交了7万元的首付款之后，从2003年11月开始，开发商的投资回报开始不断地打入她工商银行的存折上，每个季度有4000多元，但一直没有银行要求她还月供。后来才知道，因为开发商早已将项目抵押给银行，所以张丽的按揭贷款一直没能办下来。没过多久，所谓的每月收益也断了档。直到2004年张丽肫渌??榈囊抵鹘??⑸谈嫔戏ㄍブ?保?爬龆济挥锌醇??约郝蛳碌纳唐獭?BR>经过法院审理，最终判定双方合同无效，并要求开发商退还业主的购房款并支付相应利息，但由于开发商不具备相应资质，所以对于业主要求的“退一赔一”不予支持。但直到现在张丽都没有收到开发商退还的钱：“还银行的钱还不够，哪有钱还给我们！”

　　点评：作为一个有着一定经验的投资者，张丽也曾考虑过投资的风险。当初购买商铺时，开发商曾出具三项保证用来打消她的疑虑：一是将整个项目的营业收入作为保证，二是将开发商所属集团公司的其他收入（酒店）作为保证。三是该项目的二期工程约五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利，将该房产处置。

　　但如今回头审视，我们可以发现这三项保证并不能让张丽的权益万无一失。以整个商业广场和开发商其他营业收入做担保，听起来很美，但任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严重恶化时，担保势必成为空头支票。而以项目二期工程作担保，只有当开发商对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时才具备担保资格，否则就是无效担保，而开发商连第一期的开发抵押贷款都难以还清，二期项目自然也没有足够的自有资金，这样的担保同样无法兑现。

　　从最近几年比较明显的商铺投资失败案例来看，开发商的资质以及项目的抵押与否是最易产生投资风险内容，而精心伪装的开发商或者承销商往往用高额的包租回报引诱投资人上当，世上没有免费的午餐，遇到承诺回报率超过10％的项目，投资者应该更加警惕。

　　一般对于那些希望投资商铺，而又不得不选择产权商铺的个人投资者，我们给出五点建议：一、要注意开发商承诺回报的方式；二、仔细确认第三方经营者资质；三、亲自介入按揭办理过程，了解项目抵押与否；四、如可能，要求开发商出示已承诺进驻商户的租约；五、确认是否有专业商业运作公司介入。

　　当然，对于有包租承诺的产权式酒店、酒店式公寓投资，同样也可以参照执行。

　　住宅投资切忌盲目跟风

　　案例：1998年，广州市场上商品房并不多。当时的某大开发商在白云区机场路附近开发了一个大型楼盘，广告宣传攻势猛烈，多数市民在短时间内认识了该楼盘。一是出于对该开发商实力的认可，另一方面也认为该路段未来会有很大的升值空间，该楼盘开售吸引了很多买家，售价达到5000多元/平方米，在当时该路段当中，可谓“天价”。

　　当时，赵磊手中有点闲钱，市面上的投资渠道也不多，看到众人纷纷抢购该楼盘，他也觉得该盘会有很大的升值空间，所以就跟着入市。据他介绍，他当年购买的是该项目最好的单位，16楼，东南向，可以望中心花园与白云山景观，80平方米的单位总价达到43万多港元，折合人民币达到45万多元，单价达5600多元/平方米。

　　1999年年底交房后，赵磊把该单位出租，起初出租率还不错，很少有空置的时候，不过租金水平却一直在下降，从原来的月租金2000多元下滑到2001年左右的1000多元，随着出租回报率的不断降低，赵磊终于决定在2002年中卖掉这套房子。但在中介挂了很长时间，也没有成交，主要原因是该楼盘的房源太多，整体口碑都不好，最低时的挂牌价仅相当于买入价的三分之二。在挺过那段艰难的岁月之后，2005年广州楼市逐渐转旺，但该地段的房价涨幅仍小于其他地区，生意周转需要资金的赵磊最终在2005年初以均价6500元/平方米出手，如果算上这几年来的空置期物业费、装修费、按揭贷款利息支出，赵磊的年投资回报率仅在1％左右，甚至远远低于银行的定期存款利率，堪称是一笔相当失败的住宅投资了。

　　点评：导致赵磊出手入市的一个重要原因就是身边的人纷纷抢购，瞧着眼红的他好不怀疑，甚至都没有经过简单的市场调查就匆忙出手购房。这样的跟风买房在上海也比较最常见。2003～2004年，几乎每个楼盘开盘时都会排出长队，其中不少人都是跟风的“房屋饥渴症”患者。

　　跟风买房的风险在楼市交易陷入僵持阶段的时候最易显现，当初被广告、房托吸引而购房地人根本来不及考察小区的环境设施、房屋的房型设计，一旦遭遇楼市僵局，房型、小区都不太理想的物业往往很难出手，资金常常被套牢。如果生意上急需周转，这样的房产捏在手里无疑是家庭财务上的暗礁。

　　通常情况下，对于容易被他人引发购物冲动的购房者，我们的建议也有这样几条：1、将家庭财务的支配权限移交他人；2、决定买房前详细考察小区周边的地段配套设施和小区公众设施，尽量找到自己不满意的地方；3、最后签署合约前，注意周围的“排队者”是否都是真正的客户，如果身处上海这样的城市，记得利用“商品房网上备案系统”检索一下楼盘的销售信息；4、尽可能购买著名开发商推出的楼盘。

　　以租养房未必划算

　　案例：在某外资企业工作的小李2000年购置一套建筑面积56平方米的公寓房，后又因为改善住房条件贷款20万元购买一套商品房用于自住。原来的公寓每年需负担保洁费1200元、物业费1600元，结合目前旧房所在区域的市场状况，出售价格为70万元之间（当初购买时花费50万元），目前月租金2000元。

　　虽然看起来每月能有2000元的租金收入缓解按揭贷款的压力，但是从资金回报率来计算，却不能算作一笔好的投资。一般租房，每年还应留出一个月的空置期。这样算来，小李的年租金净收益等于19200元(2000×11-1200-1600)，年租金收益率不到3%［19200／700000］。而从明年开始，房贷利率的下限也要5.814%。这样比较起来，以租养房似乎并不划算。

　　点评：今年5月份开始“全额征收营业税”，8月1日“二手房交易个税”正式施行——市场上普遍反映，两项新政策着实让房产投资市场稍微降了温。而央行今年连续两次调高贷款利息，又给投资炒房者浇了一盆凉水。从各中介公司的信息来看，相当一部分投资者都转售为租，“以租养贷”成为相当常见的选择，然而对于绝大部分投资者来说，由于目前上海房屋租赁的价格水平并不高，这样的投资行为所面临的风险主要有五种：

　　空租期风险  按照市场规律，房屋租赁大多为短期行为，而以租养贷却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内，承租人不断更换是必然的，这就可能出现空租期风险。

　　税费政策风险  投资回报率要受到国家有关税费政策的影响，投资人不能仅按目前的税率计算回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策。

　　租金价格风险  房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化是正常的。

　　装修维修风险  一般来说装修的折旧周期仅为五年左右，而陈旧的装修会影响租金水平，因此在投资期内必须考虑进行多次装修和维修产生的费用。另外，物业管理费可能会多次调整也应当考虑在内。

　　贷款利率风险  租金的变化并不一定与贷款利率变化同步，一旦利率上升，就可能出现租不抵贷的风险。

　　对于期望以租养贷的投资者来说，物业的地理位置是必须要考虑的。投资者应该考虑项目周边的大环境和项目本身的小环境是否优。大环境因素应包括：市场对租赁的总需求、交通、市政配套、就医、就学、安全、娱乐等；小环境因素应包括：项目自身配套、质量、绿化、车位、物业管理等等。需要指出的是，并非越靠近市中心投资回报就越高。

　　此外，还需要确定合理的投资回报率。平均租金回报率达到１５％已相当可观的了，投资者应该对投资回报率有正确的预期。选择合理的户型也非常重要，作为居住性房产的投资，二房户型的市场适应性较广。对于刚刚进入房产投资领域的投资者而言，投资二手房是不错的选择。如果你实在不知道怎么比较投资的合理性，那么我们也可以提供一个简单的量化标准：若投资净回报率低于一年期定期存款利率那么请尽快出手；若回报率高于定期利率而低于房贷下限利率，那么短期持有以等待合适的抛售机会也是可以接受的；若回报率高于房贷基准利率，那么恭喜你找到了长期有效的饭票。