征物业税房价会降吗

Martin

　　物业税可以说是眼下街头巷尾热议的话题，不过综合各方面因素分析，物业税在近期开征仍然还有不小难度，众多悬疑还有待进一步破解。不过在另一方面我们要认识到的是，物业税开征对房价的影响还是有限的。

近期开征有不小难度

　　物权法宣布将正式实施了，而这也成为了当前社会的一大热点，市场各方对此也是议论纷纷。虽然物权法中的许多条款让人看了感觉踏实，但在这之后物业税的征收却将对购房者形成直接的影响。为什么这样说呢？因为物权法的实施为物业税的开征扫清了障碍，这是问题的关键所在，说得简单一点，既然你拥有了“权利”也就必须承担相应的“责任”。

　　的确，物业税的征收似乎离我们越来越近了。不久前，建设部副部长刘志峰表示，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门将通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前也表示，２００７年物业税征收在望，他了解到的情况是有关方面正在找试点单位和试点城市，但整个税基还没定下来，是大面积征税还是第二套房子征税，以及多大面积算大面积，都还没有确定。不过总的方向是今年搞试点，如果一切顺利，明年可能向全国推广。

　　其实早在2005年，开征物业税便一度成为各界关注热点。2006年开始，国税总局在北京等七个城市开展物业税的模拟空转，以期为开征提供数据支持。今年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围。“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要“研究开征物业税的实施方案”。

　　那么，物业税是否会在近期就开始征收呢？记者发现，虽然这个税种的征收可以用“步步紧逼”来形容，但要在近期就把它付诸于现实却还有不小的难度，仍需要有一段较长时间的“磨合期”。“说不好，现在还没有具体的时间表。”日前，谈及物业税开征时机问题，国家税务总局办公厅有关负责人如是表示。“这么短的时间内，不太可能。”对于２００７年是否可能开征物业税，首都经贸大学财政系税收教研室主任刘颖表示，“开征物业税动作很大，不可能这么快。据我所知，目前方方面面都还在酝酿，现在专家们正在逐步提供各自的方案和意见，这项工作还没完成，年内，专家们的意见也不可能全部汇集起来。”刘颖透露，按照决策层的思路，先是让各个专家提供各自的制度设计，然后放在一起讨论，经过反复斟酌，征求意见和修改，最后才定出一个合理的征收制度。另据中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，国家税务总局已经责成北京、上海、深圳等地税务部门牵头，全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。但刘桓在接受记者采访时同时说，真正推行物业税要到２００８年。

多重悬疑尚待破解

　　  虽然物业税的征收尚需时日，但随着它的脚步不断地向我们走近，也引来了许多投资者关注的目光。我们发现其实对于物业税的征收，还有着众多悬疑需要大家去破解，而这也成为了物业税在征收前最重要的几个“看点”。

　　首先，征收标准和方式如何确定。是按人均面积征收还是按价格征收，这些都是悬而未决的问题。不过，有较多的观点认为物业税还是应该按照价值来征收，“这是比较科学的方法，国外一直是这样的，但在国内，价值怎么来确定有一定的难度，按价值来征收比按面积、按等级征收要科学，但也更复杂，操作的难度也就更大一些。”有专家这样认为。而中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强则表示：“从理论上讲，征收不外乎有三种方式：一种是规定每个家庭免多少面积，超出的部分才征税；另一种是按照一个人头免多少面积，超出的部分才征税；第三种是按照大户型来征税，超过一定面积的户型才征税。”

　　第二，对不同类别的房子如何对待。其中最大的争论焦点是，现有房屋和新购房屋是否区别对待，目前有一种观点是新房新办法，老房老办法，不过对此也有人提出了不同意见。另外我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，这就会给处理带来许多问题。还有不同用途的房产，其适用税率是否要有所区别，比如自住房、出租房、商业房等的区别，这同样是摆在我们面前的一个现实课题。

　　第三，税基由谁来进行评估。评估职能是由税务机构还是由中介来承担，目前还存在争议。从目前国内信用缺失的中介市场来看，能满足此需求的单一的专业评估机构很少，官方也没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。另外，目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等三大政府部门。由于没有统一的规章可循，使得三大部门对同一个不动产进行评估时，会得出三个不同的结果，根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

　　最后，税率高低如何确定。从目前来看，税率高低的确定也是当前的一大热点，虽然综合各方面观点看高低落差还比较大，但总体来看倾向于税率不宜过高。有一种观点认为物业税率应该极低，因为国外普遍是万分之二的税率，即100万元的房子每年只征收200元左右，这样才不会过多增加买房人的负担。而现供职于中国土地勘测院政策研究中心的章波则提出了另一个看法，他在一篇论文中以南京为例，根据当地人均收入状况、人均居住面积等因素，最终得出适合当地的物业税的税率应当控制在0.8%左右的结论。而另外据报道，目前通过对全国各物业税模拟试点城市的实际情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，如果按照0.8%的税率征收物业税，应该不会增加居民的税收负担。

对房价影响有限

　　一般观点认为，物业税通常被称之“不动产税”或“地产税”，是抑制房地产价格增长过快的一种有力的税收杠杆工具，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值波动而定。而在当前，人们最为关心的就是，物业税的开征对房价的影响究竟有多大呢？

　　总体来看，物业税对房地产市场的影响还要看其征收力度，不过据此就推测出房价将出现大幅下降显然是不现实的。专家认为，影响房地产市场发展的因素有很多，税收只是其中之一，许多因素对于房地产市场的影响甚至大于税收，如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等。其实税收起到的社会财富再分配的作用，它本身没有抑制物业市场价格的功能。比如，英国和美国都征收了物业税，可是最近几年英国的房价也涨得很快。另外认为征收物业税后土地出让金将会从房价成本中被剔除，从而引发房价出现下跌的看法也过于简单，事实上，土地出让金和物业税相互之间究竟存在何种关联，土地出让金会否并入物业税，开征物业税后土地出让金是否还要收取等问题，目前在业界存在着不少争论。对此，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然，当然，在税种未出台前，这种影响主要表现为对预期的干预，出台以后的影响，则取决于实际税收压力的大小。

　　不过在另一方面，物业税对投资性购房却将产生不小的影响。由于投资者必须为其占有更多的资源而付出相应的费用，使得投资房屋成本会增加，风险也会提高，显然会动摇投资类物业的市场前景，市场将会减少很多个人投资者。而全国人大代表罗蜀榕认为，如果物业税按照谁占有就付出代价，而且过分占有应该付出惩罚性代价的原则，这将有助于调整市场的供应结构。开征物业税可以让房屋回归到居住、保障基本消费的功能上来，对于遏制炒房、非居住需要的购房需求有较大的作用。经济学家樊纲说，投资性的多了，消费性的就必然被挤占，满足基本需求的必须消费部分就更少了，而税收杠杆能够自我调节，使整个市场的格局相对均衡。