任志强 :以价格为主的调控目标几乎都错

朱业胜

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      任志强：大家都想知道明年的房地产怎么办？我想说，没人知道。昨天的会上有两句话，一句话是加强住房保障，第二句话叫加强宏观调控。从现有的情况看，今年的土地供应量比去年略有增加，随着还是负数，但是我们估计至少增长了10%几，去年负了大概19%，今年负的只是个位数，明年市场上的供应量比今年的情况有好转，有好转以后整个价格会相对平稳，涨幅会略有下降。估计还是一个增长的过程，我想借这句话说明什么呢？到底采取什么样的宏观调控政策，将会对未来房地产市场产生重大影响的必要条件。今年年底的时候，我们看到有17个城市又出台了一些按照“国五条”签订的房价上涨任务指标而采取的行动，这些政策对当地的市场都产生了一些不良影响，如果这些政策继续的话，我想明年就会爆涨。前天，就是星期一下午，我和毛大庆、刘志峰会长还有三位专家，还有四个地方政府官员参加了全国政协常委会上的一个关于房地产宏观调控政策的讨论。我想把我关于会上的一些建议和说法给大家介绍一下。

       这个会讨论的时间比较长，主持者明确的说出来，俞正声主席特别强调要政协拿出一个办法，也许他认为国务院比较无能，需要政协来帮帮国务院。这个调研报告大概已经开始接近半年左右的时间，这半年来他们已经去了很多省市，其中讨论会上也有四个省市的报告，重庆、山东、黑龙江、陕西，讨论的比较激烈，后来毛大庆偷偷溜了，讨论到八点半大家还在激烈的争论中。会上有很多意见，这些意见可能就是中央经济工作会议在等的东西，就是到底出台什么样的政策还没有定论，也许会在“两会”期间或者“两会”前后经过政府讨论之后才能提出来。政协这个报告很快要成稿，所以我们在讨论过程中也出现了很多花絮，比如说刘志峰部长在发言中提出来过去十年的错误主要是因为国务院调控的错误，最后导致我们的市场极端的不平衡，出现了很多问题。我说说我的一些意见。

       他们说会上没有记者，你们可以使劲说。今天可能有很多记者，但是我们也想说一说。

       第一，各个省市分别提出的意见都是不要再用一刀切的办法来进行市场调控，这个调控看来引起了很多问题。比如说山东说，我们没有人口流入，过去的土地指标也比较充分，所以我们整个山东省的房价比全国平均房价低于340，我们只有5000多块钱，全国是6000多，黑龙江也认为我们房地产价格是在下降的，下降了0.4%。其中一些问题就是严格按照中央统一的步伐，不适合各地方的调整政策。其他地区也有不同的说法，除了这四个省以外，已经进行了包括上海、浙江等其他一些省市的调查，都说明一个问题，看来城市的分化已经被上上下下取得了共识，无论是一二三线还是重点城市等等都有一些差别。人口随着经济增长、公共资源配置、就业条件的流动，已经成为越来越重要的条件。过去城镇化里面相当多的就地容纳，但是最近五年里面，08年以后可以看到城市间流动的比例非常高，他们也许不完全是农村户籍，城市间流动的非常高。从统计数据可以看出来，过去我们一、二、三线城市上下浮动基本上是对称的，尽管高低不一样，但是这两年明显看到的是分化所有的差距都体现出来，一、二、三线城市非常特殊，不管是从面积、从销售、从施工、从价格等等，都可以看出来历史上同上同下变成了逆差，有的地方上的时候有的地方，已经完全不可以用一刀切的方法来解决了。

       第二，不要在短期之内频繁出台政策，这个也取得了共识。房地产是一个长周期的任务，如果在一个长周期里面没有形成一个周期就去调控的话，就会出现逆向，这个逆向和货币政策又会产生冲突，当双重压力出现的时候，就会造成非常恶劣的情况。大家都在说，要建立长效机制，尽管我认为长效机制是一个伪命题，因为大多数的调控措施都是因为没有立法，而不仅仅是建立一个长效机制，如果没有法律是建立不了的。目前看来，也得到了一些共识，我们可以明显看到，今年资金的变化和贷款的变化，这个浮动线说明什么呢？说明在短期的调控范围之内，资金动荡剧烈，一会儿上去，一会儿下来，不能保持一个平衡状态，如果不能保持平衡状态造成的结果就是今天供应可能多了，明年供应可能就少了，因此就出现了从土地供应一直到市场商品供应上上下下的情况。

       第三，房价是个果，而不是因，以价格为主的调控目标几乎都是错的，以价格为主的调控措施也都是错的，因为它只能治表象不能治病根，这个问题在过去多年的商会讨论中都提到了，不能仅仅看它发烧了就吃退烧药，但是没有解决病根的问题，讨论过程中也得到了共识，所以新的政策中不再以价格为主，也许以供求关系为主。

       第四，明显可以看到的就是土地的变化，我们按月计算了土地供应的图，出现了上上下下的巨大曲线，这个曲线过程和政策是有密切关系的，每一次政策发生变化的时候就会产生巨大的变化，出台一个政策土地市场就会发生变化，有的时候是递增长，有的时候是负增长，有的时候是高增长，为什么会形成这样的曲线，就因为不到一个生产周期就进行调控。当供应的土地还每出房子就调控了，还没等房子出来的时候土地又没了。从全国土地供应看，所有人都认为是开发商把大量的土地拿走了，最后导致18亿亩红线，不知道大家注意没有，昨天的经济工作会议上，重点的一项是关于土地的二次保障。这次李克强总理上台第一件事要做不动产登记，不动产登记就是摸清家底，包括土地、草原、林地、山地、河流、海洋，不动产是一个大的概念，但房地产房屋登记只是其中一项，过去分别归林业部、国土部等不同的部门管，各有不同的管理部门，现在要统一由国土资源部一个机构进行所有的产权登记，所以不动产登记既包括城市也包括农村。从土地供应的情况来看，这么多年我们所占的土地供应量是极低的，大量的土地不是给了房屋建筑，这在很多人的讨论中，包括刘部长的讨论中都说到了，各种园区、工矿、开发区等等占的土地大于住宅的比例。土地在严重垄断和供应不足中，一定会造成价格假象，形成了政府垄断，于是这次三中全会决定中特别提到了农村的土地同价、同权、集体进入的问题，从土地价格的变化可以看出来，在住宅上价格增长的幅度最快，工业土地几乎只增长了71%，但是它占用的量很大，所以有些地方官员在说，如果不拍卖土地，我们的工业就完了，因为工业土地的亏损部分一定要靠住宅的涨价部分来获取。

       这个数据明显可以看得出来，住宅涨了520%多。现在很多国家实行减免所得税的办法，保证在利率自由化的情况下，利率市场化的情况下让个人按揭贷款能享受到一定的福利。尽管它触及到现在的税法问题，其实三中全会的决定中明确提出要依法治国，到目前为止，几十个税种里面只有三个税种是全国人大批准的，剩下的税种都叫暂行条例，这个我们也争论了很长时间，到底暂行条例是不是法，按道理只有人大通过才是法，暂行条例都不叫法只能叫规。于是有一个新的问题，按照三中全会规定这些都要改成立法才行，特别是房地产税已经提到了立法历程，就说明过去不符合法的条例都需要修改调整。至少资本主义国家都能给购房人以减免个税的优惠，社会主义国家更应该给。

       第五，从利率的情况可以明显看出来，由于利率问题而造成的价格是相对冲的，这个对冲关系是反向的，凡是利率较低的时候价格就是较高的，凡是利率最高的时候，价格是较低的。这跟利率购买率完全相关，利率的调整对个人支付能力相差很大，从0.7—1之间，0.3的利率差对个人支付能力的影响大概是24%。就是说100万的贷款，大概要增加20万的利息，这20万的利息如果开发商减了10万千的房价，对买房人来说因为利率的上升还要多付10万块钱。

       第六，要明确政府的保障责任，政府到底保障什么？我们的意见是保障居住权利而不是财产权利，尤其是要保障租不起房子的人，而不是保障买不起房子的人，要逐步从专头补贴转向人头补贴，这些问题都在会上进行了讨论，尤其是建立住房法的问题。从法理来说现在所有政策是无法的，或者说无法就无天了，所以地方政府可以任意按照中央政府的名义出台相关的政策。怎么样从保障居住权利向不保障财产权利过渡呢？过去明确提出来所谓夹心层的处理办法中，北京最近的自住房常常会在市场上引起逆向反应，到现在为止2000套房子已经有8万个家庭开始上网，还没完呢，后续估计有40万家庭去申请，摇号的比例就很高了，到现在为止还没有结束。很明显用居住权利保障还是用财产权利保障是一个巨大的差别。最近很多专家也在说，低端的要给予保障，实际上是居住权的问题，高端的由市场放开，交给市场来决定资源配置和价格。中间这块儿怎么办？有的人认为政府不能不管，最近推出来的考察最强烈的一个反应，就是政府帮助予支持。你们可以看看08、09年的温家宝政府工作报告上，提出对中间夹心层用帮助的办法来解决，后来就没下文了，不知道怎么帮助，帮助和保障是两回事儿，帮助这部分不能列为保障范围之内。保障是今天我给你一点儿便宜占，明天你得还给我，保障是你无能力支付，即使你一分钱不花我也得给你保障，这两个概念搞清楚才行。所以，最近推出来最强烈的做法就是对中间这段买不起的，采取公有产权的办法。公有产权的办法是刘部长在上海提出来得，经济使用方持有一部分产权，个人购买持有50%以上，剩余的部分又政府减免折合成现金。上海采取的办法是你买这个房子我不管，假如说6000块钱，将来出售的时候按照当时相应涨的价格共同分享。在公有产权过程中，现在的共有产权不交房租，但是在英国的案例中，你持有50%产权就交50%的房租，你持有70%的产，你就交30%的房租，共有产权的部分和帮助部分要收房租，这可能会成为未来保障中的一个重点。这次经济工作会议把保障放在了前面，把调控放在了后面。所以习主席更多的提出的是新的调控中先要强调保障的问题，然后才解决剩余的交给市场的问题。

       我们建议这次的调控政策要把过去所有错误的东西都取消，尤其是认为加税可以解决房价问题，最后导致所有加税都是消费者负责，所有消费者一定会取得更高的价格比，因为他们不得不去承担这部分所有的转移中的税费。大家会说，为什么增量住宅更多的处于高端，有两种倾向，一种是因为过去低端房子太多了，80平面以下的房子占90%，所以现在拆的差不多了，因此后期建设的房子面积稍微增加，那时候就开始有了90、70，随着收入增长，结果也是你的住房会月来达。90、70政策出来以后是不是又继续增加了呢？从09年达到了最高峰，2010年以后是下降趋势，2011、2012年降的比例更多了，最近又在重提，关于二套住房也有很多争议。

       如何打通逐步升级和改善型的通道也将成为新的调控政策中的一部分，我们个人认为，中国现有的发展阶段无法避免在高速城市化过程中的房价上涨。从历史上看，世界各国都有这样一个过程，超过这个历史阶段以后，才可能逐步让它进入平稳状态和常态。收入问题是其中之一，从收入消费增长可以看到，收入增长里面，消费过程中住房消费从3.5%涨到了8.9%，这个提升比很高，还不算购买住房。国际上来看及欧盟主要国家大部分住房和水电费用在30%，美国也同样，日本也如此。从发达国家案例可以看出来，25—30%的住房消费是一种常态，而中国现在还不到10%，都是不含购买的，加上购买中国现在大概18%左右，所以还有一个相当长的增长过程。因为买房子让其他消费降低了，这个观念是错的，在收入增长的过程中，住房消费和其他消费是不同程度增长的。从人口结构可以明显看出，我们在一个特殊阶段里面，20—24岁的人口高峰集中在“十一五”、“十二五”期间，如果把结婚年龄挪到28岁的时候，在“十二五”和“十三五”初期的时候都是高峰期，而超过这个时间每年会骤减，下降会很快。除了这个以外，我们可以明显看出来，家庭户籍人口的总人数比例是急剧下降的，这个下降过程必然造成短期之内住房需求会增加，从德国的比例可以看出来，从60年到2010年期间，他们只增加了800万人口，从7300万到了8100万，但是家庭总户数从1900万变成了4000多万，为什么总人口增加不多，而家庭户数增加呢？就是家庭人数迅速减少。明显可以看到，一代人从第五次人口普查到第六次人口普查，小型化的比例从27%增长到了38%，提高了11个点，可想而知我们要增加多少个家庭。从自有化率可以看得出来，2005年统计是最高的，到2010年统计反而降低了，虽然后几年每年大概1000多万的住房，可是为什么降低了？就因为家庭的户数增加了，当家庭户数增加的时候住房持有化率反而降低了。李克强总理提出了城镇化是未来城市发展的主要动力，这次中央经济工作会议也提出要做一个新的城镇化规划，包括属于人的城镇化规划的内容。

       从城市发展过程中看，日本、韩国、台湾都经历了一个相当过程，每年保持1.2—1.8个百分点的增长过程。“十二五”只规定了0.8个点，严重的违背了现有经济发展阶段的过程。人口比例、收入增长、城镇化来看，我们和世界相差24个点，即使到2020年持续增长的话还大概相差16个点。从规划速度来看，当城镇化速度低于工业化速度的时候，是无法满足只有农民工而没有城市人口的必要条件。现在可以看到是大量的农民工，只有在城镇化高速发展的时候，拿美国来看，这两个比例，工业化率是1，城市化率是4，如果中国再发展一段时间以后能达到这样一个相对比例，现在基本上1：1的概念，还有相当长的一段过程。为什么？如果不进行产业的转移，农业人口占40%，只能产生10%的GDP。最终人的城镇化是说，从第一产业转为第二或第三产业之后，才有可能形成真正的城镇化。

       在过去的历史过程中，我们有两个高峰：一是土地承包制之后，农民开始进城卖菜；二是允许有更多的私营企业进入，所以有更多的农民工找到了工作。我们认为下一个高峰将是三中全会之后，我想新的调控措施不管怎么出台，都不能违背中国在城镇化发展的高速过程中的这条路。我们会看到新的调控政策会促进更加市场化，更加城镇化，这里避免不了房地产会成为城镇化的必要条件，但绝不是主力，当不同性质的土地进入城市的时候，城镇化才有高速发展的基础。