五招预防租房风险

Martin

　　租房者租房过程中，在定金、二房东、合同内容、口头承诺、网络信息等五个方面容易出现纰漏，稍有不慎，可能发生意外。因此，记者就这五个方面结合具体的案例来进行分析，希望给租房者一些合理的建议，以预防风险。

　　 眼下正是租房高峰期，对于众多租房者来说，在租房过程中应该注意哪些问题，才能有效规避风险呢？近日，本刊编辑部也接到一些读者的来电，他们有些是反映自己在租房过程中的遭遇，如定金无法取回等；有些是希望得到一些建议，来规避租房过程中的风险。记者在采访业内人士和律师之后发现，在租房过程中，在定金、二房东、合同内容、口头承诺、网络信息等五个方面容易出现纰漏，稍有不慎，可能发生意外。因此，记者就这五个方面结合具体的案例来进行分析，希望给租房者一些合理的建议，以预防风险。

　　第一招：不要轻易付定金

　　专家建议，在租房之初，不要轻信房产中介而支付租房定金，这样很容易使自己陷入两难境地。

　　案例：张新国（应采访者要求为化名，以下同）节后来到上海，他想在这里开创一片新天地。

　　在朋友家住了几天之后，一个现实问题摆在了他的面前，如何及时租到一套小房子，先将自己安顿下来。在接下来的日子里，他除了找工作，就是找房。学建筑的他已是高级建筑工程师，因此找工作对他来说并非难事，在短短一个星期内便敲定了一家建筑公司。但是租房却没有这么顺利，他不但没有顺利租到合适的房子，反而让自己苦恼不已。原来张新国在第一次找房源时，房产中介告诉他，如果想尽快找到合适的房子，最好是交500元的定金。这个中介告诉他，现在租房的人特别多，理想房源的出租速度很快，所以不容易找到房源。但如果交了定金就不一样了，因为有了合适房源之后，中介可以替他将定金转交到房东手中，从而在极短的时间内租到房子。张新国听信了中介，并支付了500元定金。但是一个多星期过去了，中介并未给他找到合适的房源，而当他想要退回定金时，中介却以各种各样的理由来搪塞他。

　　点评：中介收取租房定金，这本来是为了方便租房者能够在较短的时间内锁定房源，但是现实情形是定金付出之后便很难收回，让自己处于不利地位。而且此前也曾出现不少不法中介随意克扣定金的情形，因此专家建议不要轻易支付定金。

　　第二招：房东身份要确定

　　对于房客来说，一定要在租房之前确定房东的身份。

　　案例：卢小姐的遭遇让人感到同情，因为她曾经让人骗去了将近万元的房租。三年前卢小姐大学毕业之后便留在了上海。去年年底，她在一根电线杆上看到了一份招租信息，租金报价较低。于是她按照招租信息上留下来的电话与房东取得了联系。

　　看完房后，卢小姐感到非常满意，物业装修状况很不错，而且家具、家电等很齐全，于是决定承租下来。看完房之后，对方不失时机地告诉她，此前已有人看过了房，如果想租的话请尽早做决定。卢小姐害怕错过这个机会，于是当即签订了租赁合同。对方还告诉她，如果一次性支付一年的租金，还可优惠10％。后经过讨价，卢小姐一次性支付了半年租金，当然对方也减免了一些租金。

　　搬进之后不到半个月，便有人找上门来要求她搬出去。争吵之后卢小姐才明白，原来要求她搬出去的人才是真正的房东，而此前租房给她的是二房东。卢小姐马上与对方联系，此人电话已经停机了。

　　点评：上海联业律师事务所首席律师王展认为，卢小姐之所以会受骗，主要原因是她没有核实房东的身份。王展告诉记者，现在租赁市场上存在不少靠转租房屋获利的二房东，因此必须提防这方面的风险，此前也曾出现不少二房东卷款潜逃的情形。因此他提醒，在看房之后签订租赁合同之前，务必请房东出示房屋产权证，核实房屋产权人与房东之间的关系。如果是二房东转租，如果存在转租现象，那么在租赁之前一定要取得房屋产权人的同意，并保留相关凭证。

　　第三招：合同内容应详尽

　　租赁合同的内容应该尽量做到详尽，这样即使日后发生了纠纷，解决起来也能做到有据可依。

　　案例：苏林在上海徐家汇附近租下了一套老公房，退租时碰到一些意想不到的情况。首先是洗衣机经常坏，但厂家维修人员出具的意见是使用过于频繁，这使得房东认为造成洗衣机出现故障的缘由在于苏林，所以要求他承担维修费用。其次是窗户的密封性不好，下雨天会漏水进来。但房东认为问题不大，所以没有请人来进行维修。

　　苏林也觉得自己很冤屈，他认为自己并未蓄意破坏洗衣机，所以让他承担维修费用有些说不过去；同时不修窗户，会对他的居住产生影响。苏林原本续租，但经历了这两件事之后，他认为再也没有必要继续这份租赁合同了。而房东认为洗衣机的损坏与苏林有关，于是扣掉部分押金作为维修金。

　　点评：王展认为，如果租赁合同中的内容详尽一些，则不会出现上述情形了。在租房过程中，由于配套设施的使用原因而产生纠纷的现象比较普遍。而如果在租赁合同中没有做出相应的规定，那么一旦出现这方面的纠纷，如果事先没有进行详细约定，由于房客事先有押金放在房东手中，因此解决起来会对房客不利。

　　因此王展建议，在租赁合同中，合同的内容要尽量详尽。除了标的条款、租金条款、租期条款、违约条款、双方的责任与义务等主要条款之外，考虑到由于设备维修方面的纠纷不少，因此还应该对房屋设备的状况、维修费用的承担等做出详细约定，如房屋内家具、电器的新旧状况、品牌等进行登记，出现问题之后在哪些情形下由房东承担维修费用，而哪些情形下由房客承担。

　　第四招：口头承诺留证据

　　对于房东、房产中介的口头承诺，一定要留下相关证据，这样才能在对方违约时追究责任。

　　案例：王江轻信了房东的口头承诺，但是没有留下相关证据，虽然最终房东没有兑现，他也毫无办法。王江在上海莘庄租了一套住房，房间内除了没有开通宽带、洗衣机出现故障之外，其他家电、家具都已配齐，而且性能良好。王江从事销售工作，经常拜见客户，因此非常注重自己的穿戴，基本每天都要洗衣服，没有洗衣机对他来说是不能忍受的。看房之后，房东非常诚恳地承诺将会尽快将洗衣机修好，王江便签订了租赁合同，并搬了进去。

　　但在随后的很长一段时间内，房东并未如当时承诺那样及时维修洗衣机，而王江找到房东理论时，对方却置之不理。王江想以房东违约解除租赁合同，却发现自己找不到有力的证据来证明房东违约，百般无奈之下，他做了两个多月的“洗衣工”。

　　点评：专家表示，有些房东、中介为了尽快将房子出租出去，他们会在口头上答应房客的要求，但是如果房客没有保留有力的证据，日后在租赁期间如果没有兑现，那么将会无从追究责任。房客不妨对房东的口头承诺进行录音，或者让他们写一份保证书，这样，在发生违约情形之后，追究起来能够避免空口无凭的尴尬境地。

　　第五招：网上信息要甄别

　　专家表示，对于网络上的一些免费提供租赁房源的信息要当心。

　　案例：项钧大学毕业后留在上海工作。项钧是个“网虫”，购物、娱乐等都是在网上进行的，当然租房也不会例外。项钧在一些论坛以及专业网站上发布了寻租信息，不久便有人他打电话，称可以免费提供租赁房源信息。这位人士真的向他推荐了几套符合条件的房源，但当项钧想要了解详细信息时，对方告诉他可以带看，不过要收200元的“劳务费”，并保证找到合适的房子。项钧估算了一下，这要比中介公司的佣金便宜得多。但是当他付了200元并看了一次房后，给他打电话的人再也没有出现过。

　　点评：上海“我爱我家”有关人士表示，目前上海房屋租赁市场上，某些不法中介改头换面，变着花样诱骗租房者上当，收取信息费或咨询费，并不会为其提供真正房源信息。因此，专家表示，租房者最好选择信誉好的大型品牌中介进行租赁交易事宜，一般情况下品牌中介的佣金收费比较合理，服务效率较高。