利率打折 期限延长 费用减免 银行房贷促销竞“折腰”

Martin

　　继房贷授信产品争相问世之后，新一轮房贷竞争在新春拉开了序幕――30年房贷可享5年贷款利率，银行减免各种贷款中间费用，二手房贷款也可申请30年贷款……在这轮房贷竞争中，“折扣”促销成为了主旋律。作为银行最为倚重的个人金融产品之一，住房贷款业务一直是各家商业银行竞争的焦点所在。自2005年以来，在国家实行房地产市场调控的大背景下，银行房贷业务的增速逐渐有所放缓。为了留住原有的老客户，开发更多的新客户，不少银行在房贷业务的新品开发上着实下了一番苦功。

　　2007年新春伊始，各家银行之间间房贷竞争早已开锣，降低实际贷款利率，减免各种贷款中间费用，延长可贷款期限……房贷业务的“折扣”促销，在不同程度上给贷款人带来了优惠，减轻了房贷负担。

　　利率优惠跨越85折底线

　　对于贷款人来说，选择房贷时最敏感的因素莫过于房贷利率，因为房贷利率直接决定了贷款的成本和相应的利息负担。

　　在住房贷款市场上，贷款利率主要是由央行所规定的基准利率来确定的，央行规定，住房贷款人最低可以享受到85折的优惠贷款利率。其中3年期、5年期和5年期以上的优惠贷款利率分别为5.355%、5.508%和5.814%。一般来说，人们在申请房贷时，倾向于选择中长期贷款，贷款的时间会长于5年，因此5.814%的住房贷款利率可以算作是房贷优惠的底线了。

　　不过，深发展新近推出的“气球贷”业务，却悄然跨越了这一优惠的底线，通过与授信额度的联合使用，贷款人申请中长期的住房贷款，实际享受到的却是短期限的贷款利率，换言之，房贷利率在八五折的基础上还能够享受到“折上折”，能够实实在在地降低贷款人的利息负担。

　　据上海深发展房贷业务部门的负责人介绍，“气球贷”业务的基本运行模式为：贷款人可以向银行申请一笔3年、5年或是10年期的住房贷款，贷款利率按照住房贷款的期限来决定。但是在还款的过程中，贷款人每个月的还款额则可以根据自己的实际收入水平和支付能力，按照一个较长的期限（比如20年、30年等）来确定每个月的还款额，在住房贷款到期之日，贷款人一次性将剩余的本金全部偿还即可。

　　举个例子来说，你在深发展申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额。那么在5年的还款期内，你每个月的还款是按照5年期的贷款利率5.508%（在基准利率上享受85折的优惠）、30年期的贷款期限来确定的，每个月需要还款2841元。而按照普通的贷款模式，5年期贷款和30年期贷款每个月的还贷额分别为9552元和2938元。

　　表1： “气球贷”与普通贷款的还款比较  （单位：元）

　　贷款50万月供年利率第5年末贷款余额

　　5年期“气球贷”　　2841   5.508%   463068
　　5年期普通贷款      9552   5.508%   0
　　30年期普通贷款     2938   5.814%   464875

　　不难看出，通过这种贷款模式，贷款人可以以中短期的贷款利率申请到贷款，却是按照长期贷款的年限来进行还款，不会由于还款期限短而造成还款压力过大。

　　但是，“气球贷”的业务模式要求，贷款人在还款期末需要一次性偿还剩余的所有本金。比如上面这个例子，贷款人在第五年末就需要一次性偿还剩余的贷款本金46万余元。

　　这并不是一笔小数目，如果贷款人届时没有能力一次性偿还这么多贷款怎么办呢？据介绍，“气球贷”可以与授信额度联合使用，在贷款期末，如果抵押的房产没有出现纠纷，贷款人的还款能力符合要求，银行可以免费地为贷款人提供一笔再融资服务，你可以用这笔资金偿还掉贷款，并再向银行申请一笔新的“气球贷”。

　　实质上，这就是把一笔30年期的长期贷款拆成了若干笔中短期贷款，让贷款人享受到中短期贷款的优惠利率，变相地降低了住房贷款利率。

　　值得一提的是，“气球贷”的贷款期限有三种――3年期、5年期和10年期。由于10年期贷款的利率与长期贷款的利率是一样的，所以并不能发挥“气球贷”的节省利息的作用。

　　3年期贷款的利率最为优惠，但是深发展规定，选用3年期的“气球贷”，最长的贷款时间只能为10年；而对于5年期贷款，贷款人可以根据自己的意愿和还款能力决定以多长的贷款期限确定每个月的还款额。此外，“气球贷”还款时，目前还只能以等额本息的方法确定各期还款。这些细节，都是贷款人在选择“气球贷”产品时应当注意的。

　　中间费用大幅减免

　　房贷中间费用的大幅减免，是银行力争房贷客户的又一个举措。

　　其中，贷款人受益最大的莫过于房贷险的“松绑”。从去年开始，交行等股份制银行的房贷业务中，已经正式取消了强制性房贷险，但是在市场占比最大的四家国有商业银行中仍然保留房贷险，如在上海地区，工行、中行、建行等均只规定对优质客户可以免除房贷险，而农行春节前夕推出的多项房贷新举措中，则明确规定了房贷客户的房贷险遵循“平等自愿”原则。农行的工作人员介绍说，借款人可与农行经办行协商是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。也就是说，贷款人可以按照自己的意愿，自由选择不购买这一险种。按照市场上房贷险的平均保费费率0.4%来计算，贷款人申请一笔50万元的房贷，就可以减少2000元左右的房贷险费用支出。

　　除了房贷险，农行还规定在房屋贷款中所涉及的律师见证费用、评估费用都可以得到减免。此外，农行还开展二手房交易资金托管业务。在二手房的交易过程中，凡在农行办理个人住房贷款业务的客户可以免收中间的资金托管费用，对不需办理个人住房贷款的客户仅收取较低的托管费用。据估算，农行此举，也可以为贷款人减少上千元的费用支出。

　　房贷门槛再降

　　在各家银行竞相推出优惠利率和减免中间费用的同时，一度收紧的房贷门槛再次降低。

　　表现之一：二手房贷款政策大幅松动。一直以来，出于风险控制的考虑，银行对于二手房贷款往往采用更加严格的贷款政策，如贷款的首付成数、贷款利率和贷款期限，要求都要高于一手房。不过，在房贷业务竞争加剧的背景下，二手房贷款几乎可以与一手房“平起平坐”。例如，以往业内对于二手房贷款的期限一般规定为20年，现在这一规定已经逐渐淡出。像工行规定，二手房贷款的期限可结合房龄来确定，二者之和不得超过30年。因此，房龄在10年以内的二手房也可以申请到超过20年期的贷款期限。农行则高调宣布，从今年开始，对于符合相应条件的贷款人，申请二手房的贷款期限最长也可以达到30年。这就大大降低了二手房的贷款门槛。

　　表现之二：对贷款人的要求有所下降。以农行的特色业务“接力贷款”为例，上下两代人可以共同作为同一笔房贷的申请人，但以往的政策规定，申请人必须为已工作的父母和子女。日前农行已经取消了这一规定，作为子女的借款人即使是在校学生，只要经银行审核确定为具有较好的就业预期，也可以参与到“接力贷款”的申请中。同时，“接力贷款”适用于一手房和二手房，这就为那些子女尚未就业的贷款人，提供了获得更长期限房贷的机会。

　　第二套房也可以享受到与第一套房相同的贷款政策，则是房贷门槛降低的又一表现。据各家银行房贷部门的信息，第二套房可以享受到85折优惠利率，已经被多家银行所认可。在部分银行，对于资质较好的客户，即使第三套房也同样可以争取到这一优惠。