任志强的"任式逻辑"

朱业胜

任志强的"任式逻辑"

2013-11-15 17:55:32

新浪乐居

作者：吴俊锋

http://sd.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/17552497555_2.shtml

  编者按：任志强有三宝，“小潘”、大嘴、惹人恼。作为敢说也爱说的代表，任志强更多被人们所津津乐道的并不是他华远地产上市公司董事长的地产商身份，而是他在微博上与“小潘”潘石屹的各种互动，以及他各种语不惊人死不休的言论。因为他的很多观点往往与购房者的预期相悖，任志强多次成为人们口诛笔伐的对象；但最终结果揭晓，他又往往是“胜利者”，屡次打赌胜出的经历让他获得了“预言帝”的称号，也让部分购房者对他恨得牙根痒。

  11月12日，任志强途径济南，做客主题为“新形势下展望2014”的房地产沙龙。他不止继续小潘不离口，微博时时刷，更是带来了各种“彪悍”的观点：“世界各国没有一个因为征收房产税而影响房价下跌的”、“我们现在的城镇化只能称作‘伪城镇化’”、“小产权房不能就地转正”、“电商解决不了恋爱问题”。种种表面上看似“唱反调”的观点，但背后却有着他严密的“任式逻辑”。且让我们一起来重新回顾任志强的济南讲话，看看这些观点究竟是胡说八道还是良药苦口。

  Q：2014年山东省房地产市场会发生怎么样的变化？房价会上涨还是下跌？日照这样空置率高，房地产开发量大的城市，房价又会如何变化？

  在城镇化发展过程中最主要看的一个指标是人口流动，如果城市的人口是向外走的，那这个城市的发展可能就没有多大的空间了；而如果城市的人口还在继续向里集中，那城市的供应可能还会持续增加，房价也会继续上涨。

  济南这几年的房价严格来说是处于怎么都爬不上去的状态，一个原因是济南当地的购买力大量地持有自住房，就是自己建的、分配的或者是低价购买的住房。另一个重要原因是济南的人口增长速度远远低于其他省会城市。

  比如说济南的平均房价可能比西安还高，但你的人口增长幅度却远远低于西安，因为西安是全国大学数量排第三位的城市，仅次于北京上海，而且其周边又没有同类型的城市。这样的例子还可以举出很多，可能郑州的人口增长速度都比济南快。一座城市的空置率高，其中的一个原因就在于它没有那么多的人口吸纳能力，既然城市没有吸引力人为什么要选择到你那去呢？

  Q：十八届三中全会对房产行业是利好多还是利空多？

  中国不会有利空的政策，你们认为什么是利空的政策？我个人认为不会有这样的政策。

  严格说来这届三种全会可能使中央会更加集权，而在地方上要求放权。要求地方政府放权才能扩张市场，因为中央政府能够放权的领域很小，而地方政府可放权的领域很大。比如说公、检、法的相关权利可能都会集中到中央，让地方的权利小一点，省得地方老是偏袒自己。

  但一党执政是绝不会改变的，所以和一党执政相关的政策不会有任何变化。比如说土地制度能不能私有化？我个人认为不能。户籍制度能不能全盘解放？不能，因为涉及到户籍的有福利保障问题、医疗问题、就业问题等等一大堆各种问题，这些问题都需要一个相当长的时限来解决，不可能在三年两载内就解决。

  如果这些都不解决，那十八届三中全会可能解决什么问题？我觉得一个是三板市场，三板市场可能在三中全会结束后很快就会出来，所有企业不论你盈或亏，只要有人推荐名义股票、有人买可能就能上市。另外融资条件也可能会有所改善，因为金融改革在会前会后都有一些突破，比如说民营银行的设置等等。

  有人问到开征房产税和遗产税的问题，这可能就是你们所说的利空。我看世界各国没有一个国家因为征收房产税而影响房价下跌的。美国从实行房产税政策开始到现在为止，中间经历了房价的下跌再回升，其价格指数从100左右变成了285，所以说有没有房产税和房价并没有直接关系。

  房产税不是影响房价的最重要因素，它更多的是涉及到税制改革的问题，是把间接税变成直接税的过程。但中国现在的房产税试点并不好，它增加了直接税却没有减少间接税。你们可以看到2001年和2003年，楼继伟当财政部副部长时的提法：征收物业税是要改变间接税和直接税的关系，把间接税减少。原先征收房产税的目的应该是减少土地征用税和土地使用税，但现在这两种税都没有减少，所以这种房产税是无法实现的。

  在这一点上我和董藩的意见是比较一致的，国际惯例的房产税概念在中国是根本不可能实现的，也永远不会征收。因为真正的房产税是对包括农民等群体在内统一征收的，如果其中有所减免，类似个人所得税3000元以下的就不征，那么中国就会形成极大的贪污腐败。因为你在对农村农民免征的同时，对城市也没法征收房产税。如果农民在农村有一套房子，在城市也有一套房子，你对他这一套农村的房子是征还是不征呢？如果说按二套征收那什么是二套，农村那套房子算不算一套房呢？在实际统计中农民在农村的住房也算有住房啊，小布什是总统吧，大布什也是总统吧，城市里没房这两人都住农村。所以国际通称的房产税和中国的房产税不是一个概念，因为中国有户籍制度，有农村和城市的土地之分，所以才导致了大家的误解。

  我个人不认为能收房产税，也不认为能收遗产税，这还有其他很多理由，比如说房产证。我不知道济南的情况怎么样，但如果换一个城市，可能有40%的人不会办房产证。如果公民还要买卖房屋他办房产证干嘛？傻瓜才办。我跟开发商签了合同了我办房产证干嘛，这房子你能给我拿走吗？在房管局没有产权登记，我永远是买第一套房，你没有办法限购我。我卖房的时候我办一套就卖一套，所以卖房的时候也永远是一套住房。如果按这个思路的话，很多城市连房产登记都没有，你收什么房产税？官员如果不财产公布，我估计严格的房产税和遗产税都不可能实行。

  Q：十八届三中全会后的养老土地政策会不会出现变化？

  根本不存在这个问题，养老地产和其他的地产类型按道理说是一样的。当前的现状是因为没有土地私有制，所以做养老地产还能赚钱，因为开发商不是按养老地产在做，而是按照房地产在做。

  按照养老协会的定义来看，真正的养老有几个要点，一是一定要配医院，如果没有医院你这就不叫养老地产。第二个是一定要配殡葬，在日本只要没有殡葬都不能叫养老地产。而在中国，民政是不会放掉殡葬业的。

  在世界上的各个国家，养老地产在其房地产总业务里的平均占比不到5%；中国现在是1.2%，还有百分之三点几的增长余地，但它绝不会成为地产主流。

  Q：一个城市有多少CBD才算合适？

  在一个城市里只能有一个CBD，怎么会有两个三个呢，那就不叫CBD了。有的人把它分成金融的和非金融的两个CBD，我们可以说只有一个CBD，然后有一个辅助区。纽约那么大也只有一个CBD，其他都是经济区。

  Q：您对城镇化相关问题有什么看法？

  我们现在的城镇化问题很大，我们只能称它是“伪城镇化”。从1992年邓小平的南巡讲话之后我们国家才开始了城镇化的高速发展，但我们现在的城镇化水平只相当于美国的1920年，日本的1960年，韩国的1980年，比世界的平均发展水平低很多。

  为什么中国的城镇化发展不起来？就是因为中国的行政机制。有的地方一个县的人口已经达到了1300万，但它只能是县，连县级市都不是。为什么？因为它没有配人大，没有相对应的官员。大多数类似东莞这样的城市，自有人口和外来人口的比例已经达到了1:9，本地户籍的人口只有10%，90%都是外地人，但它的城市等级提升不了。很多地区的GDP已经超过了省级市，但是它升不了级，因为升级需要配备同等级的人大，所以在这种情况下城市发展不起来。

  我觉得中央政府非常清楚城镇化是中国未来十年发展的基本方向，但如果用现在非市场的方法是达不到目标的。市场化的方法最终应该是要把第三产业的比重大幅度提高，让城镇人口的就业选择不仅仅是当工人，而是第三产业。如果没有第三产业的高速发展，实现城镇化几乎是不可能的。

  Q：小产权房是否能转正？

  虽然我们希望小产权房能够变成政府收购之后的公租房，但根据我们的数字报，现在小产权房问题没法解决。小产权房最大的问题不在于产权制度，而是另外两个问题没有解决，第一是整体规划问题，第二是安全问题。

  很多地区的小产权房连防火通道都没有，房子是一层一层摞上去的，因为一开始设计的时候就不是按4层楼设计的，而是3层楼，但最后往往建成了6层楼，那么多出来的3层都是危险的。这样的问题存在使得小产权房没法实现直接转换，如果政府要把它转换合法，那不论是塌了还是着火了，都要由政府来承担责任。另外规划问题也比较复杂，比如说有的地方规划了道路，但小产权房却建在了路上，我们还无法确定它的影响。

  在我们调查的所有70平小产权房里，有60%左右都存在着安全隐患，仅安全问题这一条，我就不赞成现在小产权房都转变为合法合理。要盖成公租房，就得拆掉重来。我们北京唐家岭就是拆掉重建了，当时我提的政协提案，上报到了国土资源部，然后在集体土地上、建筑工地上盖公租房。

  Q：明年房价会否继续大涨？

  不会。什么叫大涨？我个人认为是房价涨幅大于收入增长的指数，所以去年我说今年三月份房价会暴涨。我们现在看到大多数地方的房价上升指数已经超过了收入增长指数，今年的收入增幅是最低的，还追不上GDP涨幅7%的标准。按照这个速度，2020年我们的人均收入没法翻一番。如果要实现翻一番的目标，收入涨幅至少要达到7.3%，也就意味着我们的GDP涨幅至少要达到8%。这一系列关系都是很难预测的。

  Q：众多产业陆续加盟电商，商铺还有发展的空间吗？

  即使是比中国网络更发达的国家，商铺也没有到完全消失的地步。你以为电商能解决所有问题吗，它解决不了谈恋爱的问题。两个人谈恋爱得喝咖啡，你通过电商怎么喝咖啡？

  我们的媒体总以为房价问题是因为房子本身，错了。房价的增长80%可能来自于窗户外的东西，比如说地铁交通，比如说绿化，比如说医院，比如说学校，它都会让你的房子升值。原来你这没有好医院，突然离你的房子只有500米、1000米建了一所好医院，你的房子价格肯定会涨；或者是突然有了一所好学校，你的房子价格也会涨。

  Q：网络对实体店的冲击很大吗？

  我个人认为看你干什么，如果你是卖小裤头的可能就被网店冲击了。越不值钱的产品，在网店里越是容易消费，越值钱的产品，反而越不容易在网店里消费，因为看不见实物。如果一件商品价值好几千万，你会在网络上消费吗？

  Q：绿色建筑的发展前景如何？

  绿色建筑是必然的发展方向，但在当前房价的限制条件下发展不起来。我们认为好的绿色产品，如果以得一个LEED金奖，也就是美国绿色建筑的最高标准金奖为准，大概需要投入6000元的成本。但是在中国做不到，因为房价受到限制。

  比如说你采用地热属于“绿色”了，但你的外墙保温不好，把地热的热量全部浪费掉了，这能叫绿色吗？所以说绿色建筑是关系到整体配套的，我们现在还做不好。

  Q：商业市场存在什么潜在问题？对其发展您有什么建议？

  你们认为商业会解决所有问题吗？看看统计报表就能够知道，在供地上商业土地只占30%左右——这个商业指的是“大商业”，包括写字楼、商场、配套等等。而在投资上，最高年份住宅投资的占比是72%，最低年份是68%，只有4个百分点之差。这也就意味着在用地上住宅占了70%，在投资上也占了70%，从1998年到现在没有发生任何改变。因此你不要以为你能改变，因为政府就提供这么多商业用地，只能说我自己的企业多做点商业或者是选择住宅去做。

  比如小潘他就没做多少住宅，他都选择的商业，那就要求你投标的时候有那个信心和本事。与此同时总的用地和总的比例会不会变化？不会变。小潘做商业的同时在减少他的住宅投资，把住宅市场让给别人，所以总的市场是平衡的。不止现在是平衡的，未来还是会平衡，只是在城市或者企业之间有差别。

  但是，在三四线城市过多的商业投资可能就会出问题。比如说一个30万人口的城市商业面积也达到了30万平，那就是瞎胡闹。这样规模的城市能有5、6万平的商业面积就足够了，而10万就已经很大了，非弄到30万平人均一平米的地步，那商业肯定是要垮台的。

  Q：限购政策备受争议，下一步会普及房产税吗？

  出台限购政策之后我们就提出用税率进行调整，但税率调整是一个比较难的问题，而限购是相对容易的办法，所以他们总选择容易做的事去做。限购政策是一个非常错误的措施，没有户籍你就不能申请，你得先交3年5年的劳保。但当你交了5年的劳保，好不容易获得了一个资格以后，你算算5年前的房价就会发现这些钱都白花了，因为5年间房价上涨了比这多好几倍。这就是限购政策对所有非户籍人口的歧视，是不利于房产市场发展的。

  Q：十八届三中全会对房产政策有哪些重大的调整？

  你们可以看看这次秦虹和刘洪玉到中央政治局讲话之后，习近平没提房价问题，李克强也没提房价问题。也许是这两人的讲话告诉他们房价不是总理说了算的，房价应该由市场说了算，应该用市场的办法去解决房价问题。

  我想三中全会第一个可以肯定的，是李克强从最初开始就一直在讲的，市场一只手，政府一只手，要把政府那只“乱摸”的手砍掉。我个人觉得他要真想砍就得砍掉限购，砍掉所有政府对市场的行政干预。

  这里面有很多问题需要解决。比如说我们的个人按揭利率是银行说了算，政府说了不算，政府下文件银行不执行政府也没办法。而同时政府为何要强制银行给个人按揭贷款优化利率呢？没道理。按照国际上通行的办法都是政府实行减税措施，以个人所得税去充抵按揭贷款利率。所以正常的程序应该是政府去负起按揭利率的相关责任，而不是银行去负责，银行只是一个金融主体。像这样市场和非市场化的矛盾还可以举出很多很多案例。

  对于所谓的房产调控长效机制我个人认为不会出现，他们所谓的都是伪长效机制，不解决土地制度问题和户籍制度问题，房地产是不会出现长效机制的。你可能解决了投资问题、融资问题，让所有的开发商都盖房子，但你也得有土地吧。不是有钱了就能多盖房子的，它只会产生一个结果那就是通胀，然后造成土地价格越来越高。10个人抢一块地，肯定是越抢越值钱，如果只有两个人抢，可能这块地就不那么值钱了。所以当人们拥有了投资的能力，开发商扩大了融资能力的时候，市场不能扩大土地供给，反而更危险，这种危险就是一种恶性循环。

  总之房子一个劲的涨价是不合理的，我也不认为房价应该一直涨。但是能不能解决这个问题呢？不能。你们觉得会取消18亿亩红线吗？所以说只有增加供给才能让房价相对稳定，但房价从现有基础上往下掉的可能性不大。我们不是希望房价暴跌，而是希望房价涨幅很慢，低于人均收入涨幅，让大家能越来越买得起房子。

丁思勤

很好的文章，顶！