2007年房价“歌德巴赫猜想”

Martin

　　每个新年伊始，对房价的预测看多看空总争论不休，似一道难题，更似"歌德巴赫猜想"。

　　迈入宏观调控后的第三年，因楼市局势不明朗，官员、学者、开发商、百姓等各方人士之间的头脑风暴更是愈演愈烈。

　　对购房者来说，所有的观点只能供你参考，不能替你决策。购房者一定要靠自己的判断，以自己的承受力，特别是以没有投机、暴利的心态去购房。

　　主降派观点：存在潜在下跌可能性 预测人：中央银行《2006年金融稳定报告》无异于给依然燥热的房地产行业注入了一支"清醒剂"。《报告》对于国内房价的走势作出了"存在潜在下跌可能性"的判断。而中国社科院同时发布的《2007年中国经济形势分析与预测》蓝皮书也反复强调，要保持2007年中国宏观经济总体平稳运行，就必须切实抑制房地产价格上涨过快。

　　观点：两年后可能大降 预测人：谢国忠（前摩根斯坦利亚太区首席分析师，中国房地产"泡沫论"的鼓吹者）

　　两年后房地产可能大跌。2007年中国房地产可能会困难一点，供求关系也可能有一定的变化。中国房地产市场是个新的市场，刚开始是有钱人买，有钱人都买了以后，如果还有供应，除非让有钱人继续买，但现在政府查得比较严，有钱人也不敢再买，所以现在有一个往下走的压力，明年这个因素也有可能。房地产上一个周期的谷底是出现在1998年，我想这一轮的谷底应该是在2008年、2009年的时候。

　　观点：2008年房价可能有拐点 预测人：尹中立（中国社科院副研究员）房价具体怎么走，与住房制度改革、城市化进程、收入分配不公、汇率上升、银行改革、财税体制改革、外资进入洗钱以及人口结构变化有关。上述9个因素中，前8个因素都对房价有助涨作用，只有最后一个因素——人口结构变化有利于平抑房价。从统计分析来看，一般说来30岁前是人们购房的高峰时期。我国计划生育政策刚好从1978年开始实施，在1960-1978年段出生的人口相继买房后，1978年后出生的人口减少将直接影响到购房需求。由于人口高峰值在2008年前后到达，2008年中国的房价很有可能出现拐点。

　　观点：五年内房价必降 预测人：王小广（国家发改委经济研究所研究员）目前房地产市场的价格高得有点离谱。在未来5年内，房价一定会下降。房价虚高的原因是地产商从中操控房价，地产商通过控制言论、囤积房源等各种方式来达到操控房价的目的。房价居高不下的另一个原因是地产商要挟政府。

　　观点：房价三年之内大降 预测人：网友热帖房价在两三年之内肯定下降。这主要是：第一，国家对新农村建设的坚决性。一旦农村经济形势发生变化，涌进城市的农民会大幅度降低，这对城市的房租和房价带来的冲击是可以想象的。第二，城市化进程已发生了转变。第三，交通设施的改善和私人汽车的比率升高。那些曾经认为是居住黄金地段的房地产丧失了优势，而一些人为不看好的地段可能升值。第四，房地产的炒作方式已经到了尽头。第五，金融机构的改革。这从源头上减少了房地产炒作资金。

　　主涨派观点：房价肯定会继续涨 预测人：陈凡（渣打直接投资有限公司董事总经理）房价要涨，说什么都没用。渣打看好中国房地产企业和房地产市场，基于3个基本要素。

　　一是人要买新房子，要有房子住。只要我们保持着改革开放这个基本的可持续发展进程不变，在今后的30年到50年，乃至70年到80年之内，中国房地产市场总的趋势一定是好的。但这过程中一定有波动，有时候高一点，有时候低一点。

　　二是中产阶级可支配收入增长非常高。

　　三是哲学层面、文化层面。中国人本质上是个农民国家，有9亿农民，对农民来说最重要的就是买房子、置地。中产阶级首先就是要买房子、置地。买房是一个最基本的需求，也是衣食住行里最核心的需求。

　　观点：2007年房价稳涨无疑 预测人：贾卧龙（房地产投资专家）房价经过近年来的宏观调控仍然呈上涨态势，这并不能归咎于中央政府的调控不当，这是由于中国经济大环境以及房地产自身存在的矛盾所决定的。下一步中央政府仍要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，并将长期延续下去。但是，从目前的经济形势看，2007年房价稳涨无疑。

　　——人民币升值拉动房价：理论上讲，一个国家的币值上升直接导致以改币值计量的资产价格的上升，房地产作为不动产则无疑是受影响最大的。

　　——地产寡头进程抬高房价：不能否认，由于宏观调控的压力，中国房地产行业已经开始了洗牌进程。当这些具有强烈优势的房地产企业形成规模，上市或是通过并购将市场占有率提高后，将形成垄断的地产寡头，对于房价的支撑力将大大提高。

　　——银行信贷宽松推动房价：目前商业银行在某些细分市场上已出现了差异化竞争的趋势，银行间市场资金面非常宽松，在市场利率不高的情况下必然刺激金融机构对于信贷业务的扩张。

　　观点：商业楼宇可以赚钱 预测人：陈启宗（恒隆董事长）"对商业楼宇特别有兴趣"，因为"在这方面是可以赚钱的"。第一个理由是政府比较少干预，因为它不大影响民生；第二，要是你的财政实力够的话，最好是租而不卖，这样会赚多一点；第三是不用再买地补充你的储备。香港是全世界最少分层出售的地方。住房必须买一套，但是商业地产，只要分层出售，价格水平就会降下来。李嘉诚的写字楼就是以不分层出售的。

　　观点：房价小幅上涨 预测人：范剑平（国家信息中心经济预测部主任）房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。2007年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。

　　中间派观点：仍然是一个政策市场 预测人：易宪容（中国社会科学院金融研究中心研究员）2007年的房地产市场仍然是一个政策市场。这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么新的政策。

　　如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。而为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。

　　如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。

　　观点：房价走势取决于政策制定是否合理、落实是否彻底预测人：曹建海（中国社会科学院国际投资研究中心研究员）

　　在2006年房价上涨大局已定的态势下，预测2007年的房价走势既简单、又复杂。简单的是，我们可以根据2006年房地产价格惯性，十分轻易地预测：在2007年上半年以前，国内房地产价格将继续上涨的结论；复杂的是，房地产价格上涨面临一系列新的政策变量影响，如果政策制定和实施到位，房价在2007年后期得到控制并逐步回落，是完全有可能的。

　　有一点可以肯定，如果我们坚持现行的华而不实的调控政策，而对供给和需求缺乏最基本的认识，则2007年房价上涨是必然的。反过来，如果政府能够立足全社会福利最大化的原则，与高房价展开坚持不懈的斗争，则没有什么高房价是打不下来的。

　　房地产业十大谎言国家发改委经济研究所研究员王小厂认为，目前中国房地产业发展存在十大谎言：●房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。

　　反驳：房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。

　　●大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。

　　反驳：房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。

　　●利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。

　　反驳：这在今天的中国并不适用。

　　●一些房地产商如是说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管。

　　反驳：这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。

　　●自住需求占多数，就不出现房地产泡沫。

　　反驳：中国许多城市住房自有率都在80％以上，投资或投机需求超过10％就会构成泡沫。

　　●城市化是房价上涨的主要推动力。

　　反驳：这是一个堂而皇之并显得颇有学问的炒房说辞。

　　●地荒论和地价决定房价论。

　　反驳：国内许多地方（包括5大重点地区）根本就不存在土地供应不足的问题。

　　●房价收入比高并不说明有泡沫，我国的土地极度稀缺，决定了我国房价相对较高。

　　反驳：房价收入比过高就是泡沫。

　　●房价不能跌，房地产业不能衰退。

　　反驳：这是强盗逻辑，产业发展有周期。

　　●房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。

　　反驳：除了一定阶段，房地产投资不可能长期性地以高于GDP几倍的增幅递增。