鲁政委：周边国家都在跌未来十年房地产已是盛世危途

Martin

鲁政委：周边国家都在跌未来十年房地产已是盛世危途

和讯房产消息 1月11日下午，第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一、兴业银行首席经济学家鲁政委、首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理 楼艳青、泰禾集团总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂，共话“转型：地产新十年”。和讯房产全程进行了报道。


在会上，兴和银行首席经济学家鲁政委发表了主题“资金政策环境与房地产调整”的演讲，他表示，从2013年开始转而看空楼市，主要的原因不是说它马上就会跌，而是因为地产是一个流动性很低的资产，香港楼市的调整，是内地楼市调整的导火索。。以下是他的演讲实录：

尊敬的各位来宾，大家下午好！

他们给我起的题目是“调整”，我改了一个中性的题目，叫“资金态势与房地产业发展”。发展可以从价格上来讲，可以是上升，可以是下降。在中国分析房地产非常困难，主要的原因是你想看的数据基本上都是七零八落，都不行。现在的房地产是国之大事，不得不查，反正公开的数据，你最想看的都是七零八落的，即使拿到这些数据，彼此也是合不上的。所以，我没有办法，只能在这种情况下进行一些数据的分析，大家来看一看。

我看到微博上提的最多的问题就是问什么时候跌、会不会跌。无论你喜不喜欢它涨，如果你在家里一味扎小人它就会跌，也不现实。我们还得通过切实的数据分析来判断未来的走势。我真的不知道它具体能够在什么时候下跌，但是2013年是我首次开始从趋势上看低房地产的第一次。我的朋友问我什么时候该买房子，我说马上，现在，在过去都是这么说。他说已经涨了很多，还买？我说马上。我每一次都是这么回答。但是从2013年开始，我开始转而看空。主要的原因不是说它马上就会跌，而是因为地产是一个流动性很低的资产。等你看到像股票一样到顶了之后，你想卖，对不起，你出不掉。所以，只有当它还有一波10%—15%的时候，这个时候你想跑才是有可能的。

我这次主要从三个方面分析，一个是国内资金面的因素。第二，国际资金面的因素。第三，附带的基本面。基本面前面加了“附带的”，是因为基本面不能决定什么时候跌。就像股票，财务报表不好看，不是说它马上就能跌。有可能前面的因素变得最重要。

资金与楼市这个曲线既在情理之中，但是也觉得很惊奇。这是历史上有数据以来融资的额度，土地出让金是每年都有一个金额，以2003年做基数，居然这两条线是一样的。只要你放水，什么东西都会往上涨，所以有水是东西往上漂的前提。在我们这几年房价快速的上涨当中，跟整体宽裕有着密不可分的联系。2002年和2012年十年间，M2的余额变成多少？到2012年是2002年增加了5倍多的水平。2002年到2，2012年到10。再看一看当年新增社会融资，跟前面的社会融资不一样，前面的社会融资是把每一年新增的社会融资都加起来的一个结果，这是当年的社会融资。2012年当年的社会融资已经是2002年的8倍左右。现在一些人认为房价不太贵，好像也有他的道理。是不是新增的融资已经到了十年前的八倍？你想想你的房子涨八倍，不也正常吗？这是过去十年的楼市。

在未来呢？未来我们看到我们的政府对过去一年政策最重要的一个总结就是一句话：不放松，也不收紧。李克强总理在5月13号国务院机构职能转变动员会议上讲话，我们目前财政收入增长缓慢，中央财政持续负增长，在存量货币较大的情况下，广义货币供应量增长较高。如果要靠刺激政策，政府直接投资空间已不大。还必须依靠市场机制。如果过多地依靠政府主导和政策拉动来刺激增长，不仅难以维系，甚至还会产生新的矛盾和风险。主要说了两个，一个是中国的货币总量相对于GDP是最高的。第二，按照他估计的中国政府的负债率特别是地方政府的负债率太高。这两个是一件事，只有一个有纪律的财政才能使货币超发。

到底李克强总理说新的政策不放松、和收紧，对我们的货币政策产生什么样的结果呢？虚线是CPI，柱子是GDP。你会发现目前的CPI，2013年是2.6。2.6的水平是低于我们最近13年来的平均水平。再看经济增长，预计2013年应该是7.7%，7.7%的增长在过去的13年中也是偏低的。但是看见这个红线趋势上，却是13年来的高点。我们在想到底过去的利率水平不合适，还是现在的利率水平不合适？不管怎么样，反正现在比过去十年都高。所以，现在面对的金融的环境已经是跟过去完全不一样了，过去是不断的膨胀，现在至少不膨胀，随着经济规模的增长，很可能相对的资金松紧还是在勒紧的。

回到财政这个角度，你真的要做到货币的不超发，财政必须做相应的配合。如果财政做相应的配合，你就会发现对我们的房地产也会有影响。

我经常讲的是日本的经验，在我看来，财政始终是启动宽松政策和房价上涨的第一步，那第一脚油门，从来不是货币踩上去，是财政踩上去。84年、85年，日本的财政当中用于钢铁水泥的投资增速甚至还是负增长，还是在勒紧财政。但是85年广岛协议之后，有一个短时间的经济不景气，美国也敦促日本要扩大内需，必须要放松政策，钢筋水泥的投资上去了。第一年，地价没涨。随后第二年，地价跟上。一直到90年之前，地价的上涨轨迹都跟财政扩张相关，不是偶然。再看它的货币政策，财政一踩油门的时候，日本就在加息。随着宽松的财政政策、货币政策，地价猛涨。等涨到89年前后的时候，日本央行已经受不了了，加息加得太快，政府就把泡沫给捅破了。这是日本的经验。对中国来讲也是这样，2008年下半年地产一度出现供大于求的局面，马上宣布4万亿的财政政策。那时货币政策其实也没水都放出来，但是因为4万亿财政政策，国内房价直线拉升，所以扩张的财政政策永远是推高房价踩油门的第一脚。现在新一届政府虽然有时也讲保增长，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是通过把其它地方的财政花的钱省下来，花到财政需要花的地方。这是国内资金的格局和趋势，已经发生了变化。

现在美联储QE的退出，其实不仅仅QE的退出，它标志着美国的货币政策从过去不断开始创新开始转向不断收紧。正常情况下，美联储政策的收紧并不必然导致国内资金的收紧。在初期并不是一个特别大的问题。但是我更担心的是，这个点是美联储的联邦低利率，就是它的政策利率。这条绿色线是香港的汇率。香港是联席汇率，无论香港汇率是好是坏，美国利率一收紧，香港银监会就跟着走。如果美联储开始了加息的进程，香港也加息，加到一定的时候，香港楼市一定调整。发现过去每一轮香港楼市价格的下跌，都是在美联储加息加到高点。每次上涨都是美联储降息。现在涨这么高，也是因为它降息。如果未来美联储加息，香港的楼市会是一个什么局面？再看看这张图，1997年香港楼市崩盘，那个时候相对于它的低点，低点大概是80，涨到160、170的样子，涨了一倍，美联储加息到了一定的水平之后开始崩盘。这一次从最低点，指数是60，到这儿，接近250，涨了3倍多。不是说涨了1倍，涨了3倍能怎么样，而是说涨幅已经不低了，但实际上给未来提供了调整的空间。如果香港的楼市一跌，你认为内地的楼市会跌吗？一定会风声鹤唳、草木皆兵。为什么香港楼市这一轮涨得这么厉害，是因为香港被靠内地，相当于不付利息，拿这些钱去存钱，一点利息都没有，贷款几乎不要利息。可是现在看到中国经济在走低，但是美国经济在变好，当美国经济好，中国经济低迷，香港的经济也低迷，这种情况下，你说香港还要跟着加息，楼市吃得住吗？如果你还不相信，说香港的楼市调整，还不认为中国楼市会调整，给你讲一段历史。1997年，是住房发展的起点，事后看来也是中国最快速钢筋水泥城镇化的十年。可是那时候大部分城市依然出现比较严重的调整，海南都是烂尾楼，岂止是海南。中国的未来就是上海的未来，住房改革的未来是谁都可以买到房子，那时中国的楼市还会跌吗？是因为资金的收紧。大家不能忘记这一点。

再看新加坡，如果要跌，仅仅是香港跌吗？比如97年新加坡的房子大概60，涨到180，涨了两倍。这次从最低点，100涨到200，涨了一倍多。韩国97年也有调整，那时涨得还不太高，指数大概是40到60，没涨多少就跌了。这次大概是40多，接近涨到100，也是涨了2、3倍。

如果中国周边都跌了，你能不跌吗？我真的不相信。如果他们都跌了，还不相信中国的房子会跌。上一届政府调控都是控制地产商的融资，现在内地很难融资，最后到香港发债。你要发人民币债还好，美债占的越来越高。因为2008年之后美元从利率上是便宜的，和内地相比，从汇率上更便宜，借着美元，人民币不断升值，将来还的时候拿着一个升值的人民币还美元，什么都不干就套利了。很好。但是有没有想过，如果你借的这些债是十年期的债，如果你又没做汇率的锁定，如果你还没有别的收入，靠人民币买美元来还美元债，你能保证在未来的十年里人民币对美元就不贬值吗？反正我没有这个信心。如果未来人民币贬值15%，你这个债还还得起吗？所以亚洲金融危机出现就是两件事，一个是在汇率低的时候借了美元，但是却没有美元的收入，要用本币收入来还，结果本币贬值。第二，短线长用，最后搞死了。在这一次中国的经济同样出现这种情况。如果内地有地产商死，你觉得你还相信房价不跌吗？

上面讲的尤其是香港楼市的调整，是内地楼市调整的导火索。当前边那些事情发生之后，你会突然想起这些事。2012年农村人均37平米，城里是33平米，2013年5月份，李克强总理在江西考察，问一个农村妇女，你们家里挺宽裕的，你们多少平米？5口人，200平，人均才40平，在平均水平线上。难道就是因为我们在城里，比农村就少3、4平方米，就觉得受不了？可能有人会说，一线城市特别缺房子，你再看看一线城市的人均居住面积。北上广深2010年的时候上海的房子人均居住面积接近35平米。当你们都承认二三四线供给过剩，你在通州的房子，说二线的房子都跌了，通州的房子能不跌吗？于是你就卖了。当房子涨的时候，你不觉得房子多，因为这个东西好，会觉得不断升值。但是房价跌的时候，三套房子都会觉得多。2015年之后，新增进入城里的人相对过去是减速，不是加速。我们看当年的房价，恰恰处在劳动力人口占比回落之后。再看中国的GDP也已经从高点开始回落。如果中国GDP在这样一个低点持续回落，GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？虽然不知道具体哪一点，但是我相信在未来十年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。

谢谢大家！

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