寻找京沪穗高 “租售比”房产

Martin

　　一般来说“租售比”高的房产往往会具有高的投资价值，但现在随着房价的不断涨升，在许多城市房产的“租售比”只有2％～3％之间。那么，在京沪穗三地，现在“租售比”能超5％的房产究竟是什么样的呢？

　　虽然，近两年国家出台的相关政策对于房产投资来说极为不利，但细细分析一下会发现在目前的市况下，房产的投资价值仍然难以全部抹煞，

　　目前，在京沪穗三地仍然存在投资性购房需求。据北京“链家地产”市场研究部在今年2月份发布的一份调查报告显示，北京二手房市场仍然有12％左右的投资性购房。而据上海相关机构统计，虽然房价连续两年持续盘整，但是投资性购房比例还有5％，仍然有人出于投资的目的而购房。而在广州，投资性购房需求也依然存在，与北京水平相当。

　　房价租售比是一种国际上用于评判房产投资价值的标准，1：200（租金回报率约5％左右）为合理范围，如果低于这个标准，则表明房产投资价值相对变小。不可否认的是，目前全国大中城市很多房产的租售比已经普遍降低，但仍有少数物业仍然保持在合理的水平，为此，本刊将对北京、上海、广州三地的房产市场进行一个探寻，供投资者参考。　　

高租售比房产有优势

　　不管是自住还是用于出租，高租售比的物业都是比较合算的。记者了解到，在国家对房地产市场进行调控以来，上海其他区域的楼盘销售速度明显慢了下来，但是古北板块推出的新盘如古北中央花园、古北瑞仕花园等，销售状况却较为理想。不管是本地人出于改善居住条件的想法，还是来自江浙一带用于投资的购房者，都对这个区域感兴趣。为什么会这样呢？上海德佑地产总经理邵非告诉记者，此前古北板块物业的租售比超过8％，这是购房者对这里感兴趣的主要原因之一。

　　在国家对房地产市场进行宏观调控以来，房地产投资回报率有所下调。据了解，在2004年前后，上海房地产市场租金投资回报率相当高，仅靠租金收入，其回报率便可达到8％以上，记者记得在2005年11月份采访“房产大腕”潘石屹时，请他预测北京的房价走势，潘石屹反问，当一个城市的物业租售比在1：100左右，也就是说，年租金收入相当于总价的10％时候，这样的市场价格走势应该是怎样的？实践证明，北京的房价在随后的两年时间内一直上涨，但租金价格上涨速度较为缓慢，导致租售比一路走低，直至现在的1：300左右。

　　在大多数情形下，由于房价上涨速度过快，而租金上涨速度与之并不同步，因此租售比走低也就在所难免了。但是并非所有物业的租售比都降至最低点，还有一些物业在房价上涨的同时，租金水平也不断随之上涨，因而租售比仍然保持在较高的水平。由此可以看出，这类物业在租赁市场上较受欢迎，这说明物业所处地段好，周边配套设施齐全。

　　对于保持高租售比的物业来说，即使自己不居住而用来出租，也能够获得较高的收益。而这也从侧面说明，高租售比物业具有较强的保值功能。因此对于仍然保持较高租售比水平的物业来说，值得关注。　　

看好中心商圈老公房

　　据来自北京中原三级市场研究中心的数据显示，北京中心商圈周边的部分老公房租售比可达到或超过1：200。

　　我们以出自水锥子西里的房源来进行分析。据悉，小区紧邻团结湖公园，位于北京有名的团结湖公房区域，房屋年代较老，但由于社区成熟，因此周边配套齐全，超市、餐馆、美发等各种生活设施应有尽有。物业面积约58平方米，总价为75.4万元。在租赁市场上，该房屋的月租金达到3600元，由此可以计算出它的租金回报率为5.2％。

　　据了解，北京市老公房主要分布在包括中关村、安贞、团结湖、公主坟、劲松、方庄、望京、朝阳公园等。北京“链家地产”市场研究部王志伟表示，上述板块都处在北京最为成熟的商圈内，而且各具特点。如中关村以高科技和院校集中为独有优势；望京是韩国和日本人士的主要集中地；劲松和团结湖是ＣＢＤ的辐射区；方庄是南城最成熟，生活最方便的大型社区。

　　不过王志伟表示，因为老公房基本在市中心，近几年房价涨幅较快，其房价相对较高，但由于是普通住宅，租金相对涨幅不是很大，租金的绝对值也不是很高。因此其租售比普遍走低，要寻得较高水平租售比的物业，需花费不小力气。　　

成熟社区次新房潜力大

　　成熟社区内的次新房，也有租售比超过1：200的。

　　记者了解到，在北京有部分建于上个世纪90年代中期的楼盘，到目前为止已经形成了非常成熟的居住社区，周边生活配套齐全，吸引众多租客前来寻租，因此在租赁市场上表现比较活跃。

　　如位于北京二环与三环之间的芳城园，该楼盘建于1995年前后，距今已经10余年。小区周边生活配套设施比较完善，购物、出行等都十分方便。目前出自该楼盘二手房单价在8000～9000元/平方米之间，如一套面积约76平方米的两房，售价为58万元。记者同时了解到，这套小两房在租赁市场上，租金可达2400元/月，由此估算出其租金回报率约5％（计算过程略），颇值得购房者关注。

　　在北京，类似的社区还有位于朝阳公园附近的晨光家园等。出自小区内部的两房报价约60万元左右，而其房租金已经超过了3000元/月，购买此类物业便能够获得不错的回报。此外，望京板块的部分社区内，也能够找到类这样的房源，如出自望京新城、望京南湖东园、望京花园等楼盘，均可找到此类房源。

　　不过北京中介人士认为，投资这类物业重点要选择面积在75平方米的两房，小户型（40平方米左右）和大房型（面积超过100平方米）都无法达到这个水平。综合分析其原因是因为小户型单价过高，而大房型租赁价格不高，这都影响到了其租金回报率。　　

高档楼盘认准国际化社区

　　来自北京的租赁市场信息显示，具有国际化背景的高档社区其租售比仍然超过1：200。

　　位于朝阳公园东侧的阳光上东，由于距离机场、市内以及三大使馆区都较近，又紧邻外企云集的望京和酒仙桥电子城，故吸引了大量外籍租客入住。再比如中关村内的小户型公寓，由于面积较小，与大户型相比租金相对较低而受到园区内白领的青睐，同时出租率也较高，因此投资此类物业也能够获得较好的回报。

　　我们以一套出自阳光上东的两房为例来计算其投资回报率。这套两房面积约208平方米，为精装修房，市场价为288万元，所在楼幢高32层，房源位于第8层，能够观赏到小区内的景观。据了解，这套房源在租赁市场上的租赁价格约20000元/月。假设房源空置期为一个月，那么这套公寓每年的租金收入为20000×11＝220000元，故其租金回报率为：220000/2880000＝7.6％（计算过程略）。

　　据业内人士介绍，阳光上东部分租金回报率之所以能够达到这么高的水平，主要是区域内云集了不少外籍人士，能够承受较高的租金水平。同时，还有业内人士表示，由于北京也实行了限制外资购房政策，因此在一定程度上拉升了租金水平。

　　此外，据北京中原三级市场研究中心有关人士介绍，部分位于大型CBD地区的高档楼盘，由于有高收入客户群体的支撑，因此其租金价格上涨幅度也不小，因此也保持了较高的租售比，如位于朝阳区双井桥西北处的富力城就是这样的楼盘。

　　对于这两种物业来说，受境外人士关注的楼盘可以选择大房型，而对于位于大型CBD地区的高档楼盘，其大面积物业的回报率不到4％，只有小户型物业才能达到合理的水平。北京国际化社区主要分布在朝阳公园板块、西大望路等板块内，如棕榈泉国际公寓、华贸中心建筑综合体、星河湾等。　　

楼市情报  沪市中心楼盘推出小户型

　　阳光巴黎（二期）在近日开盘。该楼盘位于徐家汇商圈内，周边配套成熟齐全。据悉，近日推出的“俊爵府”是以60～110平方米为主的精致户型，单价接近20000元/平方米。 该楼盘提出了“自住舒适小户型”的概念，即从自住、舒适性的角度出发，打造真正适合小家庭居住的精致户型。